[經(jīng)濟(jì)學(xué)]土地使用權(quán)評(píng)估(編輯修改稿)
2025-03-21 00:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地價(jià)評(píng)估的種類 基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)的評(píng)估 出讓底價(jià)的評(píng)估 市場(chǎng)交易價(jià)格的評(píng)估 （二）地價(jià)評(píng)估途徑 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估途徑 1）進(jìn)行綜合評(píng)估：以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，土地收益為依據(jù)，市場(chǎng)交易資料為參考，綜合評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（我國(guó)采用的主要方法） 2）劃分均質(zhì)地域基準(zhǔn)地價(jià)：按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場(chǎng)交易價(jià)格資料評(píng)估區(qū)域平均價(jià)格作為基準(zhǔn)地價(jià) 市場(chǎng)交易地價(jià)評(píng)估的途徑 1）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上修正各差異因素 2其他方法：包括市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、路線價(jià)法等。 167。 市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法的基本思路 二、市場(chǎng)法評(píng)估的程序 三、應(yīng)用舉例 市場(chǎng)法的基本思路 交易的類似土地進(jìn)行比較，并根據(jù)后者的交易價(jià)格，修正得到待估土地在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)格的一種評(píng)估方法。（指的是土地用途、區(qū)位、價(jià)格類型等方面具有相似性、可比性） ：地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，交易規(guī)模大。 市場(chǎng)法的基本思路 市場(chǎng)法數(shù)字表達(dá)式 使用范圍：只要存在可比土地的銷售，都可以使用這種方法。 市場(chǎng)法評(píng)估的程序 收集交易案例 資料內(nèi)容 途徑 a、查閱有關(guān)政府職能部門的土地（交易登記資料 b、查訪交易當(dāng)事人 c、同行之間互相提供相關(guān)信息資 d、其他途徑 成交價(jià)格、交易日期、交易時(shí)狀況、付款方式、交易目的。 選取可比實(shí)例 土地用途相同 價(jià)格類型相同 區(qū)域條件相同或相近 交易日期接近 (最多不超過(guò) 5年，市場(chǎng)變動(dòng)劇烈時(shí)不超過(guò) 2年） 有利害關(guān)系的雙方；有特別動(dòng)機(jī)的交易；交易雙方市場(chǎng)信息不對(duì)稱；特殊的交易方式 交易情況修正指數(shù) =100/( ) 交易日期修正指數(shù) =( )/100 區(qū)域因素修正指數(shù) = 100/( ) 3區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正系數(shù) = 100/() 個(gè)別因素修正 容積率修正系數(shù) = 待估對(duì)象容積率修正系數(shù) /參照物容積率修正系數(shù) 容積率修正 m為待估土地的使用年限 n為參照物的使用年限 r為土地還原利率 6土地使用年期修正 ),/(),/(])1(11[])1(11[nrAPmrAPrrnm??????土地使用年期系數(shù)三、應(yīng)用舉例 待評(píng)估土地為住宅用空地，面積 600平方米，呈長(zhǎng)方形，相關(guān)資料搜集如下 ： A B C D 待估對(duì)象 交易日期 97.4 0 價(jià)格 總價(jià) 19.6萬(wàn) 萬(wàn) 單價(jià) 870 820 855 840 容積率 6 5 6 6 6 利率使用年限 35 30 35 30 30 區(qū)域因素綜合打分 100 88 108 100 100 ….土地面積（平方米）） 233 380 320 450 600 交易情況， A、 D正常買賣； B比正常買賣價(jià)偏低2%。 C比正常買賣價(jià)偏低 3%。 自 1996年 10月以來(lái)，土地平均每月上漲了 1%。 評(píng)估對(duì)象土地面積大，比各參照物成交價(jià)格高 2%。 容積率修正系數(shù) 5為 ,6為 ，土地還原利率為5%。 167。 收益法 一、收益法的基本思路 二、收益法評(píng)估的程序 三、應(yīng)用舉例 收益法的基本思路 ，并且用收益法以外的方法能夠求得建筑物價(jià)格時(shí)，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的純收益，即可得到歸屬土地的純收益，再利用土地還原利率還原，得到土地使用權(quán)的收益價(jià)格。 ：有收益的土地價(jià)格評(píng)估 收益法評(píng)估的程序 一 . 二 . 四 六 求取土地純收益 確定合適的還原利率 三 五 求取總收益（有效毛收入）房地合一的總收益 求取總費(fèi)用 求取土地使用權(quán)價(jià)格 確定土地收益年限 三、應(yīng)用舉例 例題：某房地產(chǎn)公司于 1994年 11月以有償出讓方式取得一塊兒土地 50年的使用權(quán)，并于 1996年 11月在此地塊兒上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2%，目前，該類建筑物的重置價(jià)格為每平方米 2500元。該建筑物占地面積 500平方米，建筑面積 900平方米。目前用于出租，每月平均實(shí)收租金為 3萬(wàn)元，另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑淖饨馂槊科椒矫?50元，空置率為 10%。每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為重置價(jià)格的 %，土地使用稅及房產(chǎn)稅每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)格的 %。土地還原利率為 7%，建筑物還原利率為 8%，求 1998年 11月土地使用權(quán)價(jià)格？ 167。 成本法 一、成本法的基本原理 二、成本法評(píng)估的程序 三、應(yīng)用舉例 理論依據(jù) 概念 又稱成本逼近法，是以土地開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來(lái)確定土地價(jià)格的方法，用成本法求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。 把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為基本成本，運(yùn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金獲得等量收益的投資
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