某地產成本管理與房地產開發(fā)成本控制講稿(已修改)
2025-01-25 04:14 本頁面
【正文】 龍湖成本管理與房地產開發(fā)成本控制 周世艾 2023年 10月 講師背景介紹： 高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產發(fā)展有限公司總經濟師；重慶市造價協會第二屆理事會常務理事。 關鍵詞： 成本管理，成本控制。 房地產開發(fā)的成本控制 內容 龍湖的成本管理 房地產開發(fā)的成本控制 內容 龍湖的成本管理 ?以項目為管理對象 ?項目的完全直接成本 ?間接成本分攤 ?龍湖成本管理的范圍 龍湖成本責任部門 ?龍湖成本管理的職能 職能部門 成本管理職能 戰(zhàn)略發(fā)展部 土地成本管理 設計研發(fā)部 設計費管理 設計優(yōu)化產品成本控制 成本管理部 目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設備采購及認價 工程招標、合同、造價管理 工程管理部 在成本控制下進度、質量管理 施工技術方案、設計變更、現場簽證管控 包括樣本 銷售費用（包括體驗區(qū)）管控 計劃財務部 項目成本財務指標的管控 分攤成本的管控 總體資金計劃的管控 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 責任部門 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、契稅等 發(fā)展部 2 前期費用 設計費 研發(fā)部 報建費 研發(fā)部、工程部 三通一平費 工程部 3 配套設施費用 學校、幼兒園、會所等 造價采購部 4 基礎設施費用 水、電、氣配套 工程部 小區(qū)強弱 電、總平工程 造價采購部 5 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 造價采購部 6 園林景觀工程費用 硬景、軟景、水電、小品等 造價采購部 7 工程相關費用 審計費 計劃財務部 造價咨詢費 造價采購部 監(jiān)理費、定額外檢測費 工程部 物業(yè)前期介入費、維修基金 營銷部 8 期間費用 銷售費用 營銷設施建造費 造價采購部 其他銷售費用 營銷部 9 財務費用 貸款利息等 計劃財務部 10 管理費用 員工工資、福利等 行政人力部 龍湖目標成本測算和分解 為什么要進行目標成本管理 利潤 =售價 成本 ?準確預測編制目標成本的作用 ?提前鎖定投資 ?合理確定銷售價格 ?預測投資效益 特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現。 ?目標成本管理的階段 土地投資論證階段 目標成本(土地版) 項目啟動階段 目標成本(啟動版) 方案設計階段 目標成本(方案版) 初步設計階段 目標成本(執(zhí)行版) 工程實施階段 目標成本(調整版) 竣工階段 項目竣工成本 ?土地投資論證階段 責任部門 工作成果 發(fā)展部 項目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經理 研發(fā)部 造價采購部 主持、確定 項目預案 目標成本測算 通過 滿足拿地成本要求 未通過 總經理重新給定成本限值 審定 存檔 ?項目啟動階段 項目團隊 確定產品定位和銷售價格、銷售進度 研發(fā)部 根據規(guī)劃條件 和市場定位進行預案的調整或重新考慮方案（產品業(yè)態(tài)、標準） 造價采購部 項目目標成本測算 計劃財務部 根據售價、銷售進度、成本測算、進行財務指標計算 ?方案設計階段 研發(fā)部 提供方案設計圖 提供方案技術指標 提供產品建造標準 造價采購部 目標成本測算提出方案優(yōu)化建議 互動 計劃財務部 財務指標計算 ?初步設計階段 工程部 提供現場布置方案 提供施工用水電以及甲方臨設設置方案 初步施工方案及土石方平衡對比 提供初步設計圖 提供產品建造標準 基礎方案對比 造價采購部 目標成本分解 進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃 研發(fā)部 計劃財務部 財務指標計算 ?合約規(guī)劃的目的： ?將各費項成本分解成未來可執(zhí)行的合同 ?隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同 ?工程實施階段 工程部 現場簽證、技術核定的現場控制、工程質量和進度的管控、編制進度計劃 提供施工圖 設計變更的控制、專項工程的優(yōu)化 造價采購部 簽證變更的費用審核、專項工程的
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