【導(dǎo)讀】關(guān)于“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū)MSRxx號(hào)。宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”的。競(jìng)拍項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告。中國(guó)注冊(cè)土地估價(jià)師

　　

【正文】 產(chǎn)品中，則以高附加值的成藥為主。在我國(guó)加入 WTO 后， “ 洋中藥 ” 更會(huì)借勢(shì)大舉進(jìn)入，必將加劇中醫(yī)藥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的程度 ，雖然我國(guó)對(duì)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)實(shí)行了一定的保護(hù)政策，但 由于我國(guó)中藥產(chǎn)品在藥理 、劑型、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化方面 還 達(dá)不到國(guó)際市場(chǎng)要求，因此 要使國(guó)際 社會(huì) 的 認(rèn)可 還存在一定的距離 ，這也是加入 WTO 后我國(guó)中藥進(jìn)入國(guó)外市場(chǎng)的主要障礙。所以 ，中藥要想進(jìn)入國(guó)際 市場(chǎng) ，必須在標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化上下功夫。 （ 3） 生物制藥 ， 有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。與化學(xué)制劑企業(yè)相似，生物制藥在我國(guó)加入 WTO 后受沖擊最大的是在知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面。從嚴(yán)格的意義上說，我國(guó)目前已上市的生物制藥產(chǎn)品中很少有屬于我國(guó)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的品種。因 34 此對(duì)于國(guó)內(nèi)生物制藥行業(yè)來說，要想擺脫以上的困境，最好的應(yīng)對(duì)措施就是加大對(duì)新產(chǎn)品的研發(fā)力度，爭(zhēng)取擁有具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的新 藥。令人欣慰的是，我國(guó)目前已經(jīng)完成或正在進(jìn)行臨床試驗(yàn)的幾十種新的基因工程藥物和疫苗中， 60%具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。這也說明了我國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)的研發(fā)已從跟蹤仿制開始走向自主創(chuàng)新的新階段。 （ 4） 醫(yī)藥商業(yè) ， 沖擊較大。我國(guó)醫(yī)藥商業(yè)是受國(guó)家政策保護(hù)時(shí)間最長(zhǎng)的醫(yī)藥領(lǐng)域，也是問題最多、改革起步最晚的領(lǐng)域。與制藥企業(yè)較早已經(jīng)受到合資企業(yè)和進(jìn)口藥品的挑戰(zhàn)不同，醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)一直處于較封閉的狀態(tài)，對(duì)于國(guó)外的經(jīng)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等都缺乏足夠的了解，對(duì)可能受到的沖擊沒有足夠的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備 。所以，我國(guó)加入 WTO 后，開放藥品分銷業(yè)務(wù)將意味著封閉多年的醫(yī)藥商業(yè)會(huì)受到國(guó)外企業(yè)的沖擊。 （ 5） 醫(yī)療器械 ， 影響不大。加入 WTO，國(guó)外大型醫(yī)療器械可能會(huì)帶來一定的沖擊，但由于大型設(shè)備的市場(chǎng)面畢竟較窄，況且近幾年來國(guó)內(nèi)大型醫(yī)療設(shè)備企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提升較快，已具備一定的對(duì)抗能力，因而入世后對(duì)整個(gè)醫(yī)療器械行業(yè)的負(fù)面影響并不大。 三、該公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 該公司已建立了自己先進(jìn)方便的 Inter 管理系統(tǒng)（ ERP 系統(tǒng)） ,總部通過電腦網(wǎng)絡(luò)對(duì)其屬下的 31 個(gè)分公司的銷售、推廣、財(cái)務(wù)及人員進(jìn)行了嚴(yán)格和先進(jìn)的管理。貨物流、 資金流、員工行為管理等細(xì)致、準(zhǔn)確且透 35 明。在公司內(nèi)部管理方面，已走在了全國(guó)醫(yī)藥同行的前列。 該公司的銷售隊(duì)伍均具有較扎實(shí)的醫(yī)學(xué)知識(shí)和良好的銷售素質(zhì)。