集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引(編輯修改稿)
2025-08-27 06:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （距鎮(zhèn)中心距離）、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（供水、供氣、供電、供熱、排水等）、公共服務(wù)設(shè)施狀況（學(xué)校、醫(yī)院、銀行、電信等設(shè)施）、交通條件（道路狀況、交通便捷度）、規(guī)劃限制等。（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)充分考慮宗地的產(chǎn)權(quán)限制因素對地價(jià)的影響。（5）交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。成本逼近法（1）在確定土地取得費(fèi)時(shí)，應(yīng)注意分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在成本構(gòu)成上的差異。集體經(jīng)營性建設(shè)用地不涉及所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其土地取得成本可根據(jù)所占用土地情況及取得成本的客觀水平進(jìn)行測算，一般不包括征地稅費(fèi)。具備條件的地區(qū)，評估時(shí)應(yīng)考慮顯化機(jī)會成本和邊際成本。（2）在確定土地開發(fā)費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估宗地開發(fā)程度和區(qū)域內(nèi)平均成本確定，可借鑒或采用同區(qū)域國有土地開發(fā)費(fèi)用水平或標(biāo)準(zhǔn)，但要詳細(xì)闡述區(qū)域土地開發(fā)狀況及其對價(jià)格的影響關(guān)系。（3）集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)各地標(biāo)準(zhǔn)不同，需根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w的政策規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。（4）確定土地開發(fā)利潤率時(shí)，應(yīng)綜合考慮：利用類型、開發(fā)周期、待估宗地所在地區(qū)同類土地開發(fā)的投資利潤水平等。（5）在確定土地增值時(shí)，應(yīng)綜合考慮：土地用途的改變、土地開發(fā)后所能達(dá)到的基礎(chǔ)設(shè)施水平、開發(fā)期間周邊設(shè)施的改善程度、宗地的規(guī)劃限制性條件、土地權(quán)利的限制性因素等。剩余法（1）確定待估宗地最有效利用方式，應(yīng)根據(jù)宗地所在區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、村莊規(guī)劃等所確定的規(guī)劃用途，并結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際可能的利用方式進(jìn)行。（2）在確定開發(fā)完成后土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)待估宗地最有效利用方式和同類型土地或不動(dòng)產(chǎn)市場狀況，優(yōu)先采用市場比較法確定其估價(jià)期日的價(jià)值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r采用收益還原法確定其價(jià)值。（3）根據(jù)所確定的最有效利用方式，考慮同類型土地開發(fā)的正常建設(shè)期和投資進(jìn)度，確定估價(jià)對象的開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排?？紤]到集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)規(guī)模一般較小，開發(fā)建設(shè)期一般確定為 12 年，投資進(jìn)度采取分期均勻支付。（4）測算開發(fā)成本各項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)考慮集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的差異。由于當(dāng)前集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)過程中的稅費(fèi)項(xiàng)目各地并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)遵循合法依規(guī)原則，稅費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。（5）在確定利潤率時(shí)，應(yīng)綜合考慮同一市場上類似土地或不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤和集體經(jīng)營性建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)完整性進(jìn)行確定。公示地價(jià)系數(shù)修正法（1）在制定并發(fā)布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等公示地價(jià)的區(qū)域，可采用公示地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。土地級別、基準(zhǔn)地價(jià)、修正體系及修正公式等應(yīng)嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣桨l(fā)布的文件及報(bào)告執(zhí)行。所采用的公示地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地估價(jià)期日距公示地價(jià)的期日一般不超過3年，并具有完備的公示地價(jià)修正體系。（2）不宜采用國有建設(shè)用地公示地價(jià)體系直接修正評估集體經(jīng)營性建設(shè)用地價(jià)格。（3）進(jìn)行因素修正時(shí)，應(yīng)遵循修正體系，結(jié)合待估宗地實(shí)際情況合理確定修正幅度?？偸稣厮袡?quán)屬于所在集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)屬于合法取得的農(nóng)戶。在用地類型上屬于建設(shè)用地，在價(jià)格影響因素、估價(jià)方法選用等方面參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，在價(jià)格內(nèi)涵界定、估價(jià)參數(shù)確定等方面遵循集體建設(shè)用地的有關(guān)要求，年期可參照
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