【正文】 2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)匯算清繳前的戰(zhàn)略管理主要內(nèi)容? 一、營改增對房地產(chǎn)開發(fā)的影響? 二、不同階段的房地產(chǎn)匯算清繳? 三、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作開發(fā)2主要內(nèi)容? 一、 2023年的試點地區(qū)? 二、 2023年的試點行業(yè)? 三、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)試點概述? 四、建筑安裝行業(yè)試點展望? 五、房地產(chǎn)的土地增值稅改革? 六、房地產(chǎn)企業(yè)的核定征收3試點地區(qū)? 2023年元月：上海? ：北京? ：江蘇、安徽? ：福建、廈門、廣東、深圳? ：浙江、寧波、湖北、天津4分期營改增的標(biāo)準(zhǔn)? 一、下游企業(yè)需要得到增值稅專用發(fā)票，減輕下游企業(yè)的增值稅稅收負(fù)擔(dān)? 注：與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)? 二、行業(yè)本身分包、協(xié)作業(yè)務(wù)較多? 三、單純的生活性服務(wù)業(yè)暫不考慮? 四、最終在 2023年左右終結(jié)營業(yè)稅5目前營改增范圍? 一、交通運輸業(yè) 11%（不含鐵路運輸）? 二、物流輔助業(yè)服務(wù) 6%? 三、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)（含 工程設(shè)計 ）? 四、信息技術(shù)服務(wù)? 五、文化創(chuàng)意服務(wù)（含 廣告宣傳、會展 ）? 六、咨詢鑒證服務(wù)（含 工程造價 ）? 七、有形動產(chǎn)租賃 17%6設(shè)計服務(wù)? 2023財稅 111號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 設(shè)計服務(wù)，是指把計劃、規(guī)劃、設(shè)想通過視覺、文字等形式傳遞出來的業(yè)務(wù)活動。包括工業(yè)設(shè)計、造型設(shè)計、服裝設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、平面設(shè)計、包裝設(shè)計、動漫設(shè)計、展示設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、機械設(shè)計、 工程設(shè)計、創(chuàng)意策劃等。7設(shè)計服務(wù)（續(xù) 1）? 創(chuàng)意策劃（建設(shè)工程初步設(shè)計）：? 建筑高度、密度，非住宅的布局搭配、住宅內(nèi)各種戶型的搭配等? 工程設(shè)計（建設(shè)工程施工圖設(shè)計）：結(jié)構(gòu)、建筑、裝飾、給排水、采暖、通風(fēng)、強電、弱電8設(shè)計服務(wù)（續(xù) 2）? 2023建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例? 第十九條 除建設(shè)工程主體部分的勘察、設(shè)計外，經(jīng)發(fā)包方書面同意，承包方可以將建設(shè)工程其他部分的勘察、設(shè)計再分包給其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位。 9設(shè)計服務(wù)（續(xù) 3）? 第二十條 建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位不得將所承攬的建設(shè)工程勘察、設(shè)計轉(zhuǎn)包。? 2023國稅函 1245號關(guān)于勘察設(shè)計勞務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知? 注：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從試點地區(qū)勘察設(shè)計單位取得增值稅普通發(fā)票10咨詢服務(wù)? 2023財稅 111號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 鑒證咨詢服務(wù)，包括認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。? 3. 咨詢服務(wù)，是指提供和策劃 財務(wù)、稅收、法律、 內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)運作和流程管理等信息或者建議的業(yè)務(wù)活動11工程造價? 2. 鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟活動及有關(guān)資料進行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見的業(yè)務(wù)活動。? 包括會計、稅務(wù)、資產(chǎn)評估、律師、房地產(chǎn)土地評估、 工程造價 的鑒證。12工程造價（續(xù)）? 2023工程造價咨詢企業(yè)管理辦法? 第三條　工程造價咨詢企業(yè)，是指接受委托，對建設(shè)項目投資、工程造價的確定與控制提供專業(yè)咨詢服務(wù)的企業(yè)。? 2023國稅函 1169號關(guān)于畢馬威華振會計師事務(wù)所與畢馬威企業(yè)咨詢中國有限公司之間協(xié)作業(yè)務(wù)有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)13工程監(jiān)理? 1999年建筑法第三十四條 ? 工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)，承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。? 工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。? 注：即不涉及下游企業(yè)的增值稅稅負(fù)減輕，也不涉及自身分包業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅，暫時不納入營改增的范圍。