【正文】 計(jì)：35萬元c、 低壓線工程：長500米，約5萬元 小計(jì)：50萬元② 煤制氣：工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元③ 綠化工程：60萬元④ 污水工程：1000米150元/米=15萬元⑤ 雨水工程：1000米150元/米=15萬元⑥ 道路工程：1000米7米150元/M2=105萬元⑦ 自來水工程：a、 增容費(fèi)：24棟2萬元/棟=48萬元b、 接頭費(fèi)：10萬元c、 工程費(fèi)：1000米300元/米=30萬元 小計(jì)：88萬元室外配套計(jì)：363萬元房屋開發(fā)合計(jì)：8667萬元直接開發(fā)費(fèi)合計(jì)：二）開發(fā)間接費(fèi)（一）、管理費(fèi)：1%=（二）、銷售費(fèi)用：1%=（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款1500萬元，利息150萬元。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。另一個重要工作就是融資。另外，在施工圖投入使用之前，開發(fā)商還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補(bǔ)償費(fèi)、獎勵費(fèi)或搬家費(fèi)等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減少，因此因銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅額也相應(yīng)會減少。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤。 4．是設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計(jì)方案是否經(jīng)濟(jì)合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動過程中進(jìn)行控制與管理時，提供重要的分析資料。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。 所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學(xué)分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計(jì)。但隨著住房制度改革的深入房屋經(jīng)租成本必然會逐年向商品租金過渡。出租房屋投保后，其投保費(fèi)用應(yīng)作為房屋經(jīng)租成本來考慮。如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、印花稅等。為了簡化手續(xù)，也可按實(shí)際發(fā)生數(shù)求出一個標(biāo)準(zhǔn)平均數(shù)，按核算受益對象進(jìn)行分配。（2）維修費(fèi)房屋在長期使用過程中，其結(jié)構(gòu)和設(shè)備會逐漸損壞、陳舊，為了保證房屋及其設(shè)備的正常使用，應(yīng)投入相應(yīng)的人力、物力和財(cái)力進(jìn)行定期修繕與維護(hù)，這部分投資便構(gòu)成了經(jīng)租成本中的維修費(fèi)。其計(jì)算分式為： 年折舊費(fèi)=房屋造價(jià)（1參值率）/耐用年限 房屋造價(jià)是指房屋建造的投資，通常是以重置平均價(jià)即某種結(jié)構(gòu)的房屋在若干年內(nèi)的平均造價(jià)來表示。在房屋租賃活動中，參加交換的是商品（房屋）一段時間的使用權(quán)，而不是商品（房屋）的所有權(quán)。因此，城市土地經(jīng)營成本除了上述土地開發(fā)成本外，應(yīng)另加上土地進(jìn)入流通領(lǐng)域而發(fā)生的“土地流通成本”。 3．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的編制程序是： （1）收集各項(xiàng)基礎(chǔ)資料，包括現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額、經(jīng)認(rèn)可的圖紙交底、會審記錄以及國家和地區(qū)的有關(guān)現(xiàn)行文件等資料。 （3）土地開發(fā)及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書 土地開發(fā)及其它費(fèi)用慨（預(yù)）算書是確定單位工程之外的，但與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的一些費(fèi)用的文件，以獨(dú)立項(xiàng)目列入總概（預(yù)）算書。 （2）概（預(yù)）算定額及間接費(fèi)定額等：概算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行概算定額或指標(biāo)、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、概算單價(jià)表及各種指標(biāo)進(jìn)行編制；預(yù)算文件應(yīng)根據(jù)國家或主管部門頒發(fā)的現(xiàn)行建筑工程預(yù)算定額、安裝工程預(yù)算定額、間接費(fèi)定額、材料預(yù)算價(jià)格、建筑材料手冊、施工組織設(shè)計(jì)等進(jìn)行編制。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費(fèi)；C．工作人員勞動保護(hù)費(fèi)；D．職工教育經(jīng)費(fèi)；E．辦公費(fèi)；F．差旅交通費(fèi)；G．固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H．行政工具用具使用費(fèi) G．利息； J．其它費(fèi)用。 ②材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。 （4）七通一平費(fèi)。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。 ②青苗補(bǔ)償費(fèi)。采用此法，首先要比較最高和最低兩個時期的成本變動差額與工程數(shù)量變動差額，求出單位工程量的變動成本，即變動成本率。 ①費(fèi)用分解法即按成本項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。 從方法論的角度而言，成本預(yù)測又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測和定量預(yù)測兩類。 先期成本預(yù)測所謂先期成本預(yù)測分析，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測。成本預(yù)測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。這種預(yù)測過程實(shí)際上就是測算成本指標(biāo)與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。只要原在臺數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測的結(jié)果就有很高的可信度。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動成本率（變動成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測出成本總額。 ②統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項(xiàng)目分類資料，或是預(yù)測結(jié)果的精度要求不十分高時，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動成本。一般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1．土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算） 土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。 ③拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。 其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類型工程以費(fèi)率計(jì)取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。這些費(fèi)用目前項(xiàng)目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項(xiàng)目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi) （2）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （3）供電貼費(fèi) （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （6）編制竣工圖費(fèi) （7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10）；臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi) （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費(fèi) （13）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15）合同公證費(fèi) （16）施工執(zhí)照費(fèi) （17）工程監(jiān)理費(fèi) （18）施工機(jī)械