【文章內(nèi)容簡介】 交地價(jià)款 41580萬元?？傆玫孛娣e 9092平方米，容積率為 ，總建筑面積為 。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，其中建設(shè)前期時(shí)間為 1年，建成后預(yù)計(jì)一次性售出?，F(xiàn)銀行貸款年利率 %。評估測算該地塊 2023年 9月 30日的價(jià)格。 三、方法運(yùn)用 ? ? 以下地塊有何特點(diǎn)？ A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 ? 任務(wù) 3 運(yùn)用路線價(jià)法評估地價(jià) 一、概念 （ Unit Foot Appraisal Method）是對臨接特定街道，且接近性相等的城市土地，設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)深度 ，求取在該深度上若干土地的平均水平價(jià)格，此價(jià)格稱為路線價(jià)，然后據(jù)此路線價(jià)，再配合 深度指數(shù)表 ，計(jì)算出臨近同一街道的其他土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 標(biāo)準(zhǔn)深度實(shí)質(zhì)是道路對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn) ， 由此接近道路方向 ， 地價(jià)受道路的影響而逐漸升高 ，由此遠(yuǎn)離道路方向 ， 地價(jià)可視為基本不變 。 因此標(biāo)準(zhǔn)深度也就是臨街土地最有效利用的深度 。 ? 美國 、 英國以 100英尺為標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 日本以 ? 臺灣地區(qū)以 18米以標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 確定： A、 以多數(shù)為準(zhǔn) B、 以平均數(shù)為準(zhǔn) ? 深度指數(shù)表 ? 深度指數(shù)：又稱深度百分率，是指距臨街的深度不同而引起的地價(jià)變化的相對程度。 ? 臨街深度 (英尺 ) 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法則 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 單獨(dú)深度指數(shù) (%) 40 30 20 10 9 8 7 6 累計(jì)深度指數(shù) (%) 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度指數(shù) (%) 160 140 120 100 78 65 ? 二、路線價(jià)法的理論依據(jù) ? 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種比較法 ? (比較法的理論依據(jù)為替代原理 ) ? “路線價(jià) ”—平均水平價(jià)格 —“可比實(shí)例 ”價(jià)格 ? 對 “可比實(shí)例 ”價(jià)格進(jìn)行哪些方面的修正？ ? 房地產(chǎn)狀況修正 ? 交易情況修正 ? 交易日期修正 ? 房地產(chǎn)狀況修正：考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等進(jìn)行適當(dāng)修正 A B 街道 街道 C D E F H G 街道 街道 街道 ? 三、路線價(jià)法適用的對象和條件 ? 1. 適用對象 ? 主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)。 ? 2. 前提條件 ? 道路較規(guī)整，各宗土地的排列較整齊。 ? 四、路線價(jià)法的操作步驟 ? 五馬街有一店面寬 6米，進(jìn)深 12米，土地標(biāo)準(zhǔn)深度為 6米，路線價(jià) 30萬，試評估這間店面的土地價(jià)格？ ? 四、路線價(jià)法的操作步驟 劃分路線價(jià)區(qū)段 劃分原則：地塊相鄰 、 地價(jià)接近 一個(gè)路線價(jià)區(qū)段 ， 是指具有同一路線價(jià)的地段 ， 即便捷性大致相等的地段 。 通常一條街道上兩個(gè)十字路口之間的部分 ， 可視為便捷性大致相等 ， 一般劃為一個(gè)路線區(qū)段 。 繁華區(qū)域可劃分為兩個(gè)甚至多個(gè)路線價(jià)區(qū)段 ， 欠繁華區(qū)域 ， 將多個(gè)十字路口之間的路段合并為一個(gè)路線區(qū)段 。 如 ? ? 2. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 ? 在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)。 ? 例如，某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 18m；如果臨街深度普遍為 25m，則標(biāo)準(zhǔn)深度應(yīng)設(shè)定為 25m。 ? 以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)深度，可以簡化以后各宗土地價(jià)格的計(jì)算。如果不以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)深度，由此制作的深度價(jià)格修正率表，將使以后多數(shù)土地價(jià)格的計(jì)算都要用深度價(jià)格修正率進(jìn)行修正。這不僅會增加計(jì)算的工作量，而且會使所求得的路線價(jià)失去代表性。 ? 3. 