14房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)? 2023房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法? 第三條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。? 注： 同工程監(jiān)理，暫時沒有納入營改增15廣告宣傳? 2023財稅 111號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 廣告服務(wù)，是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯(lián)網(wǎng)等各種形式為客戶的商品、經(jīng)營服務(wù)項目、文體節(jié)目或者通告、聲明等委托事項進行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。包括廣告的策劃、設(shè)計、制作、發(fā)布、播映、宣傳、展示等。16廣告宣傳（續(xù)）? 2023財稅 16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 三（十八）? 從事廣告代理業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費后的余額為營業(yè)額。17會議展覽? 2023財稅 111號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋? 5. 會議展覽服務(wù)，是指為商品流通、促銷、展示、經(jīng)貿(mào)洽談、民間交流、企業(yè)溝通、國際往來等舉辦的各類展覽和會議的業(yè)務(wù)活動。? 2023大連 2023成都 2023青島 2023廣州18物業(yè)服務(wù)? 2023財稅 16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 （部分有效）三（十九）? 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。? 注：承租人的水電問題19轉(zhuǎn)售水電? 2023國稅函 537號關(guān)于四川省機場集團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供水電氣征稅問題的批復(fù)? 四川省機場集團有限公司向駐場單位轉(zhuǎn)供自來水、電、天然氣屬于銷售貨物行為，其同時收取的轉(zhuǎn)供能源服務(wù)費屬于價外費用，應(yīng)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。20建筑安裝? 明年元月開始，交通運輸業(yè)（含鐵路）和物流輔助服務(wù)，全國統(tǒng)一實行增值稅? 電信行業(yè)和鐵路運輸，初步?jīng)Q定明年適當(dāng)月份，全國統(tǒng)一實行增值稅? 建筑安裝目前已經(jīng)進入調(diào)研階段，可能明年適當(dāng)月份，全國統(tǒng)一實行增值稅21建筑安裝（續(xù)）? 適用稅率 11%，可以扣除對應(yīng)的增值稅進項稅額，如 17%的一般材料和設(shè)備、 6%的砂、土、石料、磚、瓦、石灰和商品混泥土? 增值稅專用發(fā)票在勞務(wù)地辦理認(rèn)證手續(xù)，由總機構(gòu)統(tǒng)一計算應(yīng)交增值稅? 分支機構(gòu)或項目部按照一定的比例預(yù)繳22房地產(chǎn)的增值稅? 將營業(yè)稅改為增值稅，稅率 17%? 可以扣除勘查設(shè)計、施工、監(jiān)理、經(jīng)紀(jì)、廣告等的進項稅額，以及自身發(fā)生的固定資產(chǎn)和辦公用品的進項稅額? 可以從營業(yè)額中扣除支付給政府及其職能部門的土地價款和各種市政配套費的財政收據(jù)23房地產(chǎn)土地增值稅? 營改增結(jié)束后，土地增值稅并入消費稅? 非普通住宅、別墅和非住宅，執(zhí)行全國統(tǒng)一的差別比例稅率? 注：非普通住宅可以扣除一定的面積? 經(jīng)濟適用房和廉租房，以及 90平米以下的第一套住宅，免稅24主要內(nèi)容? 一、核定征收? 二、籌建年度? 三、建設(shè)年度? 四、預(yù)售年度? 五、交付年度? 六、清算年度25稅收征管法? 第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：? （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；? （二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的；? （三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；26稅收征管法（續(xù)）? （四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；? （五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；? （六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。272023國稅發(fā) 31號? 第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理， 但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。28核定征收? 2023國稅發(fā) 53號關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知? 四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞? 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn) “ 以核定為主、一核了之 ” 、 “ 求快圖省 ” 的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。29核定征收? 對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。? 