銷售網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全國(guó)大中型城市的省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)醫(yī)院， 20xx 年全公司的銷售人員預(yù)計(jì)達(dá)到 700 人。公司未來銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院。 公司產(chǎn)品：在保持現(xiàn)有品種市場(chǎng)份額下， 該 公司自主研發(fā)的具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的 I 類新藥上市，預(yù)計(jì) 20xx 年 69 月第一個(gè)治療原發(fā)性肝癌的藥物上市（該產(chǎn)品的相關(guān)資料見上份資料），該品種專利保護(hù) 20 年。 公司人才：博士學(xué)歷 占 1%、碩士學(xué)位 13%、本科畢業(yè)占 40%、?？飘厴I(yè) 26%、其他 20%， 該 公司人員整體素質(zhì)高。醫(yī)藥代表 90%以上都是醫(yī)學(xué)、藥學(xué)專業(yè)，具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和推廣技能。高管人員具有豐富的管理、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 綜合上述，借款人由于具有一定的項(xiàng)目產(chǎn)品和技術(shù)、人才優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)策略評(píng)價(jià) 銷售模式介紹： 該 公司產(chǎn)品主要是處方藥物，通過自身擁有遍布全 36 國(guó)的銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行推廣并銷售；為保障應(yīng)收帳款的回收以及貨物的集中配送， 該 公司銷售客戶主要是全國(guó)大中城市的重點(diǎn)醫(yī)藥公司，由當(dāng)?shù)氐尼t(yī)藥公司負(fù)責(zé)給我們收取貨 款、接收并配送給指定的終端醫(yī)院貨物。 該 公司注重學(xué)術(shù)推廣，以專業(yè)推廣作為銷售的手段。使客戶從專業(yè)上接受并認(rèn)可我們的產(chǎn)品。 銷售貨物及資金與公司人員徹底分離： 該 公司銷售開票對(duì)象為全國(guó)各主要城市的醫(yī)藥經(jīng)銷商，給他們 35%的利潤(rùn)，由他們與 該 公司簽訂經(jīng)銷協(xié)議，負(fù)責(zé)完成異地的貨物配送以及在規(guī)定的期限回款（信用周期平均為90 天）。這種模式一方面保障了貨物及資金的安全，避免員工截流貨物及資金；另一方面保障 該 公司應(yīng)收款的及時(shí)回收，使公司的實(shí)際應(yīng)收帳款回收周期達(dá)致 85 天，壞賬率為 %。 五、本項(xiàng)目競(jìng)拍的必要性 辦 公條件：現(xiàn)在 該 公司在八卦三路東段深藥大廈二層，整個(gè)大環(huán)境亂且雜，該房屋已有幾十年的歷史，非常的破舊，對(duì)公司形象產(chǎn)生不好的影響并阻礙公司的發(fā)展。 該 公司在境外資本市場(chǎng)上市是近 12 年的工作安排，有一個(gè)環(huán)境較好管理集中的公辦公條件是基本的要求。 工廠：現(xiàn)在 2 個(gè)廠，一個(gè)是位于湖南省常德市澧縣的藥廠，藥廠每月將生產(chǎn)的產(chǎn)成品運(yùn)回深圳總部統(tǒng)一銷售，由于湖南澧縣的交通不便、增加公司大量的運(yùn)輸成本；同時(shí)信息難通，導(dǎo)致管理成本增加并制約著新項(xiàng) 37 目的發(fā)展；還有澧縣的稅收負(fù)擔(dān)（所得稅稅率為 33%）比深圳重（深圳所得稅稅率 15%）；再有公司總部在深圳希望藥廠為深圳創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。另一個(gè)廠是生產(chǎn)醫(yī)療器械的廠，在八卦四路租的廠房，租房的成本及管理在該品種銷售未成規(guī)模的情況下增加了公司大量的負(fù)擔(dān)。 公司倉庫、研究中心均是租的房屋，對(duì)公司管理和成本控制產(chǎn)生不好的影響。 該 公司新藥的上市： 該 公司即將上市的新藥擁有國(guó)際專利，該藥物不僅在中國(guó)銷售，未來也會(huì)在國(guó)外上市，建立符合國(guó)際化的藥廠是現(xiàn)在的考慮時(shí)機(jī)。 綜上所述，該公司由于現(xiàn)有的辦公、生產(chǎn)、研究環(huán)境與條件已跟不上公司的大規(guī)模發(fā)展步伐并制約著該公司的發(fā)展，因此 MSR 公司 參與本項(xiàng)目的競(jìng)拍并用于醫(yī)藥生產(chǎn)是十分必要的。 38 第五章 投資估算與籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 根據(jù) MSR 公司提供的相關(guān)資料，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，測(cè)算出“高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目總投資為 萬元。 