【正文】 四川XX—1—47 / 47第一章第一條總則為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度化、規(guī)范化、流程化，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合集團相關(guān)管理規(guī)定和工作流程，制定本制度。第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理，是指從房地產(chǎn)項目可行性論證、項目立項、項目策劃設(shè)計、施工招投標、合同管理、施工過程管理、工程材料及設(shè)備管理、樓盤銷售、竣工結(jié)算管理到售后工程維修費用管理的全過程成本控制流程管理。第三條開發(fā)成本控制管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。第四條開發(fā)成本控制管理的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。第五條集團的經(jīng)營計劃部、策劃設(shè)計部、投資發(fā)展部、項目部共同負責集團房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理工作，按照工作職責分工，負責相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理具體事項。第二章房地產(chǎn)成本管理職責第一節(jié) 集團總部的成本管理職責第六條經(jīng)營計劃部是集團成本管理的責任部門，負責制定、修正集團成本管理制度，建立并完善集團成本管理控制體系，督促、指導(dǎo)各項目部建立完善成本管理制度。負責確定各開發(fā)項目的成本控制目標。并對開發(fā)項目每個成本控制環(huán)節(jié)進行監(jiān)控和分析。第七條控制土地成本，在選擇新的開發(fā)項目時，應(yīng)進行房地產(chǎn)市—2—場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，有針對性地選擇新的開發(fā)項目，最大限度降低土地成本，新開發(fā)項目的毛利率應(yīng)不低于 15%。第八條加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，實行限額設(shè)計法。在設(shè)計合同中，應(yīng)明確提出限額設(shè)計指標，設(shè)計概算不得突破限額設(shè)計指標，施工圖預(yù)算不得突破設(shè)計概算，否則應(yīng)要求設(shè)計單位修改設(shè)計直到滿足要求為止。第九條要充分發(fā)揮聯(lián)合審圖的作用，由策劃設(shè)計部負責組織集團內(nèi)部的設(shè)計、技術(shù)方面的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，加強對各專業(yè)設(shè)計的審核，對不合理的設(shè)計，必須要求設(shè)計院進行修改；對審圖小組審核降低造價明顯的相關(guān)人員，可按一定比例給與獎勵。第十條制定項目開發(fā)目標責任書，明確項目部的開發(fā)項目的開發(fā)成本指標、毛利指標以及獎懲條款。第十一條定期跟蹤、檢查各項目部成本指標執(zhí)行情況。負責審核各項目部預(yù)算和竣工結(jié)算。第十二條利用集團 OA 辦公系統(tǒng)，建立成本信息動態(tài)管理監(jiān)控中心，督促項目部及相關(guān)部門按照要求，及時錄入各項成本數(shù)據(jù)信息。第十三條根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。第二節(jié) 項目部的成本管理職責第十四條認真執(zhí)行集團成本管理制度和項目開發(fā)目標責任書，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度和實施方案，并自覺接受集團監(jiān)督。第十五條遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本—3—異常偏差實行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標成本范圍內(nèi)。第十六條正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。第十七條根據(jù)集團下達的成本控制指標，分解成本費用控制指標，制定降低成本的技術(shù)組織措施。第十八條嚴格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證費用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用。第十九條熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，力求預(yù)結(jié)算準確、合理，嚴格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審核制度。第二十條定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報集團經(jīng)營計劃部。第二十一條強化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機制、技術(shù)等方面進行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制系統(tǒng)第一節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)第二十二條責建立本系統(tǒng)。第二十三條根據(jù)集團的管理體制，實行總經(jīng)理總負責、分管領(lǐng)導(dǎo)為明確責任，有效地控制開發(fā)成本，根據(jù)成本控制職直接分管、項目部經(jīng)理負責、各職能部門具體實施的運行機制，負責開發(fā)成本的管理和控制。第二十四條各項目部應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置成本、工程、設(shè)計等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利—4—進行，嚴格按照集團下達的成本控制指標控制施工過程的成本費用，保證成本管理工作的順利進行，自覺接受集團總部監(jiān)督。第二十五條各成本管理職能部門或崗位應(yīng)樹立全員成本意識，對房地產(chǎn)建造成本實行全過程監(jiān)控。第二節(jié) 建造成本管理組織機構(gòu)及崗位職責第二十六條建造成本控制管理組織機構(gòu)設(shè)置：—5—總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)投資發(fā)展部策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部項目部（一）項目部（二）所屬企業(yè)（一）所屬企業(yè)（二）審計監(jiān)察部立項環(huán)節(jié)的成本控制本控制成的節(jié)環(huán)計設(shè)劃規(guī)施工圖預(yù)算、施工招標、合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標、合同管理、施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制施工圖預(yù)算、施工招標、合同管理、施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制第二十七條崗位名稱建造成本控制管理機構(gòu)崗位職責說明：基本職責具體職責內(nèi)容主要成員—6—負責成本控總經(jīng)理總經(jīng)理制管理總決策分別負責對各分管環(huán)節(jié)分管領(lǐng)導(dǎo)副總經(jīng)理的成本控制管理及目標實現(xiàn)負責部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管負責立項環(huán)節(jié)的成本控制審核批準項目可行性研究報告；確定項目目標總成本及目標總成本的分解落實；批準限額設(shè)計指標和建造成本控制指標；批準重大設(shè)計變更、確定裝飾材料標準、檔次；審批工程預(yù)（結(jié)）算，負責工程招投標，批準各項銷售費用；審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；重大決策需報董事會批準的，總經(jīng)理審核后報董事會決策，董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理簽發(fā)；總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負責。負責落實總經(jīng)理審批分解后的目標成本的控制及目標實現(xiàn)負責對各環(huán)節(jié)的成本控制管理；審核各部門、項目部的方案、報告、申請等；協(xié)調(diào)各部門之間成本控制管理工作的銜接及配合；分管領(lǐng)導(dǎo)就各環(huán)節(jié)的成本控制管理對總經(jīng)理負責。