【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點 主講內容： 二、設計階段成本控制重點 三、 招標階段成本部門的其他控制重點 四、 合同履約階段成本控制重點 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點 七、施工索賠管理 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 九、竣工結算階段成本控制重點 十、總公司、項目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點 ? 可行性研究：運用多種科學手段綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在財務上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，及工程項目抗風險能力等的結論；為投資決策提供科學的依據(jù)。 ? 可行性研究報告的結構和內容 總論：項目背景 、 概況 、 問題和建議 市場調查與預測：為可研的重要環(huán)節(jié) ， 內容包括：市場現(xiàn)狀調查 、產(chǎn)品供需預測 、 價格預測 、 競爭力分析 、 市場風險分析 資源條件評價：資源可利用量 、 資源品質情況 、 資源賦存條件 、資源開發(fā)價值 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設規(guī)模與產(chǎn)品方案構成 、 建設規(guī)模與產(chǎn)品方案比選 、 推薦的建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 場址選擇：場址現(xiàn)狀 、 場址方案比選 、 推薦的場址方案 技術方案 、 設備方案和工程方案：技術方案選擇 、 主要設備方案選擇 、 工程方案選擇 原材料燃料供應：主要原材料供應方案 、 燃料供應方案 總圖運輸與公用輔助工程：總圖布臵方案 、 場內外運輸方案 、 公用工程與輔助工程方案 節(jié)能措施：節(jié)能措施 、 能耗指標分析 節(jié)水措施：節(jié)水措施 、 水耗指標分析 1環(huán)境影響評價：環(huán)境條件調查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護措施 1勞動安全衛(wèi)生與消防：危險因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設施 1組織機構與人力資源配臵：組織機構設臵及其適應性分析、人力資源配臵、員工培訓 1項目實施進度：建設工期、實施進度安排 1投資估算：建設投資估算、流動資金估算、投資估算表 1 融資方案：融資組織形式 、 資本金籌措 、 債務資金籌措 、 融資 方案分析 1 財務評價：財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 、 銷售收入與成本費用估算 、財務評價報表 、 盈利能力分析 、 償債能力分析 、 不確定性分析 、 財務評價結論 1 國民經(jīng)濟評價：影子價格及評價參數(shù)選取 、 效益費用范圍與數(shù)值調整 、國民經(jīng)濟評價報表 、 國民經(jīng)濟評價指標 、 國民經(jīng)濟評價結論 1 社會評價：項目對社會影響分析 、 項目與所在地互適性分析 、 社會風險分析 、 社會評價結論 風險分析：項目主要風險識別 、 風險程度分析 、 防范風險對策 2 研究結論與對策：推薦方案總體描述 、 推薦方案優(yōu)缺點描述 、 主要對比方案 、 結論與建議 ? 可行性研究的重點 市場調查、產(chǎn)品方案、財務評價 二、設計階段成本控制重點 執(zhí)行設計標準 推行標準設計 推行限額設計 設計方案優(yōu)選 價值工程應用 項目設計的經(jīng)濟評價 ? 設計階段是成本控制的關鍵階段。設計一條線，投資千千萬。 ? 初步設計階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術設計階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設計階段：影響投資 5%～ 35% ? 設計階段成本控制重點 執(zhí)行設計標準 設計標準的作用： 1）對規(guī)模、內容、建造標準進行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設計必要的指標、定額、計算方法和構造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設計工作量，提高設計效率； 6）促進建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設進度 。 推行標準設計 通用的標準圖 、 通用圖和復用圖 。 采用標準設計可加快設計進度 1～ 2倍 ， 節(jié)約建設投資 10%～ 15%。 推行限額設計 按批準的投資估算控制初步設計 ， 按批準的初步設計總概算控制施工圖設計 。 即將上階段設計審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。 各專業(yè)在保證使用功能的前提下 ， 按分配的投資限額控制設計 ， 嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更 。 限額設計控制工作的主要內容 1） 重視初步設計的方案選擇 2） 嚴格控制施工圖預算 重點在工程量控制方面 3） 加強設計變更管理 4） 強化指標管理 如結構專業(yè)的混凝土含量 ， 鋼筋含量等；安裝工程設備的國產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 設計方案優(yōu)選 價值工程應用 ? 優(yōu)化設計方案價值工程（ Value Engineering， VE）又稱為價值分析（ Value Analysis， VA）是一門新興的管理技術，是降低成本提高經(jīng)濟效益的有效方法。所謂價值工程，指的是通過集體智慧和有組織的活動對產(chǎn)品或服務進行功能分析，使目標以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實現(xiàn)產(chǎn)品或服務的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務的價值。 價值工程的主要思想是通過對選定研究對象的功能及費用分析，提高對象的價值。這里的價值，指的是反映費用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學比例式表達如下：價值＝功能／成本，即“ V＝F/C” 。這條提示了“用最少的投資，爭取最大效益”的五條方法： ? （ 1）保持開發(fā)項目功能不變，降低項目投資。 （ 2）投資不變，提高項目功能。