松江新城土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案doc30)-成本管理(已修改)
2025-08-29 16:04 本頁面
【正文】 此資料來自 , 大量管理資料 第 1 頁 共 30 頁 松江新城土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方 案 投資控制部編 制 二零零二年二月二十一 日 此資料來自 , 大量管理資料 第 2 頁 共 30 頁 目 錄 1. 我國的土地制度 2. 城市土地價(jià)格形成過程及形成機(jī)制 3. 房地產(chǎn)估價(jià)原理介紹 4. 我單位的土地開發(fā)成本分析 5. 地塊價(jià)格估價(jià)方法 6. 課題：成本法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算 7. 委托專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地塊估價(jià) 此資料來自 , 大量管理資料 第 3 頁 共 30 頁 我國是一個(gè)人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國家?！?十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地 ”， 是我國的基本國策 ，土地的基本國情決定了我國必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。 我 國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制， 即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使 ，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 目前我國土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離， 土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ； 國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：基本農(nóng)田 、 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的 、 其他土地超過七十公頃的。征用 上述 規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前此資料來自 , 大量管理資料 第 4 頁 共 30 頁 三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他 土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 國家實(shí)行土地用途管制制度 ， 國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地 ； 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建 造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 為了合理利用土地，避免浪費(fèi)，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價(jià)值（價(jià)格），使用地單位和個(gè)人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實(shí)現(xiàn)。我國所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會(huì)主義初級(jí)階段，也只有把土地作為商品對(duì)待，有償使 用，才能更好地激勵(lì)人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 此資料來自 , 大量管理資料 第 5 頁 共 30 頁 我國城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個(gè)階段： 第一階段是從 1949 至 1954 年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。 1954 年以前，這些土地使用者是要向國家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。 1954 年 2 月 24 日，當(dāng)時(shí)的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。 第二階段是從 1954 至 1979 年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到 1956年，城市土地通過沒收大地主、官僚資本的土地和對(duì)資本主義工商企業(yè)的改造， 實(shí)際上成為國有土地，并已基本上無償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國家申請(qǐng)使用土地時(shí)，國家只能征用農(nóng)民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農(nóng)此資料來自 , 大量管理資料 第 6 頁 共 30 頁 民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說的是無償?shù)?，但征地費(fèi)不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付 的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國家長(zhǎng)期以來，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說明了城市土地價(jià)格在這一階段沒有存在的必要。 第三階段是自 1980 年以來，城市土地價(jià)格逐步形成。對(duì)外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當(dāng)然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用制度改革最初就是 從 1980 年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開始的。 1980 年 7 月 26日，國務(wù)院《關(guān)于中外合營企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對(duì)國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場(chǎng)地（土地）使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說，國家征收?qǐng)龅兀ㄍ恋兀┦褂觅M(fèi)，標(biāo)志著我國城市土地開始有了價(jià)格形式（準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形）。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為此資料來自 , 大量管理資料 第 7 頁 共 30 頁 銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè) 開始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財(cái)政的錢取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)。這種隱形土地市場(chǎng)的出現(xiàn)；標(biāo)志著我國城市土地價(jià)格真正形成，只不過這種地
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