由于本項(xiàng)目為競(jìng)拍項(xiàng)目，目前地上為停建工程， 建筑物有三棟（總高分別是 7 層高），實(shí)際已建成建筑面積 ㎡，目前建筑主體土建工程已全部完成，安裝工程已部分完成，室內(nèi)裝飾工程尚未開始，項(xiàng)目競(jìng)拍成后只需在此基礎(chǔ)上進(jìn)行續(xù)建，建成后將用作辦公樓、質(zhì) 檢樓和中心化驗(yàn)室及生產(chǎn)廠房。根據(jù)企業(yè)提供的資料，續(xù)建的工程進(jìn)度安排如下： 工程建設(shè)階段： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 8 月； 試車投產(chǎn)階段： 20xx 年 9 月； 工程投產(chǎn)階段： 20xx 年 10 月。 二、籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資來源 “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán)及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目總投資 萬元，資金來源于三個(gè)方面：①企業(yè)自有資金 萬元，主要用于續(xù)建工程建設(shè)等；②擬向工行申請(qǐng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款 6000 萬元，主要用于該項(xiàng)目的競(jìng)拍 。 39 國(guó)務(wù)院《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制 度的通知》（國(guó)發(fā)［１９９６］３５號(hào)） 規(guī)定 電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)的項(xiàng)目，資本金比例為２０ %及以上 。本項(xiàng)目屬于醫(yī)藥行業(yè)，項(xiàng)目 資本金 比例達(dá) %滿足要求。 企業(yè)自有資金情況 本項(xiàng)目自有資金 萬元，主要用于續(xù)建工程建設(shè)。根據(jù)借款人20xx 年 3 月份會(huì)計(jì)報(bào)表，所有者權(quán)益為 19930 萬元，該部分資金可以落實(shí)。 未到位資金情況 項(xiàng)目資金缺口的 6000萬元人民幣擬向中國(guó)工商銀行深圳市分行申請(qǐng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目貸款，用于 “高新技術(shù)工業(yè)園北區(qū) MSR 號(hào)宗地土地使用權(quán) 及地上建筑物”競(jìng)拍項(xiàng)目。 項(xiàng)目資金情況詳見表 9 資金來源與運(yùn)用表。 該項(xiàng)目擬籌資方案可行。 40 第六章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)的計(jì)算和分析 評(píng)估依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，實(shí)事求是地分析行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，測(cè)算項(xiàng)目直接發(fā)生的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目的盈利能力、償還能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。評(píng)估中資料的采集、計(jì)取依真實(shí)性原則處理，費(fèi)用效益分析遵循謹(jǐn)慎原則、充分揭示原則。 一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè) 年銷售量及價(jià)格預(yù)測(cè) 該項(xiàng)目如競(jìng)拍成功后預(yù)計(jì) 20xx 年 4 月正式投入生產(chǎn)，我們以自產(chǎn)仿制的藥品金爾倫及黛力新、優(yōu)思弗兩種進(jìn)口總代理品種進(jìn)行綜合測(cè)算。 本項(xiàng)目是采用自產(chǎn)加代銷相結(jié)合的模式。根據(jù)企業(yè)提供的資料，該三種產(chǎn)品前三年度（ 20xx20xx 年度）的銷售情況如下表： 表 61 品種 20xx 年度 20xx 年度 20xx 年度 銷售數(shù)量 單價(jià)（元） 銷售金額(萬元 ) 銷售數(shù)量 單價(jià)（元） 銷售金額(萬元 ) 銷售數(shù)量 單 價(jià)（元） 銷售金額 (萬元 ) 優(yōu)思弗 黛力新 金爾倫 合計(jì) 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外醫(yī)療市場(chǎng)情況及結(jié)合該公司前三年度的銷售情況，本次評(píng)估根據(jù)保守原則取該公司前三年的平均值來確定 20xx年度以上三種產(chǎn) 41 品的銷售量及銷售價(jià)格，詳見下表： 表 62 品種 20xx 年度 銷售數(shù)量 單價(jià)（元） 銷售金額 (萬元 ) 優(yōu)思弗 235370 黛力新 2059795 金爾倫 1636472 合計(jì) 根據(jù)該公司的發(fā)展目標(biāo)、醫(yī)療市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及結(jié)合該公司前三年度的銷量情況，本次評(píng)估確定本項(xiàng)目 20xx20xx 年三種產(chǎn)品的銷售量在前年的基礎(chǔ)上逐年上升幅度分別為 35%、 25%、 2%， 20xx 年開始不變；而價(jià)格由于依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定，未來幾年假設(shè)不變。