房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及成本控制(文件)
【正文】 “戒急戒躁”，尤其在劍拔弩張、激烈火爆之際，更要遵行。談判時(shí)，出現(xiàn)對(duì)手突有神來一筆，超出己方假設(shè)狀況，己方人員一定要會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，見招拆招。買賣不成仁義在，雙方好聚好散，好為下回談判圓滿，埋下契機(jī) ，如開封錦繡項(xiàng)目 。 第 八 招 埋下契機(jī) 雙方若不能達(dá)成相當(dāng)程度的圓滿結(jié)果，談判面臨破裂之際，也無需逞一時(shí)口舌之快，傷了雙方和氣。 第 七 招 隨機(jī)應(yīng)變 戰(zhàn)場(chǎng)狀況，瞬息萬變，談判桌上需隨機(jī)應(yīng)變。 比如楊總帶領(lǐng)洽談的汝州項(xiàng)目，對(duì)方有留學(xué)經(jīng)歷；彭總帶領(lǐng)洽談的東方今典項(xiàng)目等等，每一次都應(yīng)盡可能的多了解對(duì)手資料 。否則，若對(duì)方咄咄逼人，己方束手無策任由對(duì)方宰割，那就失去了談判的本意。小至談判座位的擺放都要詳加模擬 ，如彭總帶領(lǐng)洽談中泰二期項(xiàng)目，各有分工 。 第 二 招 突出優(yōu)勢(shì) 對(duì) 于 對(duì)方立場(chǎng)、觀點(diǎn)都有初步的認(rèn)知后，再將自己在此次談判事項(xiàng)中所占有的優(yōu)、劣勢(shì)及對(duì)方的優(yōu)、劣勢(shì)，進(jìn)行嚴(yán)密周詳?shù)牧信e，尤其要將己方優(yōu)勢(shì)，不管大小新舊，應(yīng)全盤列出，以作為談判籌碼。 節(jié)能住宅與普通住宅的差別： ▲ 外墻做保溫處理（節(jié)能比普通高 80元 /㎡，墻面面積） ▲ 北向不宜開飄窗 ▲ 窗戶盡量采用塑鋼雙層中空玻璃。 第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理 第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí) 與訣竅 建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻： ▲ 6層及以下，不裝電梯； ▲ 6層以上，必須裝電梯； ▲ 11層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通 ▲ 12層開始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯 ▲ 19層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯 電梯的成本： 以 18層為例，電梯成本約 25萬，每增加一層電梯成本約提高 5000元 ： 房間的層高應(yīng)小于等于面寬。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過程中，有的開發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按 4類下浮 5%。 磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過 50㎝ 。 抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過 50CM的視為通墻。 以前是說結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 ▲ 售價(jià)一定的情況下，開發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平； ▲在 一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)； ▲ 房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制
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