【正文】 ① 連體別墅銷售單價：2685*（1+10％）＝2954元/㎡② 獨立別墅銷售單價：3015*（1+10％）＝3317元/㎡：① 連體別墅銷售單價：3800元/㎡② 獨立別墅銷售單價：4600元/㎡③ 商鋪銷售單價：5500元/㎡根據(jù)成本估算及計劃的工程進度，整個銷售過程按四個組團分四批進行，確定連體別墅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售，均價為3800元/㎡；獨立別墅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第三年開始出售，均價為4600元/㎡；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年開始出售，均價為5500元/㎡；預(yù)計建設(shè)經(jīng)營期的第六年全部售出?？偝杀举M用估算匯總表 表1418序號項目合計（萬元）得房成本（米/㎡）連體別墅獨立別墅商鋪一開發(fā)成本915652685301523591土地成本164405015015012前期工程費24537282633建安工程費490571430163012654基礎(chǔ)設(shè)施費120113503993105公共設(shè)施配套費3096841216開發(fā)期間稅費41481211381077不可預(yù)見費4360127145112二開發(fā)費用167224875564311管理費用26167687672銷售費用87932562922273財務(wù)費用5314155177138合計108288317235712791本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。4227萬元，取以上a~f6項之和的5%。9．1．2項目總投資與成本估算項目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積平方米_JZSYL年基準(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1土地拍賣 2其它)1(1土地拍賣 2其它)_JSQ項目分成幾個計算期12最大200,單位:按計算期單位_JSQDW計算期單位(1年 2半年 3季 4月)2(1年 2半年 3季 4月)_JSSNF第1個計算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSSXH第1個計算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動判斷單位。以水上運動，水上風(fēng)光為主題，作為項目賣點。建議在項目開發(fā)中，盡可能保護大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項目推出初期就配備。項目雖地處鎮(zhèn)，目標客戶應(yīng)包括當?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個更大的市場，這個市場只能是A。6項目開發(fā)競爭對手分析（略）（略）：，價格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬平方米.......均是大規(guī)模或超大規(guī)模項目，其銷售價格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批顧客。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設(shè)立縣治，距今1000多年，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。雖說水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設(shè)施的壓力。 隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積征地作為土地儲備的做法面臨較大的政策風(fēng)險。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟都有不可估量的作用。前房地產(chǎn)市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。雖然經(jīng)過整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對于建設(shè)大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。但根據(jù)《 A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設(shè)在新塘。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。同時《 A市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強對飲用水保護的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中海康城；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進國家與地方扶持A經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)，來推動地區(qū)外向型經(jīng)濟的發(fā)展。所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。海珠區(qū)－市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當?shù)幕A(chǔ)。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導(dǎo)解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的措施，力爭優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護名城，形成具有嶺南特色的城市形象?？梢砸劳行聶C場發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。3. A城市總體規(guī)劃描述 A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；（4） 項目所在地鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)總體策略作者：日期： A市項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究1. 項目基本情況 位置本項目位于A近郊鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于東莞市中堂鎮(zhèn)。② 主題特征日益明顯：住宅市場細分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。2000年9月評審?fù)ㄟ^的《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確定了 A市都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。（詳見表148） A市各片區(qū)概況 表14－8序號片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會區(qū)包括 A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以及番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北地區(qū)2花都花都區(qū)行政范圍3增城增城市域扣除永和鎮(zhèn)、新塘地區(qū)4從化5南沙番禺區(qū)扣除沙灣水道以北、東涌鎮(zhèn)的地區(qū)都會區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會區(qū)。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源。規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)。南拓軸：地鐵四號線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識經(jīng)濟和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學(xué)城、琶洲國際會展中心、A生物島、A大學(xué)城到A新城、南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲備。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因為城市傳統(tǒng)的兩個增長方向仍然會有一定的發(fā)展慣性。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長為 A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬動工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據(jù)悉，這一計劃已得到有關(guān)部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項為期五年，授信額度為28億元的貸款。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財政收入中的比重一度達到7成。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。十年用心經(jīng)營一個項目的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標消費群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團以較低推廣費用支出迅速占領(lǐng)市場，并有力地支援項目在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。而且項目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)。由于A省尤其是 A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。由于遠離 A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本項目幾乎不能起到任何的彌補作用。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒部分土地。而屬于鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時排出的煙塵，還直接影響到項目的景觀“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費者心存顧慮。項目附近還有占地1500畝的仙村國際高爾夫球場。，具有強大的競爭力，位于廣園東路板塊的物業(yè)發(fā)展商，均是具備強大實力的強手。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關(guān)注。，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。，盡量減少二次施工“近水而居”的特點，打好水景牌。當_JSQDW為年時不起作用_TDMJ土地面積平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護建設(shè)費稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_JYFFJSL教育費附加稅率%,(計算基數(shù):營業(yè)稅)_FHGCFSL防洪工程維護稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率%,(計算基數(shù):經(jīng)營收入)_JYFWFSL交易服務(wù)管理費稅率%,(計算基數(shù):銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率%,(計算基數(shù):租賃收入)_ZZSJSFS增值稅計算方式(1國家規(guī)定 2綜合稅率)2(1按國家規(guī)定 2按綜合稅率)_ZZSZHSL增值稅綜合稅率(計算基數(shù):銷售收入)%,(增值稅=銷售收入綜合稅率)_QYSDSSL企業(yè)所得稅稅率%,(計算基數(shù):稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比%,(計算基數(shù)：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率%_ZYZZLL自有資金年利率%_JDKLL默認借款年利率(可在借款還本付息中設(shè)定)%,年_HDBFB當按每期經(jīng)營收入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契稅應(yīng)并在“土地成本”中)%_WYGLFFL物業(yè)管理費元/平方米_ZYZJBFB自有資金比例(僅供參考用)%,填入負數(shù)則按實際大小_CZBDFS當投資額發(fā)生變動時,默認變動的籌資內(nèi)容1自有資金 2借款資金 3經(jīng)營收入再投入9．1．2．1開發(fā)成本估算A土地成本：本項目地塊需投入16，440萬元。不可預(yù)見費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1不可預(yù)見費(_TDCB+_GCF+_JAGCF+_JCSSF+_GGSSPTF+_KFQJSF)*項4360可預(yù)見開發(fā)成本5%2YYYYYYYYYYYYYTOTAL合計4360開發(fā)成本。本項目開發(fā)商投入自有資金32987萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款23000萬元用于投資，剩余部分49413萬元由銷售收入補充，總投資為108288萬元。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際的銷售總收入。（平均價格）。（表1418）。詳見表1416開發(fā)期間稅費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1配套設(shè)施建設(shè)費_JAGCF*元2698建安工程費%2