特殊用地價(jià)格評(píng)估培訓(xùn)教程(84頁)-地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2024-09-18 10:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一個(gè)國(guó)外案例 比較法： 收益法 : $1,250, 成本法 : $1,320, ($1,300,) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、學(xué)校用地評(píng)估 (一 )主要特征 ?自然特征 ?區(qū)位特征 ?交通特征 ?利用特征 ?產(chǎn)權(quán)特征 ?公共服務(wù)特征 ?市場(chǎng)特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (二 )主要價(jià)格影響因素 ?區(qū)位因素 ?交通因素 ?環(huán)境因素 ?人文歷史 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (三 )學(xué)校用地的估價(jià)方法選擇 ?成本逼近法 ?基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法 ?機(jī)會(huì)成本法 ?收益還原法 ?外部效應(yīng)量化法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (三 )學(xué)校用地各估價(jià)方法運(yùn)用要點(diǎn) 成本逼近法 : 土地取得費(fèi)。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) “ 同地同價(jià)原則 “ 土地開發(fā)利潤(rùn)率。于同區(qū)域的住宅用地和工業(yè)用地之間 區(qū)位修正 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法： 套用類別 對(duì)修正體系的調(diào)整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (三 )學(xué)校用地各估價(jià)方法運(yùn)用要點(diǎn) 機(jī)會(huì)成本法 : 最適宜用途的確定： 最適宜用途下的價(jià)格評(píng)估 修正 收益還原法 : 客觀收益的確定： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (五 ) 案例及評(píng)析 某中學(xué)用地，位于市區(qū)，毗鄰 X湖 規(guī)劃用途：教育；實(shí)際用途：學(xué)校 土地面積： 39825平方米；建筑面積：16265平方米 權(quán)利狀況：該土地為國(guó)有建設(shè)用地，于1998年 8月以無償劃撥方式取得使用權(quán)，無他項(xiàng)權(quán)利 ： (略 ) ：劃撥土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 ： (略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (五 ) 案例及評(píng)析 價(jià)格影響因素及價(jià)值狀況分析 區(qū)位條件： 評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域距市中心約 8公里，周邊有民族大學(xué)、大學(xué)、大學(xué)、超市、 XX購物中心、 XX圖書城、國(guó)際會(huì)展中心等，與評(píng)估對(duì)象距離較近。 距學(xué)校 1000米左右是該區(qū)域的一個(gè)公交中轉(zhuǎn)中心，因此附近公交線路比較多，有 15路 …… 等多條公交線路經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)交通便捷度較高。 周邊有 XX花園、當(dāng)代 XX智慧城、 ….. 等已經(jīng)建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)，有比較穩(wěn)定的生源。 土地條件： 基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊）一平； 評(píng)估對(duì)象臨街，長(zhǎng)方形； 評(píng)估對(duì)象建筑物 (略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評(píng)估對(duì)象具有以下特點(diǎn)： 1估價(jià)對(duì)象取得方式為劃撥，該區(qū)域土地的取得費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用齊全，且估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域較好，因此，價(jià)格估算可以考慮使用成本逼近修正法。 2 該市基準(zhǔn)地價(jià)體系健全，估價(jià)對(duì)象處于基準(zhǔn)地價(jià)體系范圍內(nèi)， 并且基準(zhǔn)地價(jià)體系中對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)體系在教育用地評(píng)估中的應(yīng)用也有明確的描述 ，主要是參考住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)體系進(jìn)行評(píng)估，因此，價(jià)格估算可以考慮使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。 3 經(jīng)過對(duì)待估對(duì)象所處城市區(qū)位和周邊物業(yè)以及相鄰?fù)恋乩脿顩r的考察，如果其不用作學(xué)校用地，其最適合的用途為住宅用地，即用來開發(fā)住宅房地產(chǎn)，因此，學(xué)校用地的價(jià)格可以考慮用機(jī)會(huì)成本法來評(píng)估，評(píng)估時(shí)將假設(shè)該學(xué)校用地作為住宅用途時(shí)的價(jià)格作為其土地價(jià)格。 基于上述原因，選擇成本逼近修正法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和機(jī)會(huì)成本法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本逼近修正法估算土地價(jià)格 1 土地取得費(fèi)用 待估土地位于市區(qū)， 因?yàn)樵撟诘氐乃巺^(qū)域的城鄉(xiāng)交錯(cuò)區(qū)是蔬菜生產(chǎn)區(qū)，因此設(shè)定開發(fā)前為菜地。 根據(jù)新土地管理法和市有關(guān)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，考慮待估宗地土地類型及目前實(shí)際征地情況。。經(jīng)計(jì)算土地取得費(fèi)合計(jì) A元 /平方米 2 土地開發(fā)費(fèi)用 根據(jù)。。紅線外 “ 五通 ”（通上水、通下水、通電、通路、通訊）合并征收城市建設(shè)配套費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)為 ??元 /平方米。 土地平整費(fèi)依待估宗地的開發(fā)程度，并參照相臨區(qū)域的平均水平取 ???/平方米。則土地開發(fā)費(fèi)合計(jì)為 B元 /平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本逼近修正法估算土地價(jià)格 3 有關(guān)稅費(fèi) 根據(jù)市有關(guān)規(guī)定并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，本次土地取得稅費(fèi)包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、不可預(yù)見費(fèi)等。各項(xiàng)取費(fèi)如下： 。 合計(jì)為： … .C/平方米。 利息： /平方米 利潤(rùn)：經(jīng)過調(diào)查近年市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)情況，確定學(xué)校用地開發(fā)投資平均利潤(rùn)率 10%。元 /平方米 增值收益： 20%， 7 區(qū)位修正后的價(jià)格： 由基準(zhǔn)地價(jià)體系可知該宗地所在區(qū)域?yàn)?工業(yè)二級(jí)區(qū)， 單價(jià)為 892元 /平方米，末級(jí)地價(jià)為 557元 /平方米，則其區(qū)位修正系數(shù)為 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本逼近修正法估算土地價(jià)格 8 根據(jù)以上闡述，最后確定該學(xué)校用地的價(jià)格。 該學(xué)校用地的單價(jià)為： ＝ /平方米 因該學(xué)校用地為劃撥用地，根據(jù)市人民政府關(guān)于公布市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（政[2020]39號(hào)），計(jì)算其出讓金為： 458 ＝ /平方米，因此該學(xué)校用地的劃撥單價(jià)為： － ＝ /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本逼近修正法估算土地價(jià)格 8 根據(jù)以上闡述，最后確定該學(xué)校用地的價(jià)格。 該學(xué)校用地的單價(jià)為： ＝ /平方米 因該學(xué)校用地為劃撥用地，根據(jù)市人民政府關(guān)于公布市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（政[2020]39號(hào)），計(jì)算其出讓金為： 458 ＝ /平方米，因此該學(xué)校用地的劃撥單價(jià)為： － ＝ /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 待估宗地位于市
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