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地 標(biāo)準(zhǔn)宗地：路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地。 具體要求： 商業(yè) 用地 街 道 標(biāo)準(zhǔn)深度 標(biāo)準(zhǔn)寬度 反例 ? 選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求是： ? ①一面臨街； ? ②土地形狀為矩形； ? ③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度； ? ④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度 (可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街寬度的眾數(shù) )； ? ⑤臨街寬度與臨街深度比例適當(dāng)； ? ⑥用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途； ? ⑦容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率 (可為同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的容積率的眾數(shù) )； ? ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。 ? 調(diào)查評估路線價(jià) ? 采用市場法、成本法、收益法等估價(jià)方法，分別求其單位地價(jià)，然后求它們的平均單位地價(jià)，即該區(qū)段的路線價(jià)。 ? 路線價(jià)：通常為土地單價(jià)，也可為樓面單價(jià)； 可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示， 如用點(diǎn)數(shù)表示，最高的路線價(jià)區(qū)段 為 1000點(diǎn)，其他區(qū)段的點(diǎn)數(shù)依此確定。 ? 制作深度指數(shù)表 (深度價(jià)格修正率表 ) ? 原則：地塊的各部分價(jià)格隨離街道的程度而有逆減的趨勢，即深度愈深，接近性愈差，價(jià)格也就愈低。 ? 制作方法 四三二一法則 街 道 100英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% ? 深度價(jià)格修正率表 臨街深度 (英尺 ) 25 50 75 100 125 150 175 200 四三二一法則 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 單獨(dú)深度指數(shù) (%) 40 30 20 10 9 8 7 6 累計(jì)深度指數(shù) (%) 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度指數(shù) (%) 160 140 120 100 78 65 平均深度指數(shù) =累計(jì)深度指數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)深度 /所給深度 ? 6. 計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格 ? 運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算臨街各宗土地的價(jià)格，需要弄清路線價(jià)的含義、深度價(jià)格修正率的含義、標(biāo)準(zhǔn)宗地的條件，并結(jié)合所需計(jì)算價(jià)格的臨街土地的形狀和臨街狀況。其中就路線價(jià)與深度價(jià)格修正率兩者的對應(yīng)關(guān)系來說，在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來確定。采用不同的深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。 ? 以一面臨街矩形土地的情況來說明 ? (1) 當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率 (即： ∑單獨(dú)深度價(jià)格修正率 ) ? V=u dv ? (2) 當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地 (如臨街寬度 1英尺、臨街深度 100英尺 )的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，也應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，計(jì)算公式為： V(總價(jià) )＝路線價(jià) X累計(jì)深度價(jià)格修正率 X臨街寬度 ? V=u dv f V(單價(jià) )=V(總價(jià) )/估價(jià)對象土地面積 =路線價(jià)累計(jì)深度價(jià)格修正率 /臨街深度 ? V=u dv /d ? ? (3)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率，計(jì)算公式為： V(單價(jià) )＝路線價(jià) X平均深度價(jià)格修正率 ? V=u dv V(總價(jià) )＝路線價(jià) X平均深度價(jià)格修正率 ? X臨街寬度 X臨街深度 V=u dv (f d) ? 五、路線價(jià)法的運(yùn)用 ? 例 有一臨街深度 (=100英尺）臨街寬度 15米的矩形土地，所在區(qū)段的路線價(jià)為8000元 /平方米。問其單價(jià)和總價(jià)分別是多少？ 街 道 單價(jià) = u dv =8000 120% =9600元 /平方米 總價(jià) =u dv (f d) =9600 15 =(萬元 ) ? ? 例 某臨街深度 (即 100英