【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房租下降。從長(zhǎng)期來講，房地產(chǎn)的供給是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，若需求增加幅度大于供給增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供給增加幅度，房租下降?！　》孔馔耆鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物　　一級(jí)市場(chǎng)上土地拍賣和招標(biāo)出讓，雖具有競(jìng)爭(zhēng)性；但競(jìng)爭(zhēng)只存在于承受方之間。與此不同，二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，又有承租方之間的競(jìng)爭(zhēng)。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主要是承租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為“誰出價(jià)高就租給誰”。據(jù)我們調(diào)查，廣西防城港市港口區(qū)1992年就是這一情況，致使一級(jí)地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米高達(dá)3000－4000元。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主要是出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為“誰要價(jià)低就租誰的”。由于房租的主要部分是地租，而地租又來支付，所以出租方降低房租的余地很大。1994年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到1995年更加明顯。1995年商業(yè)鋪面的“關(guān)門率”高達(dá)40％，賓館飯店的“空房率”高達(dá)60％，一級(jí)地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有1000－15元，與1992年相比，每平方米下降了2000－2500元?！　》孔獾男纬刹皇苷绊憽　?jù)我們對(duì)廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對(duì)房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。收費(fèi)的目的。房屋租賃雙方為了減少稅費(fèi)支出，往往隱瞞租金。為了減少征稅收費(fèi)成本，工商、稅務(wù)部門則普遍采取定稅定費(fèi)制。因此，受政府影響的只是名義租金，實(shí)際租金的形成根本不受政府的影響。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)定制度。根據(jù)國(guó)家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價(jià)可分為兩種類型：①政策性估價(jià)；②市場(chǎng)性估價(jià)。不論是政策性估價(jià)還是市場(chǎng)性估價(jià)，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)。估價(jià)管理是指房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的管理。1995年八屆人大常委會(huì)通過了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)定制度，為房地產(chǎn)估價(jià)管理提供了重要法律依據(jù)。本市房地產(chǎn)估價(jià)行政主管部門是上海市房屋土地資源管理局。房地產(chǎn)估價(jià)管理制度主要包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從事估價(jià)人員的資質(zhì)、資格的管理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個(gè)方面。 （1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)審批和年檢制度。目前，上海市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行A、B、C三級(jí)等級(jí)制度。 主要管理規(guī)定有： 《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》（[1993]國(guó)土[籍]字第29號(hào)） 《關(guān)于嚴(yán)格按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)加強(qiáng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理的通知》（國(guó)土資發(fā)[1999]113號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)管理的若干規(guī)定》（建房[1997]12號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交[1995]317號(hào)） 《關(guān)于B級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍的補(bǔ)充通知》（滬房地交[1996]648號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格必須評(píng)估的范圍及政府指定評(píng)估的規(guī)定的通知》（滬房地交[1996]1017號(hào)） （2）房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員資格管理 國(guó)家主要通過實(shí)行執(zhí)業(yè)資格管理制度對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行管理。目前從事房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。有關(guān)管理規(guī)定主要有： 《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號(hào)） 《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》（建房[1995]247號(hào)） 《土地估價(jià)師資格考試暫行規(guī)定》（[1993]國(guó)土[籍]字第28號(hào)）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，凡是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)都必須遵循這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： （1）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（簡(jiǎn)稱規(guī)范） 規(guī)范由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國(guó)家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)的原則、程序、結(jié)果和估價(jià)報(bào)告以及房地產(chǎn)估價(jià)人員、機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范制定的目的是：規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為；統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)的程序和方法；促使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。 （2）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》（簡(jiǎn)稱規(guī)程） 規(guī)程由原國(guó)家土地管理局（現(xiàn)國(guó)家國(guó)土資源部）批準(zhǔn)，是中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)程規(guī)定了土地估價(jià)的目的、運(yùn)用范圍、技術(shù)途徑、估價(jià)成果等內(nèi)容。規(guī)程著重于基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)評(píng)估的各種方法、公式、參數(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。臺(tái)灣稱其為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)；香港稱其為物業(yè)估價(jià)，都是一個(gè)意思；房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等）；估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類型也可分為土地出讓底價(jià)、入股價(jià)格、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。估價(jià)原則，是指估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出來的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價(jià)原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1