【文章內(nèi)容簡介】 成機(jī)制（暫不論地租與房租的數(shù)量關(guān)系）。 l、房租反映了市場供求關(guān)系 從短期來看，可供出租的房地產(chǎn)的數(shù)量一定，供給天彈性，房租的大小完全由房地產(chǎn)需求所決定。需求增加，房租上升；需求減少，房租下降。從長期來講，房地產(chǎn)的供給是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，若需求增加幅度大于供給增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供給 增加幅度，房租下降。 房租完全是市場競爭的產(chǎn)物 一級市場上土地拍賣和招標(biāo)出讓，雖具有競爭性；但競爭只存在于承受方之間。與此不同，二級市場上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競爭，又有承租方之間的競爭。在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰”。據(jù)我們調(diào)查，廣西防城港市港口區(qū) 1992 年就是這一情況，致使一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米高達(dá) 3000－ 4000 元。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)市場蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待 租，需求方則處于有利地位，競爭主此資料來自 , 大量管理資料 第 13 頁 共 30 頁 要是出租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的”。由于房租的主要部分是地租，而地租又來支付，所以出租方降低房租的余地很大。1994 年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到 1995 年更加明顯。 1995 年商業(yè)鋪面的“關(guān)門率”高達(dá) 40％，賓館飯店的“空房率”高達(dá) 60％，一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有 1000－ 15 元，與 1992 年相比，每平方米下降了 2020－ 2500 元。 房租的形成不受政府影響 據(jù)我們對廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對房屋租賃缺乏有效的管理，工商 、稅務(wù)部門的管理只是出于征稅。收費的目的。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。為了減少征稅收費成本，工商、稅務(wù)部門則普遍采取定稅定費制。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的形成根本不受政府的影響。 此資料來自 , 大量管理資料 第 14 頁 共 30 頁 介紹 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定， 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 ， 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)定制度 。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價可分為兩種類型： ① 政策性估價； ② 市場性估價。不論是政策性估價還是市場性估價，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價 資質(zhì)證書的專業(yè)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價。專業(yè)估價機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進(jìn)行 獨立、客觀、公正 地估價。 估價管理是指房地產(chǎn)估價行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價活動進(jìn)行的管理。 1995 年八屆人大常委會通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 和 國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)定制度 ，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。本市房地產(chǎn)估價行政主管部門是上海市房屋土地資源管理局。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管 理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個方面。 （ 1）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理 國家對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實行資質(zhì)審批和年檢制度。目前， 上海市房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實行 A、 B、 C 三級等級制度。 主要管理規(guī)定有： 此資料來自 , 大量管理資料 第 15 頁 共 30 頁 《土地估價機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》（ [1993]國土 [籍 ]字第 29號） 《關(guān)于嚴(yán)格按土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級加強評估業(yè)務(wù)管理的通知》（國土資發(fā) [1999]113 號） 《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級管理的若干規(guī)定》（建房 [1997]12號） 《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交 [1995]317號） 《關(guān)于 B 級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍的補充通知》（滬房地交 [1996]648 號） 《關(guān)于房地產(chǎn)價格必須評估的范圍及政府指定評估的規(guī)定的通知》（滬房地交 [1996]1017 號） （ 2）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員資格管理 國家主要通過實行執(zhí)業(yè)資格管理制度對房地產(chǎn)估價人員進(jìn)行管理。目前從事房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)估價員。 有關(guān)管理規(guī)定主要有： 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房 [1995]147號） 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》（建房 [1995]247號） 此資料來自 , 大量管理資料 第 16 頁 共 30 頁 《土地估價師資格考試暫行規(guī)定》（ [1993]國土 [籍 ]字第28 號） 房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價都必須遵循這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： （ 1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱 規(guī)范 ） 規(guī)范 由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)范 規(guī)定了房地產(chǎn)估價的原則、程序、結(jié)果和估價報告以及房地產(chǎn)估價人員 、機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德的標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)范 制定的目的是： 規(guī)范房地產(chǎn)估價行為； 統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的程序和方法； 促使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理。 （ 2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》（簡稱 規(guī)程 ） 規(guī)程 由原國家土地管理局（現(xiàn)國家國土資源部）批準(zhǔn)，是中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 規(guī)程 規(guī)定了土地估價的目的、運用范圍、技術(shù)途徑、估價成果等內(nèi)容。 規(guī)程 著重于基準(zhǔn)地價、宗地地價評估的各種方法、公式、參數(shù)。 原理介紹 房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。臺灣稱其為 不動產(chǎn)估價 ；香港稱 其為 物業(yè)估價 ，都是一個意思 ； 房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用此資料來自 , 大量管理資料 第 17 頁 共 30 頁 適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的一種活動。 估價目的 ，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權(quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合 作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結(jié)果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。因為估價目的的不同，相應(yīng)的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。 估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價 時點原則