土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算(編輯修改稿)
2025-02-07 12:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ， 第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保 。 但 2023年 11月中旬進(jìn)行的北京地鐵 10號(hào)線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是 5‰ 左右 。 2023年深圳地鐵項(xiàng)目中 ， 工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的 5‰ ， 可見(jiàn)目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的 。 因此在項(xiàng)目前期階段 ， 要準(zhǔn)確估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)是很困難的 ， 可以暫按建安工程造價(jià)的 1%2%估算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 包括： 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 3. 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 4. 拆除工程費(fèi)用 5. 古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 6. 其它 （二）征地、拆遷費(fèi)用 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 → 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用 。 → 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的 ， 根據(jù) 2023年 5月21日北京市人民政府令第 148號(hào)公布的 《 北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 》 進(jìn)行補(bǔ)償安置 。 征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、 構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等 。 → 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定 ， 報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ◆ 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ， 補(bǔ)償原則及依據(jù)亦不同 。 → 集體土地房屋拆遷：根據(jù) 2023年 6月 6日 北京市人民政府令第 124號(hào)公布的 《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 → 城市房屋拆遷：根據(jù) 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號(hào)公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 → 按照上述管理辦法進(jìn)行房屋拆遷時(shí) ， 需要對(duì)被拆遷房屋重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 關(guān)于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京國(guó)土房管拆 [2023]808號(hào)文 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ◆ 根據(jù)房屋的不同用途相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ，補(bǔ)償原則及計(jì)算依據(jù)亦不同 。 → 房屋拆遷評(píng)估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 （ 暫行 ）》 京國(guó)土房屋拆字 [2023]1234號(hào)文 進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算 。 ◆ 此外 ， 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬家補(bǔ)償 、 停產(chǎn)停業(yè)損失、 設(shè)備 （ 家電 ） 移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)?， 因此需對(duì)被拆遷區(qū)域進(jìn)行詳實(shí)的現(xiàn)況調(diào)查 、 費(fèi)用評(píng)估 ， 才能最終確定。 在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下 ， 通過(guò)各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對(duì)該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該部分費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 → 住宅房屋： 《 北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 （ 暫行 ）》 京國(guó)土房屋拆字 [2023]1234號(hào)文 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) =（基準(zhǔn)地價(jià)Ｋ＋基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià) → 非住宅房屋：根據(jù) 1234號(hào)文及 關(guān)于印發(fā) 《 北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京房地評(píng)字[1999]656號(hào)文 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算 。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià) =區(qū)位價(jià)格 K1 K2 K3建筑面積 +地上物補(bǔ)償價(jià) （二）征地、拆遷費(fèi)用 3. 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) → 1997年 12月 1日 ， 北京市物價(jià)局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價(jià) (房 )字 [1997]第 398號(hào)文 ，對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂， 規(guī)定 “因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的 ， 按補(bǔ)償價(jià)款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi) 。 ” （二）征地、拆遷費(fèi)用 4. 拆除工程費(fèi)用 → 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、 消納等因素進(jìn)行測(cè)算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 5. 古樹(shù)保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 → 根據(jù)古樹(shù)保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù)、 還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 6. 其它 → 指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地 、
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