【正文】 房地產(chǎn)估價(jià)，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià) ； 專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行 獨(dú)立、客觀、公正 地估價(jià)。該地塊有相對(duì)的獨(dú)立性，因此該地塊的征地、動(dòng)拆遷費(fèi)很好核算；歸屬于該地塊市政工程基 礎(chǔ) 配套 設(shè)施建設(shè) 費(fèi)用根據(jù)就近原則也能夠很好的核算，所屬區(qū)的高速公路綠化帶工程費(fèi)用全額分?jǐn)?，油墩港橋工程費(fèi)用全額分?jǐn)?，辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋工程費(fèi)用半額分?jǐn)?，所屬區(qū)的橫涇港治理費(fèi)用半額分?jǐn)?，所屬區(qū)的三新路工程費(fèi)用半額分?jǐn)?，所屬區(qū)的施賢路和辰塔路全額分?jǐn)?，整個(gè)場(chǎng)區(qū)內(nèi)的場(chǎng)地平整、綠化費(fèi)用等工程費(fèi)用全額分?jǐn)偅?財(cái)務(wù)費(fèi)用 及 管理費(fèi)用 則按該區(qū)域地塊前述費(fèi)用按總費(fèi)用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 27 頁(yè) 共 30 頁(yè) 但這樣計(jì)算出的是平均成本，沒有反映出單塊地塊的真實(shí)成本，其實(shí)這也不重要，因?yàn)榈貕K出讓價(jià)格與它沒有多大的關(guān)系，但是出于某種目的非要去計(jì)算的話，那么我認(rèn)為應(yīng)該采用就近原則較好，同時(shí)根據(jù)其相對(duì)價(jià)值大（出讓價(jià)格也高）權(quán)重也大的原則進(jìn)行合理分配。 對(duì)單一的地塊而言，由于所花費(fèi)的成本只能歸屬于單一的對(duì)象，因此計(jì)算成本很簡(jiǎn)單，同時(shí) 地塊的出讓價(jià)格與其所直接耗費(fèi)的成本有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如 土地用途 、 等級(jí) 、地理位置等也都是事先確定的 ； 但如果是大面積開發(fā)的 話，某一地塊的出讓價(jià)格則與其所直接耗費(fèi)成本沒有必然的聯(lián)系，售價(jià)高的可能成本很低，反之亦然，因?yàn)榈貕K的出讓價(jià)格還與 土地用途 、 土地等級(jí) 、 土地效益 、 市場(chǎng)情況 、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關(guān)系；因此這時(shí)候如果為了確定地塊出讓價(jià)格而去計(jì)算每一塊地塊的成本就沒有多大的意義了?；鶞?zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時(shí)期的不同土地區(qū)域或級(jí)別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。在實(shí)際操作中宜采用現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。 假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。 為了合理確定 各地塊的價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn) 估價(jià)規(guī)范 及 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行） 的要求，可以由以下五種當(dāng)中的二至三種方法來(lái)共同取定： 第一是 成本法 ， 指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 23 頁(yè) 共 30 頁(yè) 土地使用權(quán)出讓地價(jià)有三種方式，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，但不管用何種方法出讓，均需要有一個(gè)出讓底價(jià)， 土地 出讓金底價(jià)的計(jì)算方式要根據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件，確定出讓地塊土地級(jí)別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算，要注意的是待出讓地塊的用途、容 積率、建筑密度等都是由政府來(lái)決定的。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”；“征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)是沒有意義的。 （ 3）明確估價(jià)對(duì)象的范圍，如單純?cè)u(píng)估土地的價(jià)值，或單純?cè)u(píng)估房屋的價(jià)值，或評(píng)估一幢房屋中的某個(gè)部位等等，都必須明確。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和心理因素等等。例如，土地的個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個(gè)別因素有結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，通常會(huì)隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它只能是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 最高最佳使用原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須在合法條件下以估此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 18 頁(yè) 共 30 頁(yè) 價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價(jià)前提。因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，相應(yīng)的估價(jià)原則、因素和采用的估價(jià)方法就有可能不同。臺(tái)灣稱其為 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) ；香港稱 其為 物業(yè)估價(jià) ，都是一個(gè)意思 ； 房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 17 頁(yè) 共 30 頁(yè) 適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)。 （ 2）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）》（簡(jiǎn)稱 規(guī)程 ） 規(guī)程 由原國(guó)家土地管理局（現(xiàn)國(guó)家國(guó)土資源部）批準(zhǔn)，是中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 有關(guān)管理規(guī)定主要有： 《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房 [1995]147號(hào)） 《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》（建房 [1995]247號(hào)） 此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 16 頁(yè) 共 30 頁(yè) 《土地估價(jià)師資格考試暫行規(guī)定》（ [1993]國(guó)土 [籍 ]字第28 號(hào)） 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程是進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則，凡是在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價(jià)都必須遵循這些標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)則。 （ 1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資質(zhì)審批和年檢制度。 估價(jià)管理是指房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行的管理。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料 第 14 頁(yè) 共 30 頁(yè) 介紹 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定， 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 ， 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)定制度 。收費(fèi)的目的。由于房租的主要部分是地租，而地租又來(lái)支付，所以出租方降低房租的余地很大。與此不同，二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競(jìng)爭(zhēng)，又有承租方之間的競(jìng)爭(zhēng)。 l、房租反映了市場(chǎng)供求關(guān)系 從短期來(lái)看，可供出租的房地產(chǎn)的數(shù)量一定，供給天彈性，房租的大小完全由房地產(chǎn)需求所決定。 根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房租和房?jī)r(jià)又可分為顯性和隱性兩種。例如，湖北省某市有兩個(gè)上市公司，一個(gè)是國(guó)有企業(yè)，其資產(chǎn)量很大，一個(gè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其資產(chǎn)量較小，它們所處城鎮(zhèn)的條件相差無(wú)幾，所在地段的條件也基本一致，其地價(jià)理應(yīng)接近或者差異甚微，但估價(jià)結(jié)果卻相差很大；國(guó)有企業(yè)土地的每平方米價(jià)格比后者低 50 多元。估價(jià)機(jī)構(gòu)只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進(jìn)行“技術(shù)包裝”，估價(jià)結(jié)果通過“初審這一關(guān)是沒有任何問題的。而國(guó)有土地資產(chǎn)所占的股份與土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著密切的關(guān)系。土地入股是指國(guó)家將土地資產(chǎn)投入股份公司，由股份公司向國(guó)家支付土地股股息和股利。 增加財(cái)政收入，考慮企業(yè)的承受能力，是政府確定地租標(biāo)準(zhǔn)的兩項(xiàng)主要原則。地租不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，而星由政府單方面確定的。它有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；可以避免自由競(jìng)爭(zhēng)條件下土地資源配置的不合理，但要