【正文】 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)匯算清繳前的戰(zhàn)略管理主要內(nèi)容? 一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響? 二、不同階段的房地產(chǎn)匯算清繳? 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作開(kāi)發(fā)2主要內(nèi)容? 一、 2023年的試點(diǎn)地區(qū)? 二、 2023年的試點(diǎn)行業(yè)? 三、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)試點(diǎn)概述? 四、建筑安裝行業(yè)試點(diǎn)展望? 五、房地產(chǎn)的土地增值稅改革? 六、房地產(chǎn)企業(yè)的核定征收3試點(diǎn)地區(qū)? 2023年元月：上海? ：北京? ：江蘇、安徽? ：福建、廈門(mén)、廣東、深圳? ：浙江、寧波、湖北、天津4分期營(yíng)改增的標(biāo)準(zhǔn)? 一、下游企業(yè)需要得到增值稅專用發(fā)票，減輕下游企業(yè)的增值稅稅收負(fù)擔(dān)? 注：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)關(guān)? 二、行業(yè)本身分包、協(xié)作業(yè)務(wù)較多? 三、單純的生活性服務(wù)業(yè)暫不考慮? 四、最終在 2023年左右終結(jié)營(yíng)業(yè)稅5目前營(yíng)改增范圍? 一、交通運(yùn)輸業(yè) 11%（不含鐵路運(yùn)輸）? 二、物流輔助業(yè)服務(wù) 6%? 三、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)（含 工程設(shè)計(jì) ）? 四、信息技術(shù)服務(wù)? 五、文化創(chuàng)意服務(wù)（含 廣告宣傳、會(huì)展 ）? 六、咨詢鑒證服務(wù)（含 工程造價(jià) ）? 七、有形動(dòng)產(chǎn)租賃 17%6設(shè)計(jì)服務(wù)? 2023財(cái)稅 111號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 設(shè)計(jì)服務(wù)，是指把計(jì)劃、規(guī)劃、設(shè)想通過(guò)視覺(jué)、文字等形式傳遞出來(lái)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工業(yè)設(shè)計(jì)、造型設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、包裝設(shè)計(jì)、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、機(jī)械設(shè)計(jì)、 工程設(shè)計(jì)、創(chuàng)意策劃等。7設(shè)計(jì)服務(wù)（續(xù) 1）? 創(chuàng)意策劃（建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)）：? 建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅內(nèi)各種戶型的搭配等? 工程設(shè)計(jì)（建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)）：結(jié)構(gòu)、建筑、裝飾、給排水、采暖、通風(fēng)、強(qiáng)電、弱電8設(shè)計(jì)服務(wù)（續(xù) 2）? 2023建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例? 第十九條 除建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計(jì)外，經(jīng)發(fā)包方書(shū)面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計(jì)再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位。 9設(shè)計(jì)服務(wù)（續(xù) 3）? 第二十條 建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)單位不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包。? 2023國(guó)稅函 1245號(hào)關(guān)于勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知? 注：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從試點(diǎn)地區(qū)勘察設(shè)計(jì)單位取得增值稅普通發(fā)票10咨詢服務(wù)? 2023財(cái)稅 111號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 鑒證咨詢服務(wù)，包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。? 3. 咨詢服務(wù)，是指提供和策劃 財(cái)務(wù)、稅收、法律、 內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運(yùn)作和流程管理等信息或者建議的業(yè)務(wù)活動(dòng)11工程造價(jià)? 2. 鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及有關(guān)資料進(jìn)行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見(jiàn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。? 包括會(huì)計(jì)、稅務(wù)、資產(chǎn)評(píng)估、律師、房地產(chǎn)土地評(píng)估、 工程造價(jià) 的鑒證。12工程造價(jià)（續(xù)）? 2023工程造價(jià)咨詢企業(yè)管理辦法? 第三條　工程造價(jià)咨詢企業(yè)，是指接受委托，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資、工程造價(jià)的確定與控制提供專業(yè)咨詢服務(wù)的企業(yè)。? 2023國(guó)稅函 1169號(hào)關(guān)于畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所與畢馬威企業(yè)咨詢中國(guó)有限公司之間協(xié)作業(yè)務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)13工程監(jiān)理? 1999年建筑法第三十四條 ? 工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的監(jiān)理范圍內(nèi)，承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。? 工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。? 注：即不涉及下游企業(yè)的增值稅稅負(fù)減輕，也不涉及自身分包業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅，暫時(shí)不納入營(yíng)改增的范圍。14房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)? 