【正文】 2021/11/12 房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì) 2021/11/12 ? 2021年 9月 10日，國(guó)家稅務(wù)總局和 《 中國(guó)稅務(wù) 》雜志社聯(lián)合推出 2021年度中國(guó)納稅 500強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在 2021年、 2021年、 2021年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？ ? 2021年 國(guó)家稅務(wù)總局 繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó) 第五次 把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。 2021/11/12 ? 財(cái)政部 2021年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國(guó)有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問(wèn)題，這些問(wèn)題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識(shí)和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。 2021/11/12 目 錄 ? 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ) ——會(huì)計(jì)規(guī)范 ? 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與投資估算 ? 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 ? 第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 ? 第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理 2021/11/12 第一部分 會(huì)計(jì)規(guī)范 一、 我國(guó)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架 2021/11/12 會(huì)計(jì)法 企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例 總會(huì)計(jì)師條例 國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系 企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系 2021/11/12 二、會(huì)計(jì)法 會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)范的制定依據(jù)。 會(huì)計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)資料真實(shí)、完整。 我國(guó)在 1985年首次公布會(huì)計(jì)法， 1993年進(jìn)行局部修改， 1999年進(jìn)行了重大修改。 現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共 52條。 2021/11/12 ? （ 1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人 領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、 會(huì)計(jì)人員 和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。 ? （ 1993年）第四條 單位領(lǐng)導(dǎo)人 領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、 會(huì)計(jì)人員 和其他人員執(zhí)行本法， 保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整 ，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。 ? （ 1999年）第四條 單位負(fù)責(zé)人 對(duì)本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性、完整性 負(fù)責(zé)。 ? 結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由 1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)人到 1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到 1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化 。 2021/11/12 ? 1997年中華人民共和國(guó)刑法（修正） ? 第一百六十一條 公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。 ? 2021年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪 ,原鄭州百文股份有限公司董事長(zhǎng)、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年 ,緩刑五年 ,并處罰金人民幣五萬(wàn)元 ? 2021年原“東方電子”董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪，被判處有期徒刑 2年 ,并處罰金 5萬(wàn)元。 2021/11/12 三 、國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 （一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系 我國(guó)財(cái)政部于 1992年 11月 30日發(fā)布了《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ,1997年至 2021年陸續(xù)頒布 38項(xiàng)具體準(zhǔn)則 ， 2021/11/12 2021年底已頒布實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（ 1個(gè)基本準(zhǔn)則、 38個(gè)具體準(zhǔn)則） 準(zhǔn)則名稱 發(fā)布時(shí)間 實(shí)施時(shí)間 修訂時(shí)間 實(shí)施范圍 基本準(zhǔn)則 19921116 199371 2021年正在征求意見(jiàn) 所有企業(yè) 關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露 1997522 199711 暫在上市公司執(zhí)行 現(xiàn)金流量表 1998320 199811 2021118 所有企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng) 1998512 199811 2021414 202171施行 修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 或《 金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 的其他企業(yè)執(zhí)行 債務(wù)重組 1998612 199911 2021118 所有企業(yè) 收入 1998620 199911 暫在上市公司執(zhí)行 投資 1998624 199911 2021118 修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 建造合同 1998625 199911 暫在上市公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)政策 、 會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正 1998625 199911 2021118 修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行 2021/11/12 非貨幣性交易 1999628 202111 2021118 所有企業(yè) 或有事項(xiàng) 2021427 202171 所有企業(yè) 無(wú)形資產(chǎn) 2021118 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 ， 但國(guó)有企業(yè)有意先行施行的 ， 應(yīng)提出申請(qǐng) ， 待報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)后施行 。 借款費(fèi)用 2021118 202111 所有企業(yè) 租賃 2021118 202111 所有企業(yè) 中期財(cái)務(wù)報(bào)告 2021112 202111 上市公司 存貨 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 。 固定資產(chǎn) 2021119 202111 暫在股份有限公司施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行 。 準(zhǔn)則名稱 發(fā)布時(shí)間 實(shí)施時(shí)間 修訂時(shí)間 實(shí)施范圍 2021/11/12 38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施范圍 實(shí)施范圍 準(zhǔn)則名稱 所有企業(yè) 《 現(xiàn)金流量表 》 、 《 債務(wù)重組 》 、 《 會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正 》 、 《 非貨幣性交易 》 、 《 或有事項(xiàng) 》 、 《 借款費(fèi)用 》 、 《 租賃 》 、 股份公司，鼓勵(lì)其它企業(yè)先行施行 《 投資 》 、 《 無(wú)形資產(chǎn) 》 、 《 存貨 》 、 《 固定資產(chǎn) 》 上市公司 《 關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露 》 、 《 資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng) 》 、 《 收入 》 、 《 建造合同 》 、 《 中期財(cái)務(wù)報(bào)告 》 2021/11/12 2021年 2 月財(cái)政部重新修訂發(fā)布了一個(gè)基本準(zhǔn)則 ， 38個(gè)具體準(zhǔn)則 。自 2021年 1月 1日起在上市公司范圍內(nèi)施行 ， 鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行 。 目前我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成 。 它分成三個(gè)層次： 第一層次為 基本準(zhǔn)則 。 第二層次為 具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 ，分為： ? 一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無(wú)形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費(fèi)用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 ? 特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如石油 天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險(xiǎn)合同等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 ? 報(bào)告準(zhǔn)則 主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報(bào)告類的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 2021/11/12 ? 第三層次為 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。 分為 兩部分， ? 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋， ? 會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理。 2021/11/12 （二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 文件名稱 文號(hào) 頒布單位 頒布時(shí)間 執(zhí)行時(shí)間 實(shí)施范圍 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì)[2021]25號(hào) 財(cái)政部 20211229 202111 暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行 。 《 金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì)[2021]49號(hào) 財(cái)政部 20211127 202111 暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施 。 同時(shí) ， 也鼓勵(lì)其他股份制金融企業(yè)實(shí)施 。 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 財(cái)會(huì)[2021]2號(hào) 財(cái)政部 2021427 202111 小企業(yè)范圍 2021/11/12 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 《 證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法 》 《 電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 《 施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 《 新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 投資公司會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 《 水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 》 ? 暫行規(guī)定及問(wèn)題解答 《 合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定 》 《 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 》 ? 《 企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 》 ? 《 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 》 《 企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題的暫行規(guī)定 》 《 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答 （ 一 ） 》 《 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答 （ 二 ） 》 《 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答 （ 三 ） 》