【正文】 項(xiàng)目二 土地價(jià)格制定 ? 溫州市飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角（原長(zhǎng)運(yùn)公司），用地面積，建設(shè)規(guī)模＜ 45900平方米，其中商業(yè)＜ 8000平方米，土地用途為商業(yè)、住宅用地。 2023年 4月 7日 9億元 溫州城市建設(shè)開發(fā)有限公司 ? 土地價(jià)格制定方法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 收益還原法 ? 剩余法（假設(shè)開發(fā)法） ? 成本逼近法 ? 路線價(jià)法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 和傳統(tǒng)方法 路線價(jià)法評(píng)估土地價(jià)格 本項(xiàng)目講授 假設(shè)開發(fā)法的公式 ? 能力要求 會(huì)運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估地價(jià) 會(huì)運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估地價(jià) 會(huì)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估地價(jià) ? 任務(wù) 1 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估地價(jià) 2023/2/11 ? 實(shí)例 ? 鹿城區(qū)繡山街道巨一村、橫瀆村三產(chǎn)安置地塊， 2023年 2月 3日成交地價(jià)款 41580萬(wàn)元?？傆玫孛娣e 9092平方米，容積率為 ，總建筑面積為 。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，其中建設(shè)前期時(shí)間為 1年，建成后預(yù)計(jì)一次性售出?，F(xiàn)銀行貸款年利率 6%。評(píng)估測(cè)算該地塊 2023年 8月 31日的價(jià)格。 ? ? ?一 、 概念 ? 假設(shè)開發(fā)法 ： （ Residual method） 又稱剩余法， 預(yù)期開發(fā)法 、 凈余開發(fā)法 、 余值估價(jià)法 、 余值法或倒算法 。 專門用于評(píng)估土地價(jià)格的一種方法 ， 是從待估價(jià)土地上所建造的房屋等預(yù)期銷售收入減去除土地價(jià)格之外的有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本 、 稅費(fèi)及正常利潤(rùn)后 ， 將此余額作為待估價(jià)土地價(jià)格的一種方法 。 ? 這種思想早在杜能 （ 1783~1850） 時(shí)期就有了 ， 杜能有 《 孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)有關(guān)系 》 中就提到 。 (經(jīng)濟(jì)學(xué) 計(jì)算地租理論時(shí) ) 2023/2/11 ? 二、理論依據(jù) ? —— 預(yù)期原理 (與收益法相同 ) ? 預(yù)期：房地產(chǎn)價(jià)格 (正常的市場(chǎng)價(jià)格 )及各項(xiàng)費(fèi)用支出 2023/2/11 ? 三、假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象與條件 ? (一 )適用對(duì)象 待開發(fā)房地產(chǎn) (主要是土地 ) ? 詳細(xì)：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地 (包括生地、毛地、熟地 )，在建工程 (包括停建工程 )，可裝修改造或可改變用途的舊房 (包括裝修、改建、擴(kuò)建 ) 2023/2/11 ? (二 )假設(shè)開發(fā)法的前提條件 ? 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)： ? 是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 (包括用途、規(guī)模、檔次等 )； 最佳使用原則 ? 是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格。 ? 四、假設(shè)開發(fā)法的基本公式 土地價(jià)格 =房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 — 土地開發(fā)費(fèi)用 － 建筑物成本 — 期間費(fèi)用 — 稅金 — 正常利潤(rùn) 簡(jiǎn)化公式： 土地價(jià)格 =房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 — 除土地價(jià)格以外的房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本 — 稅費(fèi) — 正常利潤(rùn) 2023/2/11 ? 五、公式中各項(xiàng)的求取 ? 房地產(chǎn)價(jià)值 (房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入 ) ? 通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取，一般采用比較法，對(duì)于收益性的房地產(chǎn)也可采用收益法。 2023/2/11 ? 開發(fā)成本 ? 土地開發(fā)費(fèi)：完成土地 “三通一平 ”或 “七通一平 ”的費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。熟地則不計(jì)算。 ? 建筑物成本：前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。 ? 前期工程費(fèi) ? 可行性研究（總投資的 1%~3%）、 工程勘察（設(shè)計(jì)概算的 %）、 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（ 建筑安裝工程費(fèi)的 3%左右 ）、 施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地（按照實(shí)際工程量）等開發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的費(fèi)用。 ? ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：指建筑物 2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括物業(yè)管理用房、健身場(chǎng)所、停車場(chǎng)、綠化等不能單獨(dú)出售的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? ? 3. 期間費(fèi)用 ：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和籌資費(fèi)用 ? ⑴ 管理費(fèi)用 ：監(jiān)理費(fèi)、場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)等，一般按開發(fā)成本的 3%~5%估算。 ? ⑵ 銷售費(fèi)用 ：通常按銷售收入的 1~5%。 ? ⑶ 籌資費(fèi)用 ： 指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失（有的企業(yè)如商品流通企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行單獨(dú)核算）、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用如債券印刷費(fèi)、國(guó)外借款擔(dān)保費(fèi)等。 2023/2/11 ? ? 利息的大小取決于：本金、利率、期限 ? ① 本金：預(yù)付資本都得付利息，預(yù)付資本為土地出讓金 (未知，為所求，設(shè)為 V)、土地稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、建筑物成本、管理費(fèi)用。注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 ! ? ② 利率：銀行貸款利率，有單利和復(fù)利之分，按告之計(jì)算 ? ③ 期限：即開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，起點(diǎn)：取得估價(jià)對(duì)象 (待開發(fā)房地產(chǎn) )的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)；終點(diǎn)：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。 ? 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期：開發(fā)期 (前期和建造期 )和租售期，可采用比較法來(lái)估計(jì)。 2023/2/11 ? ? Ⅰ 前期 從取得待開發(fā)土地到施工開始的這段時(shí)間。 ? Ⅱ 建造期 從施工開始到開發(fā)完成的這段時(shí)間。 ? Ⅲ 租售期 從開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，到將其全部租售完畢的時(shí)間。預(yù)售時(shí)，租售期與開發(fā)期有重合；在租憑的情況下，租售期通常到開發(fā)未完成的房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束為止。 ? 注：土地出讓金、土地稅費(fèi)為期初投入，需付全期利息；土地開發(fā)費(fèi)、建筑物成本、管理費(fèi)用可假設(shè)為均衡投入，它們需付半期利息。 2023/2/11 ? ? 利潤(rùn) ? ——包括開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)和轉(zhuǎn)讓銷售利潤(rùn)，一般情況下正常利潤(rùn)指轉(zhuǎn)讓銷售利潤(rùn)，開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)已構(gòu)成其開發(fā)建設(shè)成本的一部分。利潤(rùn)是按投入的百分比計(jì)算。房地產(chǎn)利潤(rùn)根據(jù)項(xiàng)目的不同，其利潤(rùn)率也不一樣，一般為總成本的 15%左右。（溫州土地抵押評(píng)估，利潤(rùn)率統(tǒng)一設(shè)定為 18%） 2023/2/11 ? ? (1)直接成本利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? (2)投資利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 ) ? (3)成本利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /(土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理 ? 費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ) ? ? (4)銷售利潤(rùn)率 ? =開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (銷售收入 ) ? 稅費(fèi) 主要是購(gòu)買土地需要繳納的稅費(fèi)和銷售稅費(fèi)，分別為地價(jià)款和銷售收入的一定比例，溫州評(píng)估一般取 %。 ? 六、假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用 靜態(tài)法 （ 一 ） 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期； ④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑤測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 2023/2/11 ? （二）實(shí)例運(yùn)用 ? 例 1. P77 例 ? 有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進(jìn)行 “ 五通一平 ” 的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K “ 五通一平 ” 熟地的單價(jià)為 800元 /平方米；開發(fā)期需要 3年。將該成片荒地開發(fā)成 五通一平 熟地的開發(fā)成木、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為 /平方公里 。貸款年利率為 10%。投資利潤(rùn)率為 15%。當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4%。試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。 ? ? 例 2. 某開發(fā)項(xiàng)目土地總面積 3萬(wàn)平方米 ， 容