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法? 第三條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。? 注： 同工程監(jiān)理，暫時(shí)沒(méi)有納入營(yíng)改增15廣告宣傳? 2023財(cái)稅 111號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 廣告服務(wù)，是指利用圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯(lián)網(wǎng)等各種形式為客戶的商品、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目、文體節(jié)目或者通告、聲明等委托事項(xiàng)進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括廣告的策劃、設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布、播映、宣傳、展示等。16廣告宣傳（續(xù)）? 2023財(cái)稅 16號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 三（十八）? 從事廣告代理業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額。17會(huì)議展覽? 2023財(cái)稅 111號(hào)應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 5. 會(huì)議展覽服務(wù)，是指為商品流通、促銷、展示、經(jīng)貿(mào)洽談、民間交流、企業(yè)溝通、國(guó)際往來(lái)等舉辦的各類展覽和會(huì)議的業(yè)務(wù)活動(dòng)。? 2023大連 2023成都 2023青島 2023廣州18物業(yè)服務(wù)? 2023財(cái)稅 16號(hào)關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 （部分有效）三（十九）? 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。? 注：承租人的水電問(wèn)題19轉(zhuǎn)售水電? 2023國(guó)稅函 537號(hào)關(guān)于四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問(wèn)題的批復(fù)? 四川省機(jī)場(chǎng)集團(tuán)有限公司向駐場(chǎng)單位轉(zhuǎn)供自來(lái)水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時(shí)收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費(fèi)屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。20建筑安裝? 明年元月開(kāi)始，交通運(yùn)輸業(yè)（含鐵路）和物流輔助服務(wù)，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行增值稅? 電信行業(yè)和鐵路運(yùn)輸，初步?jīng)Q定明年適當(dāng)月份，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行增值稅? 建筑安裝目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)研階段，可能明年適當(dāng)月份，全國(guó)統(tǒng)一實(shí)行增值稅21建筑安裝（續(xù)）? 適用稅率 11%，可以扣除對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，如 17%的一般材料和設(shè)備、 6%的砂、土、石料、磚、瓦、石灰和商品混泥土? 增值稅專用發(fā)票在勞務(wù)地辦理認(rèn)證手續(xù)，由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)交增值稅? 分支機(jī)構(gòu)或項(xiàng)目部按照一定的比例預(yù)繳22房地產(chǎn)的增值稅? 將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，稅率 17%? 可以扣除勘查設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、經(jīng)紀(jì)、廣告等的進(jìn)項(xiàng)稅額，以及自身發(fā)生的固定資產(chǎn)和辦公用品的進(jìn)項(xiàng)稅額? 可以從營(yíng)業(yè)額中扣除支付給政府及其職能部門(mén)的土地價(jià)款和各種市政配套費(fèi)的財(cái)政收據(jù)23房地產(chǎn)土地增值稅? 營(yíng)改增結(jié)束后，土地增值稅并入消費(fèi)稅? 非普通住宅、別墅和非住宅，執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的差別比例稅率? 注：非普通住宅可以扣除一定的面積? 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，以及 90平米以下的第一套住宅，免稅24主要內(nèi)容? 一、核定征收? 二、籌建年度? 三、建設(shè)年度? 四、預(yù)售年度? 五、交付年度? 六、清算年度25稅收征管法? 第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：? （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；? （二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；? （三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；26稅收征管法（續(xù)）? （四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；? （五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；? （六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。272023國(guó)稅發(fā) 31號(hào)? 第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理， 但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。28核定征收? 2023國(guó)稅發(fā) 53號(hào)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知? 四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞? 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn) “ 以核定為主、一核了之 ” 、 “ 求快圖省 ” 的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。29核定征收? 對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。? 2023國(guó)稅發(fā) 34號(hào)關(guān)于開(kāi)展 2023年稅收?qǐng)?zhí)法督察工作的通知30籌建年度? 一、開(kāi)辦費(fèi)的會(huì)計(jì)處理? 二、開(kāi)辦費(fèi)的稅務(wù)處理? 