【正文】 主要部分是地租，而地租又來支付，所以出租方降低房租的余地很大。 （ 1）房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)管理 國家對房地產(chǎn)估價機構實行資質(zhì)審批和年檢制度。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風、干濕，鄰接街道的條件，與市政設施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有結構、類型、式樣、裝修、設備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補償費以及地上附著物和青苗的補償費”；“征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補償費和安置補償費的標準規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。 對單一的地塊而言，由于所花費的成本只能歸屬于單一的對象，因此計算成本很簡單，同時 地塊的出讓價格與其所直接耗費的成本有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如 土地用途 、 等級 、地理位置等也都是事先確定的 ； 但如果是大面積開發(fā)的 話，某一地塊的出讓價格則與其所直接耗費成本沒有必然的聯(lián)系，售價高的可能成本很低，反之亦然，因為地塊的出讓價格還與 土地用途 、 土地等級 、 土地效益 、 市場情況 、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關系；因此這時候如果為了確定地塊出讓價格而去計算每一塊地塊的成本就沒有多大的意義了。房地產(chǎn)估價，均應委托有房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書的專業(yè)估價機構進行估價 ； 專業(yè)估價機構接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行 獨立、客觀、公正 地估價?；鶞实貎r是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權單位面積平均價格。 為了合理確定 各地塊的價格，根據(jù)房地產(chǎn) 估價規(guī)范 及 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行） 的要求，可以由以下五種當中的二至三種方法來共同取定： 第一是 成本法 ， 指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。臺灣稱其為 不動產(chǎn)估價 ；香港稱 其為 物業(yè)估價 ，都是一個意思 ； 房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用此資料來自 , 大量管理資料 第 17 頁 共 30 頁 適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。 估價管理是指房地產(chǎn)估價行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價活動進行的管理。與此不同，二級市場上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競爭，又有承租方之間的競爭。估價機構只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進行“技術包裝”，估價結果通過“初審這一關是沒有任何問題的。地租不是市場競爭的產(chǎn)物，而星由政府單方面確定的。招標出讓土地；是政府公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定中標者。 1980 年 7 月 26日，國務院《關于中外合營企業(yè)建設用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場地，都應計收場地使用費”。 1954 年 2 月 24 日，當時的政務院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機關、部隊和學校等經(jīng)政府批準占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。 目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離， 土地使用權可以依法轉讓 ； 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。 為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟上自我約束。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進行“一對一”的談判而形成的。從結果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式。顯性房價（租）是指房地產(chǎn)轉讓方支付了一級市場地價再轉讓房地產(chǎn)所形成的價格；隱性房價（租）是指房地產(chǎn)轉讓方未支付一級市場地此資料來自 , 大量管理資料 第 12 頁 共 30 頁 價就轉讓房地產(chǎn)所形成的價格，有人稱之為 “黑市”房價（租）。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。 房地產(chǎn)估價的技術規(guī)范、規(guī)程主要有： （ 1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱 規(guī)范 ） 規(guī)范 由國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和國家建設部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國國家標準。 替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應相近的一般原理進行估價。 房地產(chǎn)價格 的估價方法 ，目前大致成熟的方法有五種， 成本法 、 收益法 、 市場比較法 、假設開發(fā)法和 基準地價 系數(shù) 修正法 。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資此資料來自 , 大量管理資料 第 22 頁 共 30 頁 的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側或河流內(nèi)側所發(fā)生的征地、拆遷及工程費 用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設（含橋梁工程）的費用的一半歸屬于該區(qū)域地塊； 財務費用 及 管理費用 則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權重進行分攤。 下面就以我單位開發(fā)計劃中的第 10 區(qū)地塊分析如下： 此資料來自 , 大量管理資料 第 28 頁 共 30 頁 此資料來自 , 大量管理資料 第 29 頁 共 30 頁 第 10 區(qū)地塊，南側為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路 和辰塔路穿越。 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。 由于我公司承擔著國有土地的代出讓工作，因此在出讓完成后依法要向國家土地管理部門繳納土地使用費后，才能取得土地使用證，才能依法獲得土地經(jīng)營權，這部分需要上繳的費用目前已在征地費中預計列。 （ 2）明確估價對象的權利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權、已設定有某種他項權利的不完全產(chǎn)權，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明此資料來自 , 大量管理資料 第 20 頁 共 30 頁 確。 估價時點 ，是指估價結果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具 體日期，通常以年、月、日表示。 規(guī)范 制定的目的是： 規(guī)范房地產(chǎn)估價行為； 統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的程序和方法；