房地產開發(fā)成本構成及成本控制(已修改)
2025-02-24 12:09 本頁面
【正文】 房地產開發(fā)成本構成 與控制 第 一 部分 房地產開發(fā)成本構成 第 二 部分 房地產開發(fā)成本控制 第 三 部分 建筑設計常識 與訣竅 第四部分 前期談判實戰(zhàn)經驗 談 講 義 提 綱 第一部分 房地產開發(fā)成本構成 .（ .....） 房地產開發(fā)成本主要 由 以下 九 個方面構成： 概論 ： 房地產開發(fā)成本 構成 土地成本 營業(yè)稅金 建安造價 行政事業(yè)收費 企業(yè)管理費用 財務費用 營銷費用 勘察設計監(jiān)理 配套設施 產品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產最容易克隆，無知識產權保護，所以還是要降低成本，在不降低品質的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。 地價可通過容積率折算成樓面地價 (即每建筑平方米里的土地成本 )。 簡單的公式是 —— 土地成本 舉例 ： 地價 100萬 /畝，容積率 ，樓面地價為 500元 /㎡； 地價 60萬 /畝，容積率 ，樓面地價 300元 /㎡。 樓面地價 = 地價（單位：萬元 /畝）247。 247。容積率 容積率經驗系數(shù) 多層容積率約 （ 最大不能超過 2，超過 2的也有，但品質相對差 ） 小高層容積率約 高層容積率約 容積率與土地的形狀和大小有較密切的關系，如，數(shù)碼大廈和金源國際的容積率就在 8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會越小，因為牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。 而地塊形狀與容積率的關系個人總結如下 —— 曾經算過一塊地（建設路與天津路交匯處） 多層容積率在 ，而且樓間距絕對夠。 同樣大小的地塊 南北越長、東西越短 ,則容積率越小 ； 而東西越長，南北越短 ，則 容積率越大 。 按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來說 —— 磚混多層： 700元 /㎡ 小高層（ 1017層）： 950元 /㎡ (不含電梯 )，一部電梯 16萬為基數(shù)，每層加 5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本 45元 /㎡左右， 18層以上（含 18層）須配兩部電梯，成本約增加 60元 /㎡。 控制得好，小高層含電梯的建安成本在 1000～ 1050元 /㎡左右。 鋼筋含量是高層建安造價的重要指標。 國標為 68㎏ /㎡，目前洛陽的項目多在 4550㎏ /㎡，不過有的
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