三、開(kāi)辦費(fèi)中業(yè)務(wù)招待費(fèi)? 四、城鎮(zhèn)土地使用稅? 五、股東的抽逃資金31籌建費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理? 舊準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 科目，不影響當(dāng)年會(huì)計(jì)損益，待開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后一次性的計(jì)入當(dāng)年會(huì)計(jì)損益（ 管理費(fèi)用 ）? 新準(zhǔn)則：發(fā)生時(shí)計(jì)入管理費(fèi)用科目，影響當(dāng)年會(huì)計(jì)損益，開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后也不進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。? 注：應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的除外，如前期工程費(fèi)等32籌建年度? 2023國(guó)稅函 98號(hào)關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知? 新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但 一經(jīng)選定，不得改變。33籌建年度（續(xù) 1）? 2023國(guó)稅函 79號(hào)關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知? 七、企業(yè)籌辦期間不計(jì)算為虧損年度問(wèn)題? 　　企業(yè)自開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的年度，為開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之前進(jìn)行籌辦活動(dòng)期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（ 國(guó)稅函 [2023]98號(hào) ）第九條規(guī)定執(zhí)行。34籌建年度（續(xù) 2）? 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用，先在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用科目歸集，會(huì)計(jì)規(guī)范要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月一次性進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，稅法一般要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，即會(huì)計(jì)和稅法基本一致，或者按照不低于 36個(gè)月分?jǐn)? 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)，損益表和所得稅申報(bào)表均為零，不涉及納稅調(diào)整35籌建年度（續(xù) 3）? 如果執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用，直接確認(rèn)為管理費(fèi)用進(jìn)入會(huì)計(jì)損益，但稅法認(rèn)為尚未進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，不允許申報(bào)扣除，一般要求在開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)年一次性申報(bào)扣除，形成時(shí)間性差異，或者按照不低于 36個(gè)月分?jǐn)? 2023申報(bào)表自動(dòng)? 損益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報(bào)表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報(bào)，未來(lái)年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少36業(yè)務(wù)招待費(fèi)? 2023公告第 15號(hào) ： 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的 60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。? 注：不受營(yíng)業(yè)收入 %的限制37籌建期結(jié)束? 標(biāo)準(zhǔn)一：取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照? 標(biāo)準(zhǔn)二：開(kāi)始?xì)w集生產(chǎn)成本? 標(biāo)準(zhǔn)三：取得第一筆營(yíng)業(yè)收入? 后者主要應(yīng)用于稅收優(yōu)惠的開(kāi)始享受年度，替代外資企業(yè)的獲利年度38有地?zé)o證? 借：預(yù)付賬款? 貸：銀行存款? 2023國(guó)稅發(fā) 89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知? 2023財(cái)稅 56號(hào)關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知39有地?zé)o證（續(xù)）? 1998國(guó)稅函 669號(hào)關(guān)于對(duì)已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù) （現(xiàn)行有效）? 土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開(kāi)征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅40有證無(wú)地? 借：開(kāi)發(fā)成本? 貸：銀行存款? 2023財(cái)稅 186號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知? 2023海南 2023遼寧 2023天津41土地納稅義務(wù)人變更? 轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則，? 辦理過(guò)戶手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納? 出讓（含集體用地）：? 合同約定交付與實(shí)際占有孰先42土地使用稅截止時(shí)間? 2023國(guó)稅發(fā) 89號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知? 購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅? 2023財(cái)稅 152號(hào)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知? 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 43土地使用稅截止時(shí)間（續(xù)）? 房屋交付使用的次月：? 2023 青島 / 海南 / 西安? 2023 杭州 2023 河南 ? 2023 重慶? 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的次月（過(guò)嚴(yán)）? 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