則預(yù)計(jì)該公司未來幾年產(chǎn)品的銷售收入如下表所示： 表 63 單位：銷量（瓶、盒等）、單價(jià)（元）、收入（萬元） 產(chǎn)品 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 優(yōu)思弗 銷量 單價(jià) 收入 黛力新 銷量 單價(jià) 收入 金爾倫 銷量 單價(jià) 收入 合計(jì) 計(jì)算期的確定 本項(xiàng)目的計(jì)算期定為 9 年（ 20xx 年－ 20xx 年）。 42 銷售稅費(fèi) ①銷售稅金及附加 本項(xiàng)目主要繳納的銷售稅金及附加為城建稅。城建稅按增值稅的 1%計(jì)，產(chǎn)品增值稅按進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)的 17%計(jì)。另因 MSR 公司為外資企業(yè)，按照國(guó)家的有關(guān)稅法規(guī)定，免繳教育費(fèi)附加。 ②所得稅 根據(jù)國(guó)家對(duì)高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策：在高科技興辦生產(chǎn)性企業(yè)、高新技術(shù)革新企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限在十年以上的，從開始獲利年度起，第一、二年免征企業(yè)所得稅；第三年至第八年減半征收企業(yè)所得稅。又深圳市政府對(duì)新認(rèn)定的生產(chǎn)性高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行 兩年免征所得稅，八年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠，對(duì)原有的高技術(shù)企業(yè)，除享有原有的“二免六減半”的企業(yè)所得稅優(yōu)惠外，增加兩年減半征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。第三年至第十年企業(yè)所得稅按利潤(rùn)總額 %計(jì)征。生產(chǎn)期的其它年份按年利潤(rùn)總額 15%計(jì)征。 二、成本費(fèi)用預(yù)測(cè) 項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算時(shí)，基礎(chǔ)資料取值見《基礎(chǔ)資料表》，測(cè)算結(jié)果詳見 表 3《總成本費(fèi)用估算表》。 43 基礎(chǔ)資料表 表 64 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 資料 備注 1 貸款利率 % 貸款 期限 3 年，利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行 2 折舊 建筑物按 20 年、設(shè)備按10 年計(jì)算折舊 以固定資產(chǎn)原值為基數(shù) 3 攤銷費(fèi) 按 20 年攤銷 以土地使用權(quán)競(jìng)得價(jià)為 基數(shù) 4 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 萬元 250 萬元 /年 定員 235 人（不含銷售人員及總部管理人員） 5 修理費(fèi)率 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 6 維簡(jiǎn)費(fèi)率 1% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 7 不可預(yù)見費(fèi) 3% 以固定資產(chǎn)為基數(shù) 8 銷售費(fèi)用 35% 以銷售收入為依據(jù) 9 管理費(fèi)用 16% 以銷售收入為依據(jù) 10 所得稅 第 12 年免征 第 310 年按 % 以利潤(rùn)總額為基數(shù) 三、項(xiàng)目投資構(gòu)成各項(xiàng)費(fèi)用來源 機(jī)器設(shè)備費(fèi)用預(yù)測(cè) 由于企業(yè)本身已有生產(chǎn)基地，本次竟拍只為考慮成本等要素進(jìn)行搬遷，因此設(shè)備購置及安裝費(fèi)為 0 元。 續(xù)建工程費(fèi)用預(yù)測(cè) 44 表 64 （單位：元） 序號(hào) 項(xiàng)目 作業(yè)量 費(fèi)用估算 (元 ) 小計(jì) 1 道路及綠化 道路 2077 ㎡ 30 元 2077=62,310 62,310 綠化 11246 ㎡ 1511246=168,690 168,690 小計(jì) 231,000 2 寫字樓 外墻涂料 1332 ㎡ 181132=24,000 24,000 一層玻璃 315 ㎡ 1