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （ 5）運用新科技，新技術，既提高功能，又降低項目投資。 合同措施 ? 采用合同措施 ， 有效控制造價針對目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄 ， 設計變更隨心所欲 。 應在設計合同經(jīng)濟條款上 ， 增加設計變更及修改的費用額度限制條款 ， 如設計變更費超出施工合同價的某一比例 （ 如 5%）時 ， 則扣罰一定比例的設計費 （ 設計質保金 ） 。 采取一定的約束力是對設計規(guī)范 、 設計標準 、 工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措 。 項目設計的經(jīng)濟評價 ? 影響工程設計經(jīng)濟的主要因素： 建筑的設計有技術性 ， 更包含設計的科學性和經(jīng)濟性 ， 研究和分析設計經(jīng)濟的影響因素 ， 對尋求工程設計經(jīng)濟效果的途徑 ， 降低工程造價有著極其重要的作用 。 影響建筑設計方案經(jīng)濟性的主要因素有以下八個方面 。 建筑造價構成比 。 建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值 。 分析這個可以找出降低造價 、 提高經(jīng)濟效果的方向 。 戶型 。 小戶型單方造價比大戶型高 ， 因為小戶型內墻多 ， 相應墻面抺灰 、 管線敷設安裝單方造價就高 。 層高 。 室內凈高直接影響建筑造價 。 降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動消耗 ， 減輕建筑自重 ， 提高抗震能力；降低采暖能耗 ， 節(jié)約能源 ， 提高建筑密度；節(jié)約用地 ， 同時 ， 也有利于節(jié)省市政投資 。 層數(shù) 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 建筑的平面形狀 。 一般來說 ， 建筑的平面形狀越簡單 ， 其造價相應地越低 ， 施工也經(jīng)濟 。 建筑的單元組合 。 合理安排建筑的單元組合 ， 能提高設計方案的經(jīng)濟效果 ， 單元組合數(shù)可以影響山墻 、 基礎 、 屋面等部位的造價 。 結構配筋 。 結構工程師的設計水平 ， 直接決定了建筑鋼筋含量的高低 ， 從而影響工程造價 。 建筑結構形式 。 框架剪力墻結構體系造價最高 ， 框架結構體系次之 ，磚混結構造價最低 。 因此 ， 建筑結構的選擇 ， 是影響建筑設計方案經(jīng)濟性的一個重要因素 。 設計階段成本控制案例 (一 ) ? 某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離 ， 其間又無防火分區(qū) ， 就設了三只消防箱 ， 而按消防規(guī)范要求 ， 只要兩支水槍同時到達室內任何部位即可 。 這種設計不合理 ， 造成了一定浪費 ， 顯然是對工程的各種經(jīng)濟指標不夠重視 。 設計階段成本控制案例 (二 ) ? 房地產(chǎn)方案設計階段的成本控制流程 一、重視市場調查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。 二、認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設計任務書是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據(jù)。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設計任務書后 ， 選擇幾家有技術實力的設計單位 ， 或資深 、 知名設計人進行設計方案競賽 ， 征集建筑設計方案 ， 然后組織有關人員對競賽方案進行評比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評比應側重以下幾方面： 設計構思的超前性： 目前的市場發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長 ，建成產(chǎn)品對市場的適應滯后性 ， 對建筑使用功能的設計應考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 例如 ， 要研究轎車進入家庭后住宅市場如何升級的問題 。 建筑平面布臵的合理性： 從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布臵、戶型的好壞具有十分關鍵的作用。規(guī)劃設計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質、用途、目標客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動的特點與習慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布臵合理、面積利用率高。建議公司內部安排專人組成戶型研究攻關小組，一方面建立戶型評價科學體系；另一方面通過對各地尤其本市暢銷戶型的深入調研后提出幾種方案，由相關部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 ? 豎向設計要因地制宜 ， 依山就勢 ， 避免大填大挖 ， 增加土石方和基礎工程費用 。 要保持住宅的通透性 ， 注意立體造型的簡潔大方和層次錯落有致 。 住宅的平面布臵 ， 在可能的情況下 ， 要盡量縮小外墻周長系數(shù) （ 外墻周長與建筑面積之比 ） 和結構面積系數(shù) （ 結構面積與建筑面積之比 ） 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質量的前提下 ， 加大住宅的進深 ， 對降低造價有明顯的效果 。 住宅的總體平面布臵應該注意環(huán)境景觀的營造 ， 平均分配景觀 。 小區(qū)內應注意通道的合理布局 ， 人車分流 。 建筑風格的策略： 建筑風格的功能一是美觀 ， 另一個是識別 ， 即類似于 VI的作用 。良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢 ， 也會對促銷費用的節(jié)約起作用 。 建筑風格的策略應注意以下幾方面： 1) 建筑風格應處理好與周邊建筑 、 周邊環(huán)境的協(xié)調關系； 2) 目前建筑風格仍然不是購房者考慮的重點因素 ， 但隨著居民收入水平的提高 ， 必然會在這方面提出更高的要求； 3) 建筑風格的選擇：普通居民更傾向于接受 “ 有豪華氣氛 ” 的住宅 ，尤其是 “ 歐式 ” 風格接受程度較高 ， 而對開發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號不太敏感；而收入水平高 、 知識層次高的購房者一般會對建筑風格有更高的要求 。 開發(fā)商應根據(jù)項目策劃