房地產(chǎn)開發(fā)成本估算(已修改)
2025-02-24 12:09 本頁面
【正文】 不動產(chǎn)投資分析 第五章 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 基本要求 ? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本構(gòu)成及成本測算。 ? 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益獲取方式及收益測算 ? 了解房地產(chǎn)投資項目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容 ? 掌握借款還本付息的測算 房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的 不同 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的 估算 3房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與一般建設(shè)項目投資的不同 ? 一般項目 ? 總投資 =固定資產(chǎn)投資 +建設(shè)期借款利息 +流動資金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目 ? 總投資 =開發(fā)建設(shè)投資 (開發(fā)產(chǎn)品成本 +固定資產(chǎn)投資 )+經(jīng)營資金 ? 開發(fā)建設(shè)投資 ? 指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用。 ? 當(dāng)開發(fā)項目用于出售或出租時，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 經(jīng)營資金 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 開發(fā)產(chǎn)品成本 ? 定義 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 ? 如果項目開發(fā)完成后用于租售，項目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費用） ? 如果項目開發(fā)完成后用于經(jīng)營，項目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本 +固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營資金 例題 ? 某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為 49781平方米，其中，住宅部分為 47581平方米，休養(yǎng)所為 1200平方米，綜合商場為 1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項目總投資為 13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本 12867萬元和自營固定資產(chǎn)的 182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時， 需經(jīng)營資金 8萬元，到項目結(jié)束時一次性收回。 開發(fā) 項目 投資 13057 萬元 開發(fā)建設(shè) 投資 13049萬元 經(jīng)營資金 8萬元 土地 前期工程 基礎(chǔ)設(shè)施 建筑安裝 公共配套設(shè)施 開發(fā)間接 管理費用 財務(wù) 銷售 開發(fā)期稅費 其它費用 不可預(yù)見費用 固定資產(chǎn) 及其他資產(chǎn) 182萬元 開發(fā)產(chǎn)品 成本 12867萬元 房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資 構(gòu)成圖 總成本費用 2房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的 估算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本的 組成 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本費用的 內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，可分為三大部分： ? 土地、土建、設(shè)備費用 ? 配套及其他收費支出 ? 管理費用和籌資成本 土地、土建、設(shè)備費用 ? 這一部分費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的 80％。 ? 其中最重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 ? 房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項目的可行性評估。 配套及其他收費支出 ? 配套費用 ? 主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。 ? 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。 ? 其他收費支出 ? 這些費用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 ? 配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的 10－ 15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減
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