集體土地價格評估若干問題概述(編輯修改稿)
2025-02-07 19:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 評估，再根據(jù)國有地與集體土地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同進(jìn)行修正，最終得出作為集體建設(shè)用地的宗地價值。 即國有轉(zhuǎn)集有折扣法 ?在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的區(qū)域，直接進(jìn)行系數(shù)修正可得。 ? ? (3)剩余法 ?根據(jù)周邊住宅出租的客觀租金還原測算，通過剔除相關(guān)費用，剝離得到宗地的價值。 ? ? 企業(yè)用集體土地價格評估 ? （ 1）成本法 –同國有地評價方法 –成本構(gòu)成與國有地有區(qū)別 ? 取得費不同 ? 所有者權(quán)益不同 ? （ 2）收益法 –一般不用收益法，除非出租經(jīng)營 –收益還原率較高。因為租價比高于國有土地。租金一般與國有地相近，價格比國有地低。 ? ? 留地安置商用地價格評估 – 指政府在征用農(nóng)民集體土地后，安置給農(nóng)民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，具體如商業(yè) (農(nóng)貿(mào)市場 )、辦公樓、公寓等。無期限但不可轉(zhuǎn)讓的集體建設(shè)用地，只能用于開發(fā)建設(shè)后出租等。 – 可采用收益還原法進(jìn)行評估。 由于市場竟價體現(xiàn)價值不充分，其價值權(quán)益也表現(xiàn)有缺陷，價值相對也會比較低。 – 使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險與時間價值風(fēng)險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風(fēng)險大，其還原利率相對較高。 ? –法規(guī)政策的滯后 ? 很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（使用、規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）做出明確的規(guī)范。 –變現(xiàn)能力差 ? 集體土地在市場上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在： – 集體土地沒有參與市場流通，人們對它的了解程度較差； – 交易范圍小造成市場窄小沒有可參照的依據(jù)。 集體建設(shè)用地價格評估問題 ? –使用風(fēng)險較大 ? 集體建設(shè)用地在使用上和國有土地相比風(fēng)險較大，這是由于： – 使用權(quán)的取得沒有法律、法規(guī)的充分保護(hù)； – 面對的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體且在土地的使用上可能有違規(guī)違法行為的存在； – 有些集體土地上的建設(shè)不符合土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。 –與國有土地在權(quán)利上的差別 ? 就目前的房地產(chǎn)市場狀況看，集體土地與國有土地存在差別。 – 所有權(quán)的差別和使用權(quán)的差別。 – 土地使用權(quán)價格上具有不確定性。 ? （二）農(nóng)用地評估 ? 基準(zhǔn)地價修正法 ? 直接評估法 ? 農(nóng)用地宗地地價修正系數(shù)及說明表（樣例） 因素 指標(biāo) 總權(quán)重 優(yōu)（ +%） 較優(yōu)（ +%） 一般 較差（ %） 差（ %） 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 自然因素 土層厚度（ cm） ≥150 100150 60100 0 3060 ＜ 30 表土質(zhì)地 輕壤 中壤 粘壤 0 砂壤 砂質(zhì) 剖面構(gòu)型 通體 壤 壤 /粘 /壤 0 壤 /礫 /礫 通體礫 有機(jī)質(zhì)含量（ %） ≥3 23 12 0 ＜ 經(jīng)濟(jì)因素 耕作距離（ m） ＜ 200 200400 400700 0 7001100 ≥1100 經(jīng)營效益（元 /畝） ≥550 450550 350450 0 250350 ＜ 250 區(qū)域因素 距一級城鎮(zhèn)距離（ m） 8 ≤2000 20233000 30004000 0 40005000 ＞ 5000 距二級城鎮(zhèn)距離（ m） 6 ≤1500 15002500 25003500 0 35004500 ＞ 4500 距一級市場距離（ m） 2 ≤2000 20233000 30004000 0 40005000 ＞ 5000 距二級市場距離（ m） 2 ≤1500 15002500 25003500 0 35004500 ＞ 4500 距主干道距離（ m） ≤400 400800 8001200 0 12001600 ＞ 1600 距次干道距離（ m） ≤350 350700 7001000 0 10001400 ＞ 1400 距火車站距離（ m） ≤3000 30005000 50008000 0 800012023 ＞12023 距汽車站距離（ m） ≤3000 30005000 50008000 0 800012023 ＞12023 自身
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