城鎮(zhèn)土地價(jià)格ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-08 13:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系 心理因素 —— 價(jià)格預(yù)期、欣賞趣味、時(shí)尚、號碼、風(fēng)水等 經(jīng)濟(jì) 社會 區(qū)域因素 ? 指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對該區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生影響。 ? 影響土地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： – 日照、風(fēng)向等氣候條件； – 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃健⑸鐣A層等居住環(huán)境； – 街道的寬度、構(gòu)造； – 離市中心的距離及交通狀況； – 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況； – 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； – 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； – 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； – 景觀環(huán)境裝況； – 等等 個(gè)別因素 ? 指某具體土地表現(xiàn)的個(gè)別特性。它是決定相同區(qū)域土地出現(xiàn)差異價(jià)格的依據(jù)。 ? 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 – 位置、面積、地勢、地質(zhì) – 形狀、寬度、深度 – 臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地） – 容積率：與地價(jià)同方向變動(dòng)，但不成正比 – 用途：商業(yè)用地價(jià) — 住宅用地價(jià) — 工業(yè)用地價(jià) – 土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限 市場比較法 簡稱比較法，指將估價(jià)對象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價(jià)格，經(jīng)修正得出估價(jià)對象價(jià)格的一種方法。 直接比較法 是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把交易 實(shí)例與其逐項(xiàng)比較； 間接比較法 是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地 為基準(zhǔn)，把待估土地和交易實(shí)例均與其逐項(xiàng)比較。 替代原則 – 待估宗地的價(jià)格 =比較實(shí)例價(jià)格 交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 容積率修正 年期修正 直接比較法的基本公式 ? 公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。 – 如 ： A=待估宗地情況指數(shù) /比較案例宗地情況指數(shù) 。 ? 哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為 100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減（具體評估中往往對待估宗地取值 100）。 ? “交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正”為 4項(xiàng) 基本修正內(nèi)容 ， ? “ 容積率修正 年期修正”為 特殊修正內(nèi)容 。 ? 市場比較法的特點(diǎn)： – （ 1）接近市場行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng)。 – （ 2）以代替關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱為 “ 比準(zhǔn)價(jià)格 ” 。 – （ 3）以價(jià)格求價(jià)格，在不正常的市場條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。 – （ 4）需要估價(jià)人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)。 – （ 5）正確選擇比較實(shí)例和合理修正交易價(jià)格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。 ? （ 1）有足夠數(shù)量的比較案例； – 對交易案例數(shù)量很少的特殊用地，如古建筑、紀(jì)念館、橋梁和公路、學(xué)校、體育館等，不適用。 ? （ 2）交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性； ? （ 3）交易資料可靠； ? （ 4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。 ? （ 5）可用于土地價(jià)格、土地或房地產(chǎn)租金的評估，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 市場比較法的適用條件與范圍： 所得價(jià)格稱之為： 比準(zhǔn)價(jià)格 ? 交易案例的 6個(gè)具體要求： ? 實(shí)例數(shù)量 ≥3 個(gè) ? 交易時(shí)間：接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? 土地用途：相同 ? 交易類型：相同 ? 交易情況：正常交易 ? 實(shí)例位置：區(qū)域和個(gè)別特征都要相近 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)： 指比較實(shí)例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎(chǔ)。即：調(diào)整實(shí)例的付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。 實(shí)例：第一步 比較案例選擇 因素 案例 案例 1 案例 2 案例 3 宗地位置 江漢北路與新華路 的交叉口 江漢區(qū)青年路 江漢區(qū)新華路 294號 用途 商服 商服居住 商服居住 四至 略 略 略 交易日期 交易價(jià)格類型 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓 交易價(jià)格（元 /m2） 開發(fā)程度 宗地紅線外 “ 五通” ，宗地內(nèi)場地平整 宗地紅線外 “ 五通” ，宗地內(nèi)場地平整 宗地紅線外 “ 五通” ，宗地內(nèi)場地平整 權(quán)利狀況 出讓 出讓 出讓 使用年限 40 商服 40，居住 70 商服 40，居住 70 土地級別 一級 三級 一級 交易情況說明 正常 正常 正常 因素 因子 案例 1 案例 2 案例 3 待估宗地 商服繁華度 距市級商務(wù)中心距離（米） 緊鄰市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段 距市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段約 1公里 緊鄰市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段 距市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段約 2500米 距區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 屬新華區(qū)片，緊臨 江北核心區(qū) 約 400米 屬新華區(qū)片，緊臨 江北核心區(qū) 約 1000米 距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 小于 50米 小于 50米 小于 50米 約 150米 距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米） 小于 50米 小于 50米 小于 50米 約 80米 商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)密度狀況 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比較密集 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集程度 一般 距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米） 距離西北湖商務(wù)區(qū) 很近 毗鄰規(guī)劃建設(shè)中的 王家墩商務(wù)區(qū) 緊鄰西北湖商務(wù)區(qū) 距離永清片高級商 務(wù)區(qū)約 1500米 交通條件 臨街道路狀況 混合型主干道，緊靠新華路和江漢白北路 生活型主干道，緊靠青年路 混合型主干道，緊靠新華路和臺北一路 生活型主干道，緊鄰香港路和建設(shè)大道 臨公交站點(diǎn)狀況（條） 附近有 15余條公交線路通往三鎮(zhèn) 附近有 15余條公交線路通往三鎮(zhèn) 附近有 15余條公交線路通往三鎮(zhèn) 附近有 14余條公交線路通往三鎮(zhèn) 距漢口火車站距離（米） 距火車站約 4公里 距火車站約 4公里 距火車站不足 4公里 距火車站約 3公里 距長途汽車站距離（米） 距汽車客運(yùn)站不足 500米 緊靠青年路客運(yùn)站 距汽車客運(yùn)站不足 500米 距新華路車站約 2200米 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況 排水狀況 暢通 暢通 暢通 暢通 距醫(yī)院距離（米） 距協(xié)和醫(yī)院不足 500米 距同濟(jì)醫(yī)院不足 800米 距協(xié)和醫(yī)院不足 500米 約 600米 距電信營業(yè)廳距離（米） 不足 300米 不足 300米 不足 300米 不足 300米 距郵局距離（米） 不足 300米 不足 3
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