【正文】 資料： ① 書(shū)面申請(qǐng)； ② 國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；③ 規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)； ④ 跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的年度投資計(jì)劃。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后， 5 個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì) 符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書(shū)》或《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。） 二、實(shí)施程序 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （ 2）申報(bào)資料： ① 書(shū)面申請(qǐng)； ② 提供資金落實(shí)證明； ③ 土地使用權(quán)證明； ④ 由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究報(bào)告。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。 對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在本階段的主要工作是：起草并向市計(jì)委或市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室報(bào)送項(xiàng)目建議書(shū) ,取得批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 。 房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ,既可以自己銷售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來(lái) 水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 ,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位 。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過(guò)工程竣工綜合驗(yàn)收 ,達(dá)到業(yè)主使用條件的過(guò)程。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上 ,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件 ,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物 ,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 （ 6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ,是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后 ,申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)之前 ,需要驗(yàn)證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序 ,該證是申辦開(kāi)工的必備文件。 （ 4）經(jīng)審定通過(guò)的設(shè)計(jì)方案 ,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù) ,也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。 （ 3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ,委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，取得四圖一書(shū)（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計(jì)圖、管線綜合圖、說(shuō)明書(shū)）。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： （ 1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書(shū)）報(bào)批之前 ,開(kāi)發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn) ,規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見(jiàn) ,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)，作為計(jì)劃 部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 項(xiàng)目規(guī)劃程序，就是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的途徑。 項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開(kāi)發(fā)建設(shè)資格。 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序、項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程程序、土地使用權(quán)的取得程序、征 地拆遷程序、項(xiàng)目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)程序。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。比如盲目建設(shè)、無(wú)證建設(shè)而出現(xiàn)的某些失控現(xiàn)象。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景?！? 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開(kāi)，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問(wèn)題成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題之一。從根本上確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。 50 年代中期到 60 年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開(kāi)始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。幾年以后，通過(guò)逐步實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949 年新中國(guó)成立后 ，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。它的重要作用可以歸納如下： ； 件； ，加快改革開(kāi)放的步伐； ，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； ； ，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； ； ，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； ，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)； 。反過(guò)來(lái)說(shuō)，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。 在本課題中，僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最常見(jiàn)的依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，而后出售新建房屋的開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行探討。 第三類，其他方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類： 第一類，也是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。 第二類是從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開(kāi)發(fā)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。 第一章 房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒(méi)有涉及；對(duì)于國(guó)家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 本次編寫的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的系統(tǒng)描述。前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、 可操作性良好的開(kāi)發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)（以濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。對(duì)于近年來(lái)新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理 念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。 由于編者的學(xué)識(shí)水平所限，難免有錯(cuò)誤或不妥之處，請(qǐng)讀者批評(píng)指正。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投 資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按業(yè)務(wù)側(cè)重的不同可分為兩類： 第一類是從事城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的，即所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。它是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其它建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。如購(gòu)買房屋后出租；購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓；或者接手在建工程后 繼續(xù)開(kāi)發(fā)等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)。因此說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用?！案哂衅涮铩钡脑竿兂涩F(xiàn)實(shí)。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。私有企業(yè)占有的土地，國(guó)家也以贖買的方式收歸國(guó)有。 十年動(dòng)亂期間，對(duì)城市房地產(chǎn) 管理工作破壞極大。 1978 年后，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹(shù)萬(wàn)樹(shù)梨花開(kāi)。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來(lái)。 由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初始階段，故在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了一些矛盾和問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。 1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來(lái)探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 3．土地使用權(quán)取得的程序 土地使用權(quán)取得的程序，就是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò) (取得建議書(shū)批復(fù) ,可行性研究批復(fù) )，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 ,辦理取得土地使用權(quán)手 續(xù)的程序。 根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定 ,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 ,必須符合城市規(guī)劃的要求 ,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù) ,在取得 “兩證” (建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 )后 ,方可開(kāi)工建設(shè)。 （ 2）在可行性研究報(bào)告批復(fù)后 ,開(kāi)發(fā)商可向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目定點(diǎn)規(guī)劃局向申請(qǐng)單位下發(fā)規(guī)劃定點(diǎn)通知書(shū)和設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書(shū)，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后 ,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。 （ 5）開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī) 劃要求通知書(shū)和可行性研究報(bào)告批復(fù) ,即可向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí) ,要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進(jìn)行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請(qǐng)。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。 在項(xiàng)目完成規(guī)劃程序并且具備開(kāi)工條件后，向市建委提出開(kāi)工申請(qǐng) ,取得報(bào)建證 。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開(kāi)工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開(kāi)發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都 必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行 ,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過(guò)政府主管部門鑒證方為有效。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序 第一節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng) 一、概述 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)）對(duì)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù) ,編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項(xiàng)制度?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部 門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案； ⑤ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)證明 . （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：如在開(kāi)發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納 2 元 /平方米的開(kāi)發(fā)管理費(fèi)。 （ 3）申辦程序：有行政主管部門的開(kāi)發(fā)商 ，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)申報(bào)資料；無(wú)行政主管部門的開(kāi)發(fā)商，可直接上報(bào)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室，申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后， 5 個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。 在現(xiàn)階段根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方 式有三種：一是通過(guò)國(guó)家出讓方式獲得（即通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)取得）；二是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)取得）；三是通過(guò)與當(dāng)前的土地的使用者合作等方式（即通過(guò)土地三級(jí)市場(chǎng)取得）。通過(guò)劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償 ，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。根據(jù)國(guó)土資源部第 11 號(hào)令，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性用地均由土地儲(chǔ)備中心以招標(biāo)拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進(jìn)行征地拆遷。實(shí)際操作中只要與土地出讓方達(dá)成協(xié)議，即可進(jìn)行拆遷。 二、實(shí)施程序 （一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市國(guó)土資源局 ：用地申請(qǐng)；計(jì)委批復(fù)的當(dāng)年投資計(jì)劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項(xiàng)目