2023國稅發(fā) 34號關(guān)于開展 2023年稅收執(zhí)法督察工作的通知30籌建年度? 一、開辦費的會計處理? 二、開辦費的稅務(wù)處理? 三、開辦費中業(yè)務(wù)招待費? 四、城鎮(zhèn)土地使用稅? 五、股東的抽逃資金31籌建費用的會計處理? 舊準(zhǔn)則：發(fā)生時計入 長期待攤費用 科目，不影響當(dāng)年會計損益，待開始生產(chǎn)經(jīng)營后一次性的計入當(dāng)年會計損益（ 管理費用 ）? 新準(zhǔn)則：發(fā)生時計入管理費用科目，影響當(dāng)年會計損益，開始生產(chǎn)經(jīng)營后也不進行相應(yīng)調(diào)整。? 注：應(yīng)當(dāng)計入開發(fā)成本的除外，如前期工程費等32籌建年度? 2023國稅函 98號關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知? 新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但 一經(jīng)選定，不得改變。33籌建年度（續(xù) 1）? 2023國稅函 79號關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知? 七、企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題? 　　企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當(dāng)期的虧損，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》（ 國稅函 [2023]98號 ）第九條規(guī)定執(zhí)行。34籌建年度（續(xù) 2）? 如果尚未執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，先在長期待攤費用科目歸集，會計規(guī)范要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月一次性進入會計損益，稅法一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，即會計和稅法基本一致，或者按照不低于 36個月分?jǐn)? 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)發(fā)生的開辦費，損益表和所得稅申報表均為零，不涉及納稅調(diào)整35籌建年度（續(xù) 3）? 如果執(zhí)行新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，籌建階段發(fā)生的企業(yè)開辦費用，直接確認(rèn)為管理費用進入會計損益，但稅法認(rèn)為尚未進入生產(chǎn)經(jīng)營期，不允許申報扣除，一般要求在開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)年一次性申報扣除，形成時間性差異，或者按照不低于 36個月分?jǐn)? 2023申報表自動? 損益表為負(fù)數(shù)，但所得稅申報表應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)納稅調(diào)整增加，即零申報，未來年度體現(xiàn)納稅調(diào)整減少36業(yè)務(wù)招待費? 2023公告第 15號 ： 企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費支出，可按實際發(fā)生額的 60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。? 注：不受營業(yè)收入 %的限制37籌建期結(jié)束? 標(biāo)準(zhǔn)一：取得營業(yè)執(zhí)照? 標(biāo)準(zhǔn)二：開始?xì)w集生產(chǎn)成本? 標(biāo)準(zhǔn)三：取得第一筆營業(yè)收入? 后者主要應(yīng)用于稅收優(yōu)惠的開始享受年度，替代外資企業(yè)的獲利年度38有地?zé)o證? 借：預(yù)付賬款? 貸：銀行存款? 2023國稅發(fā) 89號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知? 2023財稅 56號關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知39有地?zé)o證（續(xù)）? 1998國稅函 669號關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù) （現(xiàn)行有效）? 土地使用者不論以何種方式取得土地使用權(quán)，是否繳納土地使用金，只要在城鎮(zhèn)土地使用稅的開征范圍內(nèi)，都應(yīng)依照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅40有證無地? 借：開發(fā)成本? 貸：銀行存款? 2023財稅 186號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知? 2023海南 2023遼寧 2023天津41土地納稅義務(wù)人變更? 轉(zhuǎn)讓：貫徹法定登記原則，? 辦理過戶手續(xù)之前，由原產(chǎn)權(quán)人繳納，之后由新產(chǎn)權(quán)人繳納? 出讓（含集體用地）：? 合同約定交付與實際占有孰先42土地使用稅截止時間? 2023國稅發(fā) 89號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知? 購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅? 2023財稅 152號關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知? 納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 43土地使用稅截止時間（續(xù)）? 房屋交付使用的次月：? 2023 青島 / 海南 / 西安? 2023 杭州 2023 河南 ? 2023 重慶? 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月（過嚴(yán)）? 2