集體土地價(jià)格評(píng)估若干問題2ppt39頁)(編輯修改稿)
2025-02-07 19:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的城區(qū)周邊，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)國(guó)有地與集體土地在增值收益、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素的不同進(jìn)行修正，最終得出作為集體建設(shè)用地的宗地價(jià)值。 即國(guó)有轉(zhuǎn)集有折扣法 ?在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，直接進(jìn)行系數(shù)修正可得。 ? (3)剩余法 ?根據(jù)周邊住宅出租的客觀租金還原測(cè)算，通過剔除相關(guān)費(fèi)用，剝離得到宗地的價(jià)值。 ? 企業(yè)用集體土地價(jià)格評(píng)估 ? （ 1）成本法 –同國(guó)有地評(píng)價(jià)方法 –成本構(gòu)成與國(guó)有地有區(qū)別 ? 取得費(fèi)不同 ? 所有者權(quán)益不同 ? （ 2）收益法 –一般不用收益法，除非出租經(jīng)營(yíng) –收益還原率較高。因?yàn)樽鈨r(jià)比高于國(guó)有土地。租金一般與國(guó)有地相近，價(jià)格比國(guó)有地低。 ? 留地安置商用地價(jià)格評(píng)估 – 指政府在征用農(nóng)民集體土地后，安置給農(nóng)民集體的第三產(chǎn)業(yè)用地，具體如商業(yè) (農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) )、辦公樓、公寓等。無期限但不可轉(zhuǎn)讓的集體建設(shè)用地，只能用于開發(fā)建設(shè)后出租等。 – 可采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。 由于市場(chǎng)竟價(jià)體現(xiàn)價(jià)值不充分，其價(jià)值權(quán)益也表現(xiàn)有缺陷，價(jià)值相對(duì)也會(huì)比較低。 – 使用方式只能出租不能變現(xiàn)，存在較大的資金風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因此，與同類用途的國(guó)有用地相比，其風(fēng)險(xiǎn)大，其還原利率相對(duì)較高。 –法規(guī)政策的滯后 ? 很少有專業(yè)性法律、法規(guī)對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（使用、規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押）做出明確的規(guī)范。 –變現(xiàn)能力差 ? 集體土地在市場(chǎng)上的變現(xiàn)能力差具體表現(xiàn)在： – 集體土地沒有參與市場(chǎng)流通，人們對(duì)它的了解程度較差； – 交易范圍小造成市場(chǎng)窄小沒有可參照的依據(jù)。 集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估問題 –使用風(fēng)險(xiǎn)較大 ? 集體建設(shè)用地在使用上和國(guó)有土地相比風(fēng)險(xiǎn)較大，這是由于： – 使用權(quán)的取得沒有法律、法規(guī)的充分保護(hù)； – 面對(duì)的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體且在土地的使用上可能有違規(guī)違法行為的存在； – 有些集體土地上的建設(shè)不符合土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。 –與國(guó)有土地在權(quán)利上的差別 ? 就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況看，集體土地與國(guó)有土地存在差別。 – 所有權(quán)的差別和使用權(quán)的差別。 – 土地使用權(quán)價(jià)格上具有不確定性。 （二）農(nóng)用地評(píng)估 ? 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 ? 直接評(píng)估法 農(nóng)用地宗地地價(jià)修正系數(shù)及說明表（樣例） 因素 指標(biāo) 總權(quán)重 優(yōu)（ +%） 較優(yōu)（ +%） 一般 較差（ %） 差（ %） 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 指標(biāo) 修正幅 度 自然因素 土層厚度（ cm） ≥150 100150 60100 0 3060 ＜ 30 表土質(zhì)地 輕壤 中壤 粘壤 0 砂壤 砂質(zhì) 剖面構(gòu)型 通體 壤 壤 /粘 /壤 0 壤 /礫 /礫 通體礫 有機(jī)質(zhì)含量（ %） ≥3 23 12 0 ＜ 經(jīng)濟(jì)因素 耕作距離（ m） ＜ 200 200400 400700 0 7001100 ≥1100 經(jīng)營(yíng)效益（元 /畝） ≥550 450550 350450 0 250350 ＜ 250 區(qū)域因素 距一級(jí)城鎮(zhèn)距離（ m） 8 ≤2000 20233000 30004000 0 40005000 ＞ 5000 距二級(jí)城鎮(zhèn)距離（ m） 6 ≤1500 15002500 25003500 0 35004500 ＞ 4500 距一級(jí)市場(chǎng)距離（ m） 2 ≤2000 20233000 30004000 0 40005000 ＞ 5000 距二級(jí)市場(chǎng)距離（ m） 2 ≤1500 15002500 25003500 0 35004500 ＞ 4500 距主干道距離（ m） ≤400 400800 8001200 0 12001600 ＞ 1600 距次干道距離（ m） ≤350 350700 7001000 0 10001400 ＞ 1400 距火車站距離（ m） ≤3000 30005000 50008000 0 800012023 ＞12023 距汽車站距離（ m） ≤3000 3000500
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