【正文】 小計10049008500 項目主要財務評價結果指標 項目主要財務評價結果指標匯總表評價結果項目總投資（萬元）108288項目總銷售收入（萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率％稅前全部投資FNPV（萬元）7259稅后全部投資FNPV（萬元）2661稅前全部投資FIRR％稅后全部投資FIRR％稅后自有資金FNPV（萬元）2824稅后自有資金FIRR％盈虧平衡點銷售率％2. 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 A經濟發(fā)掌狀況（略） A市經濟發(fā)狀趨勢分析（略） 項目地塊臨近城市經濟發(fā)展分析（略） A市住宅市場分析 住宅市場供給情況分析（略） 住宅市場需求情況分析（略） A市新興住宅區(qū)域的分布分析（略） 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點： A市是目前中國經濟發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。 A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。④ A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。3. A城市總體規(guī)劃描述 A市2010年總體城市規(guī)劃根據A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。新規(guī)劃中將 A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為 A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進”中明確提出：未來 A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉移，利用 A市經濟技術開發(fā)區(qū)的基礎和港口條件，形成密集的產業(yè)發(fā)展帶。 A市發(fā)展戰(zhàn)略目標 A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護相協(xié)調，鞏固、提高 A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經濟、文化中心城市之一的地位與作用，使 A市在21世紀發(fā)展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。應當共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢互補，保持經濟優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Α? A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。花都、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠，在規(guī)劃結構上明確其各自的相對獨立性，形成有相當規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)－片區(qū)，但強化了它們在區(qū)域內的優(yōu)勢和功能。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農業(yè)為主的片區(qū)。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持 A市經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應擴散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經濟的發(fā)展。可以依托新機場發(fā)展成為 A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術產業(yè)和服務業(yè)基地?？衫闷洫氂械沫h(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農業(yè)。以 A市豐富的地形地貌，“山、城、田、?！辈⒋娴淖匀换A，構建“山水城市”的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿?。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設的措施，力爭優(yōu)化結構，保護名城，形成具有嶺南特色的城市形象。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經濟和資訊社會發(fā)展的新興產業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結構，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。東進：以 A市21世紀中央商務區(qū)的建設拉動城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產業(yè)向黃埔－新塘－線轉移，重整東翼產業(yè)組團，利用港口條件，在東翼大組團形成密集的產業(yè)發(fā)展帶。 A市未來城市空間結構為：以山、城、田、海的自然格局為基礎，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網路型城市結構。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交通及基礎設施條件，產業(yè)開發(fā)已經有相當的基礎。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。規(guī)劃設置三條沿江發(fā)展帶。兩個轉移帶：山西側“北部轉移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴格控制下的低強度開發(fā)。海珠區(qū)－市橋“南部轉移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。綜上所述，項目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點： A市正在致力于建設一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產業(yè)轉移。項目所在地的增城片區(qū)將是未來 A市對外加工汽車配件、化工、轉口貿易、出口加工的基地，當地的經濟將有較快發(fā)展。項目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和鎮(zhèn)）。黃埔區(qū)歷來是A石化等產業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內的A經濟技術開發(fā)區(qū)是國家首批經濟技術開發(fā)區(qū)，經過十多年快速發(fā)展，已經形成高科技產業(yè)基地，經濟規(guī)模巨大。在A經濟技術開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。、本項目分析的廣遠東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進國家與地方扶持A經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應，來推動地區(qū)外向型經濟的發(fā)展。廣園東快速路已通到新塘，按照計劃，2003年底將實現(xiàn)全線通車，屆時，作為A“東進”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。如果這一計劃實施，將大大增強增城與 A市區(qū)之間的快速集體運輸能力。這些設施的投建，將直接為區(qū)域內，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。另據悉香江集團、雅居樂集團和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預計年底上市，供應量在可預見的未來將進一步放大。由于新塘與本項目距離近，可以認為項目的投建受此影響最大，特列出未來三年內新塘地區(qū)供應量預測表（表149）： 新塘地區(qū)供應量預測表 表149開發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬平方米）投放市場時間香江集團錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園422002年中羅蘭德地產紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產新康花園30約50已落成幾期合計186610025. 項目開發(fā)條件分析 地塊概況本項目地塊瀕臨東江，位于鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主要為村落，農田和少量廠房。地下水較豐富，東江流經地塊南緣。同時《 A市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團，強化制造業(yè)基地功能；以A經濟技術開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術產業(yè)，在加強對飲用水保護的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成?！对龀鞘袊窠洕蜕鐣l(fā)展第十個五年計劃綱要》提出把增城建設成為“區(qū)域性重要物流中心”。 交通 公路廣深公路（107國道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。據了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實施收費。有關部門負責人表示，為樂償還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關部門就確定了收費方案，并已上報市物價局。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。但根據《 A市國民經濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設在新塘。雖然城市列車并未直達仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系 A市區(qū)的交通有正面影響。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，沒有直達道路所致。 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達有100多家，增城市水泥廠也設于此。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴重危害著當地的環(huán)境質量，水泥粉塵可造成土壤板結，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺”。增城市人大曾制訂方案，對年生產4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要達到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。目前，鎮(zhèn)已關閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當地的水泥粉塵污染得到很大緩解。雖然經過整治后，空氣質量有所改善，但對于建設大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴重威脅東江水質。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達標一批、停產一批、關閉一批后，水環(huán)境質量有了明顯變化。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地塊環(huán)境和景觀構成一定威脅。前房地產市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴張，但往往容易使消費者產生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。 水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本項目地塊為東江支流環(huán)抱，河網縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好?！芭R水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設的用地。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經濟都有不可估量的作用。參考附近大型住宅項目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經驗，相信項目的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。目前廣園東板塊樓盤也僅發(fā)展到新塘，項目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來發(fā)展?jié)摿?。（Weakness）《A城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點發(fā)展區(qū)域。 隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積征地作為土地儲備的做法面臨較大的政策風險。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產業(yè)供地計劃，經營性房地產用地實行總量控制，進一步完善經營性房地產項目用地公開交易制度；建立土地收購儲備制度，建立健全用地資訊服務體系，規(guī)范土地供應市場。該規(guī)定明確提出：對用于房地產開發(fā)地土地，在取得土地使用權后，未按土地出讓合同規(guī)定地動工開發(fā)日期動工建設滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未動工建設的，可依法無償收回。可以預見，集團希望以較低成本圈下大塊土地作為儲備的經營模式，將面臨較大的政策風險。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設施的壓力。一切依靠項目自己建設，開發(fā)成本將有所提高。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即將動工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。所以項目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費用的支出。這些都增加了項目的開發(fā)建設成本。由于當地經濟欠發(fā)達，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響項目形象。雖說水泥廠等污染源已關停了大半，但仍有一些在生產，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質量有待提高。鎮(zhèn)為遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境及水環(huán)境受到一定影響，盡管正在治理整治之中，但人們印象較深，短期內會對知情者產生不利影響。，解決現(xiàn)有水泥廠污染問題的前景比較樂觀。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產粉塵污染的問題。鎮(zhèn)有比較深厚的歷史文化資源，南朝宋元嘉中起設立縣治，距今1000多年