松江新城土地開發(fā)成本及出讓價(jià)格測(cè)算方案doc30)-成本管理-免費(fèi)閱讀
【正文】 如果第 10 區(qū)地塊還要細(xì)化為各小地塊再出讓的話，就要運(yùn)用權(quán)重原則對(duì)總成本進(jìn)行合理 攤配，根據(jù)誰的價(jià)值高誰所分?jǐn)偟某杀疽矐?yīng)該高，此時(shí)就要對(duì)各小地塊的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算了，根據(jù) 土地 規(guī)劃 用途 、容積率、建筑密度、 土地等級(jí) 、 土地效益 、 市場(chǎng)情況 、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等因素評(píng)定各小地塊的相對(duì)價(jià)值，取定各小地塊的權(quán)重，從而把總成本合理的分配到各小地塊上，為每一地塊的出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。 在大面積土地開發(fā)的情況下，對(duì)其總成本的投入計(jì)算也還是比較簡(jiǎn)單的，但如何把總成本分配到每單一的地塊上去呢？這是一個(gè)難題。 第五是基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù) 修正法，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會(huì)公布， 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場(chǎng)合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等，還有人口，社會(huì)，國際，經(jīng)濟(jì)因素等。 當(dāng)我公司完成了對(duì)農(nóng)民集體所有的土地征地后，土地便成了國有土地，在此基礎(chǔ)上對(duì)生地進(jìn)行八通一平的開發(fā)建設(shè)，變成熟地后再出讓，使用人要支付土地出讓金。所以，必須明確委托估價(jià)人請(qǐng)求估價(jià)的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價(jià)。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況等等。 客觀合理價(jià)格 （或價(jià)值），是指基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?，某宗房地產(chǎn)為某種估價(jià)目的所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的估價(jià)原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià) 時(shí)點(diǎn)原則。 規(guī)程 著重于基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)評(píng)估的各種方法、公式、參數(shù)。 主要管理規(guī)定有： 此資料來自 , 大量管理資料 第 15 頁 共 30 頁 《土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》（ [1993]國土 [籍 ]字第 29號(hào)） 《關(guān)于嚴(yán)格按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)加強(qiáng)評(píng)估業(yè)務(wù)管理的通知》（國土資發(fā) [1999]113 號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)管理的若干規(guī)定》（建房 [1997]12號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)備案和管理的通知》（滬房地交 [1995]317號(hào)） 《關(guān)于 B 級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍的補(bǔ)充通知》（滬房地交 [1996]648 號(hào)） 《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格必須評(píng)估的范圍及政府指定評(píng)估的規(guī)定的通知》（滬房地交 [1996]1017 號(hào)） （ 2）房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員資格管理 國家主要通過實(shí)行執(zhí)業(yè)資格管理制度對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員進(jìn)行管理。不論是政策性估價(jià)還是市場(chǎng)性估價(jià)，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià) 資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。 1995 年商業(yè)鋪面的“關(guān)門率”高達(dá) 40％，賓館飯店的“空房率”高達(dá) 60％，一級(jí)地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有 1000－ 15 元，與 1992 年相比，每平方米下降了 2020－ 2500 元。從長(zhǎng)期來講，房地產(chǎn)的供給是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，若需求增加幅度大于供給增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供給 增加幅度，房租下降。 城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制 城市土地二級(jí)市場(chǎng)交易，往往表現(xiàn)為房地產(chǎn)交易，而房地產(chǎn)交易主要包括房地產(chǎn)出租和房地產(chǎn)買賣兩種方式。 目前，我國宗地地價(jià)評(píng)估特別是改制企業(yè)地產(chǎn)評(píng)估，基本上被政府有關(guān)部門的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)所壟斷，評(píng)估結(jié)果要經(jīng)地方政府土地部門初審，還要經(jīng)省級(jí)或國家土地部門確認(rèn)。四川省攀枝花市所制定的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于“標(biāo)準(zhǔn)地租”（標(biāo)定地價(jià) X 土地還原利率）此資料來自 , 大量管理資料 第 10 頁 共 30 頁 的 30％一 50％湖北省襄陽縣的地租標(biāo)準(zhǔn)只相當(dāng)于征地成本的 2％－6％河南省許昌市的地租標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 3－ 8 元。目前，這種交易方式仍處在試點(diǎn)探索階段。拍賣出讓和招標(biāo)出讓雖都是競(jìng)爭(zhēng)性出讓方式，但有很大差異。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實(shí)物地價(jià)”的形式。 1990 年 5 月 19 日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式全面形成。對(duì)外開放政策引來了外國企業(yè)，外國企業(yè)使用中國的土地當(dāng)然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。無論是征用農(nóng)此資料來自 , 大量管理資料 第 6 頁 共 30 頁 民的土地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。新中國成立后，國家沒收國民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府部門、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！?十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地 ”， 是我國的基本國策 ，土地的基本國情決定了我國必須實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。征用 上述 規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前此資料來自 , 大量管理資料 第 4 頁 共 30 頁 三年平均年產(chǎn)值的十五倍。我國所建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場(chǎng)大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。 第二階段是從 1954 至 1979 年，城市土地?zé)o價(jià)使用。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為此資料來自 , 大量管理資料 第 7 頁 共 30 頁 銀行貸款，企業(yè)開始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。作為受讓方的房地產(chǎn)開發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的動(dòng)機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動(dòng)機(jī)較復(fù)雜，因?yàn)槌鞘型恋貙?duì)地方政府具有多重效用?？梢钥闯稣袠?biāo)地價(jià)是一種競(jìng)爭(zhēng)性地價(jià)；但它不完全由土地預(yù)期收益所決定，社會(huì)公共目標(biāo)或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。這種壟斷競(jìng)爭(zhēng)方式既有積極的一面，又有消極的一面。截至 1997 年 9 月底，全縣共簽訂了土地使用權(quán)出租合同 1637 份，地租總額達(dá) 4219 萬元。國有土地股的收益大小取決于國有土地資產(chǎn)所占的股份、股份公司的盈利大小和股息勝利分配方案。由于國有企業(yè)凈資產(chǎn)量一般都非常大，而且非土地資產(chǎn)“調(diào)賬”余地又很小，為了抬高凈資產(chǎn)收益率，以利于公司募集資金，往往采取壓低土地價(jià)格的辦法。本文僅以隱性房租的形成機(jī)制來說明城市土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制（暫不論地租與房租的數(shù)量關(guān)系）。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待 租，需求方則處于有利地位，競(jìng)爭(zhēng)主此資料來自 , 大量管理資料 第 13 頁 共 30 頁 要是出租方之間的
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