某地產(chǎn)成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制講稿(已修改)
2025-01-25 04:14 本頁(yè)面
【正文】 龍湖成本管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制 周世艾 2023年 10月 講師背景介紹： 高級(jí)工程師；一級(jí)建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事。 關(guān)鍵詞： 成本管理，成本控制。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制 內(nèi)容 龍湖的成本管理 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制 內(nèi)容 龍湖的成本管理 ?以項(xiàng)目為管理對(duì)象 ?項(xiàng)目的完全直接成本 ?間接成本分?jǐn)? ?龍湖成本管理的范圍 龍湖成本責(zé)任部門 ?龍湖成本管理的職能 職能部門 成本管理職能 戰(zhàn)略發(fā)展部 土地成本管理 設(shè)計(jì)研發(fā)部 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 成本管理部 目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 開(kāi)發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理 工程管理部 在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控 包括樣本 銷售費(fèi)用（包括體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 序號(hào) 一級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 二級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 三級(jí)成本費(fèi)項(xiàng) 責(zé)任部門 1 開(kāi)發(fā)成本 土地成本 土地價(jià)款、契稅等 發(fā)展部 2 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)部 報(bào)建費(fèi) 研發(fā)部、工程部 三通一平費(fèi) 工程部 3 配套設(shè)施費(fèi)用 學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等 造價(jià)采購(gòu)部 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 水、電、氣配套 工程部 小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程 造價(jià)采購(gòu)部 5 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價(jià)采購(gòu)部 6 園林景觀工程費(fèi)用 硬景、軟景、水電、小品等 造價(jià)采購(gòu)部 7 工程相關(guān)費(fèi)用 審計(jì)費(fèi) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 造價(jià)咨詢費(fèi) 造價(jià)采購(gòu)部 監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測(cè)費(fèi) 工程部 物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金 營(yíng)銷部 8 期間費(fèi)用 銷售費(fèi)用 營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 造價(jià)采購(gòu)部 其他銷售費(fèi)用 營(yíng)銷部 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息等 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 10 管理費(fèi)用 員工工資、福利等 行政人力部 龍湖目標(biāo)成本測(cè)算和分解 為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理 利潤(rùn) =售價(jià) 成本 ?準(zhǔn)確預(yù)測(cè)編制目標(biāo)成本的作用 ?提前鎖定投資 ?合理確定銷售價(jià)格 ?預(yù)測(cè)投資效益 特別在房屋預(yù)售階段，準(zhǔn)確測(cè)算成本，預(yù)售價(jià)格確定以后，控制好成本才能保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 ?目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 ?土地投資論證階段 責(zé)任部門 工作成果 發(fā)展部 項(xiàng)目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部 造價(jià)采購(gòu)部 主持、確定 項(xiàng)目預(yù)案 目標(biāo)成本測(cè)算 通過(guò) 滿足拿地成本要求 未通過(guò) 總經(jīng)理重新給定成本限值 審定 存檔 ?項(xiàng)目啟動(dòng)階段 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度 研發(fā)部 根據(jù)規(guī)劃條件 和市場(chǎng)定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)） 造價(jià)采購(gòu)部 項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測(cè)算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ?方案設(shè)計(jì)階段 研發(fā)部 提供方案設(shè)計(jì)圖 提供方案技術(shù)指標(biāo) 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 造價(jià)采購(gòu)部 目標(biāo)成本測(cè)算提出方案優(yōu)化建議 互動(dòng) 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ?初步設(shè)計(jì)階段 工程部 提供現(xiàn)場(chǎng)布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案 初步施工方案及土石方平衡對(duì)比 提供初步設(shè)計(jì)圖 提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 基礎(chǔ)方案對(duì)比 造價(jià)采購(gòu)部 目標(biāo)成本分解 進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 ?合約規(guī)劃的目的： ?將各費(fèi)項(xiàng)成本分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同 ?隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同 ?工程實(shí)施階段 工程部 現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃 提供施工圖 設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化 造價(jià)采購(gòu)部 簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的
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