房地產項目開發(fā)成本分析-免費閱讀
【正文】 計：35萬元c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計：50萬元② 煤制氣：工程費：1000米300元/米=30萬元③ 綠化工程：60萬元④ 污水工程：1000米150元/米=15萬元⑤ 雨水工程：1000米150元/米=15萬元⑥ 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元⑦ 自來水工程：a、 增容費：24棟2萬元/棟=48萬元b、 接頭費：10萬元c、 工程費：1000米300元/米=30萬元 小計：88萬元室外配套計：363萬元房屋開發(fā)合計：8667萬元直接開發(fā)費合計：二）開發(fā)間接費（一）、管理費：1%=（二）、銷售費用：1%=（三）、財務費用：貸款1500萬元，利息150萬元。要設法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導，最終達成購房意向，實現銷售目的。另一個重要工作就是融資。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產生的費用。比較而言，第一種方式因多數住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產生的營業(yè)稅額也相應會減少。這就要求房地產開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理地控制房地產開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。 4．是設計方案進行比較的依據 要衡量設計方案是否經濟合理，必須依據房地產開發(fā)預算。 七、房地產開發(fā)預算的作用房地產開發(fā)預算不僅是計算房地產開發(fā)項目的全部費用，而且是對全部房地產開發(fā)投資進行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。在企業(yè)內部進行經營方案決策時，在企業(yè)內部進行經濟效益分析時，以及在企業(yè)經濟活動過程中進行控制與管理時，提供重要的分析資料。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經濟活動分析重要內容之一的成本分析，主要是對內部管理決策服務的。 所謂成本預測，是根據成本特性和歷史資料，采用數學分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數額的定量估計。但隨著住房制度改革的深入房屋經租成本必然會逐年向商品租金過渡。出租房屋投保后，其投保費用應作為房屋經租成本來考慮。如房產稅、地產稅、印花稅等。為了簡化手續(xù)，也可按實際發(fā)生數求出一個標準平均數，按核算受益對象進行分配。（2）維修費房屋在長期使用過程中，其結構和設備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設備的正常使用，應投入相應的人力、物力和財力進行定期修繕與維護，這部分投資便構成了經租成本中的維修費。其計算分式為： 年折舊費=房屋造價（1參值率）/耐用年限 房屋造價是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價即某種結構的房屋在若干年內的平均造價來表示。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權，而不是商品（房屋）的所有權。因此，城市土地經營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應另加上土地進入流通領域而發(fā)生的“土地流通成本”。 3．房地產開發(fā)預算文件的編制程序 房地產開發(fā)預算文件的編制程序是： （1）收集各項基礎資料，包括現行概算定額或指標、預算定額、間接費定額、材料預算價格、施工機械臺班費用定額、經認可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關現行文件等資料。 （3）土地開發(fā)及其它費用概（預）算書 土地開發(fā)及其它費用慨（預）算書是確定單位工程之外的，但與房地產開發(fā)有關的一些費用的文件，以獨立項目列入總概（預）算書。 （2）概（預）算定額及間接費定額等：概算文件應根據國家或主管部門頒發(fā)的現行概算定額或指標、間接費定額、材料預算價格、概算單價表及各種指標進行編制；預算文件應根據國家或主管部門頒發(fā)的現行建筑工程預算定額、安裝工程預算定額、間接費定額、材料預算價格、建筑材料手冊、施工組織設計等進行編制。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費；C．工作人員勞動保護費；D．職工教育經費；E．辦公費；F．差旅交通費；G．固定資產使用費；H．行政工具用具使用費 G．利息； J．其它費用。 ②材料費，是指列入概預算定額的材料、構配件、零件和半成品的用量以及周轉材料的 攤銷量按相應的預算價格計算的費用。 （4）七通一平費。它是指由用地單位按有關規(guī)定繳納新菜田建設基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設費用。 ②青苗補償費。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。 ①費用分解法即按成本項目的性質逐項歸類的分離方法。固定成本是在一定范圍內不隨工程量變化而變化的。 從方法論的角度而言，成本預測又可按其是否主要依賴于數學模型分為定性預測和定量預測兩類。 先期成本預測所謂先期成本預測分析，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。成本預測對于企業(yè)經營決策起著決定性作用。這種預測過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。只要原在臺數據正確，采用的數學模型正確，預測的結果就有很高的可信度。只要設法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數量變化的比例），就可根據企業(yè)計劃期的開發(fā)工程量計劃或房大經營計劃，預測出成本總額。 ②統(tǒng)計分析法當無法獲得成本實際發(fā)生值的項目分類資料，或是預測結果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應數據歷史資料，采用統(tǒng)計分析法分離固定成本與變動成本。一般包括以下三項內容： 1．土地開發(fā)預算（也稱作開發(fā)前期工作預算） 土地開發(fā)預算的內容包括征地補償費、拆遷安置費、七通一平費及勘察設計費等。它是指因征地被轉業(yè)的勞動力，由用地單位負責安置或委托其它有關單位代為安置，所付給的安置補助費及農轉工勞動力工資差額補貼費。 ③拆除地上物的補償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機井等的拆除費及補償費。它是由人工費、材料費、施 工機械使用費和其它直接費組成。 其它直接費可直接計入預算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計取，但不得重復計算。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費用項目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎設施“四源”建設費 （2）市政支管線分攤費 （3）供電貼費 （4）工程合同預算或標底審查費 （5）工程質量監(jiān)督費 （6）編制竣工圖費 （7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數 （8）用電權費 （9）分散建設市政公用設施建設費 （10）；臨時用地費和臨時建設費 （11）建材發(fā)展補充基金 （12）綠化建設費 （13）施工圖預算編制費 （14）招標投標管理費 （15）合同公證費 （16）施工執(zhí)照費 （17）工程監(jiān)理費 （18）施工機械
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