尋找新的土地資源或開發(fā)項目；負責項目可行性論證報告的編制、修改、立項；負責對立項環(huán)節(jié)的成本控制管理；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責設(shè)計招標的具體工作，并對招標領(lǐng)導(dǎo)小組負責；負責規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，實行限額設(shè)計，審查設(shè)計圖紙，確定合理的設(shè)計安全系數(shù)，降低工程造價；負責跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計階段的設(shè)計進度；負責與設(shè)計單位接洽，及時跟蹤項目設(shè)計變更和審查工程相關(guān)設(shè)計變更內(nèi)容；審核項目部編制的技術(shù)方案、報告、申請等；參加甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；審核并確定裝飾材料的標準、檔次；參加圖紙會審和工程竣工驗收；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制；負責除設(shè)計招標以外的所有招標項目的具體工作，并對招標領(lǐng)導(dǎo)小組負責；負責項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負責合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本控制；參與立項、規(guī)劃設(shè)計、施工過程管理、工程材料及設(shè)備管理等各個環(huán)節(jié)的全過程成本控制；利用集團 OA 辦公平臺，建立功能完備運行可靠的信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各項目成本及時化及動態(tài)化，加強信息共享，提高工作效率；擬定各項目開發(fā)總成本控制目標，確定建造成本的各項控制指標；制定各項目開發(fā)總成本控制目標責任書，定期檢查成本總控制情況；參加并審核甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；審核重大設(shè)計變更、簽證的成本確認工作；審核項目部編制的報告、申請等；審核已定標準、檔次的裝飾材料的單價；參加圖紙會審和工程竣工驗收；建立投標單位名冊及資料庫；對整個集團成本狀況定期進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進成本管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。投資發(fā)展部對規(guī)劃設(shè)計策劃設(shè)計部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管環(huán)節(jié)的成本控制及目標實現(xiàn)負責負責施工圖預(yù)算、施工招標、合同經(jīng)營計劃部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制—7—負責施工過程及工程材項目部經(jīng)理項目部料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制并對集團下達的成本指標負責成本總監(jiān)工程總監(jiān)各業(yè)務(wù)主管負責施工圖預(yù)算、施工招標、合同所屬企業(yè)負責人相關(guān)成本、工程、所屬企業(yè)材料（設(shè)備）采購等科室的業(yè)務(wù)主管管理、施工過程及工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制并對集團下達的成本指標負責負責施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負責工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責合同內(nèi)容的洽談和擬定；對項目進行詳細的成本測算，細化集團下達的成本控制指標，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管理，并嚴格按成本制度執(zhí)行；及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標執(zhí)行情況并制定相應(yīng)對策，參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理；嚴格按照集團的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變，每月對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預(yù)算報經(jīng)營計劃部復(fù)審；認真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；負責組織甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；對工程預(yù)（結(jié)）算進行初審；按規(guī)定向集團上報各類報表；負責組織圖紙會審和工程竣工驗收；對整個工程進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進成本管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制；負責除設(shè)計招標以外的所有招標項目的具體工作；負責項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負責合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負責工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責合同內(nèi)容的洽談和擬定；對項目進行詳細的成本測算，細化集團下達的成本控制指標，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管理，并嚴格按成本制度執(zhí)行；及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標執(zhí)行情況并制定相應(yīng)對策，參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理；嚴格按照集團的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變，每月對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預(yù)算報經(jīng)營計劃部復(fù)審；認真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；負責組織甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；對工程預(yù)（結(jié)）算進行初審；按規(guī)定向集團上報各類報表；負責組織圖紙會審和工程竣工驗收；對整個工程進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進成本管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責各個環(huán)節(jié)的行政督察第三節(jié) 建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第二十八條制度建設(shè)及工作流程的建立各項目部結(jié)合實際應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度（或規(guī)定），并報集團總部備案，但不得與集團房地產(chǎn)成本制度—8—紀部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管紀負責各個環(huán)節(jié)的行政督察紀委負責對重大成本事項進行全程監(jiān)督；紀委書記、紀委委員集團紀委審計監(jiān)察部部門經(jīng)理、部門業(yè)務(wù)主管內(nèi)容相抵觸。 項目成本管理責任制及監(jiān)控程序（含成本管理獎罰機制）； 項目計劃統(tǒng)計管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)； 項目合同管理制度； 項目工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定； 項目資金撥付程序； 項目費用控制制度； 項目內(nèi)部分配與獎勵制度；設(shè)計修改（變更）審批制度；現(xiàn)場簽證管理規(guī)定； 項目銷售管理辦法；材料設(shè)備管理制度； 項目信息管理制度。集團總部應(yīng)制定建造成本控制的工作流程，明確責任，落實到人，指導(dǎo)各開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制。建造成本控制的工作流程見附件一。集團總部應(yīng)不斷總結(jié)各項目部成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度及建造成本控制工作流程。第二十九條計劃管理 各項目部應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：開發(fā)產(chǎn)品成本計劃(按完全成本口徑)；期間費用計劃；降低成本技術(shù)組織措施計劃。 成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)