住宅價格制定策略(編輯修改稿)
2024-10-25 05:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ,價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格； 適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。,倒梯形模式的應(yīng)用,價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。,低層看園林 可拉高其價格,中層景觀一般，視野較窄，價格不能高,高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）,倒梯形模式案例,看小區(qū)園林，樓距小,價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。,橢圓模式的應(yīng)用,價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。,低層看小面積園林，起價可適中,中低層無景觀視野差，價格不宜高,中高層視野好 價格開始攀升,高層視野好，但無景觀，價格不宜太高,橢圓模式案例,朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為58層汽車維修廠、醫(yī)院,價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。,沙漏模式的應(yīng)用,價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林,樓距適中。,低層看小面積園林，起價可適中,中低層看園林 價格可拔高些,中高層景觀較差，視野一般 應(yīng)壓低其價格,高層視野采光較好，價格可適度拉高,沙漏模式案例,小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中,價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林,樓距適中。,特殊系數(shù),考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素 干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層； 風(fēng)水：帶9的樓層； 奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異； 其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。,增值系數(shù)（折算率）,考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。,增值系數(shù)=∑贈送面積折算率247。實用率247。建筑面積,單位成本 單位建安成本（1+15%） 保底折算率= = 均價 均價 參數(shù)釋義： 單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100） 15%——包括財務(wù)費用約6%、勘察設(shè)計費4%、管理費用2%、行政費用3%,前期選擇面要廣，快速回籠資金； 先投資后自住，先低高素質(zhì)單位后中等素質(zhì)單位； 前期推出少量特惠單位，制造搶購； 制定價格標(biāo)桿，以比價效應(yīng)突顯其他單位的超值；,推售控制?出發(fā)點,推售控制?單位搭配,樓層,低,中,高,差,中,優(yōu),景觀/朝向,價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正,樓層,低,中,高,差,中,優(yōu),景觀/朝向,樓層,低,中,高,差,中,優(yōu),景觀/朝向,價格桿杠－景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數(shù)修正,R綜合=（
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