【正文】 l “建筑生態(tài)”則包括本案建筑設(shè)計獨特的風(fēng)格，建筑格局簡潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細(xì)致的人性化設(shè)計，使舒適生活、享受生活成為主題。產(chǎn)品定位：本案將導(dǎo)入“生態(tài)文化居住社區(qū)”的概念。項目定位1）地產(chǎn)項目定位之基準(zhǔn)本項目的定位是基于：是市場公認(rèn)的中高檔住宅區(qū)域l 目標(biāo)客戶區(qū)域指向明確：主要集中于海淀、中關(guān)村、西城區(qū)一帶。這一部分消費群體中的“意見領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會中的成功人士；在他們中間同樣涌動著追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的地段，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。 他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關(guān)注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨特。在追求的生活方式上，更親近西方、現(xiàn)代的模式，所以，在主題思路上確定為展示一種準(zhǔn)資產(chǎn)階級（形象上比中產(chǎn)階層略高）的品位的、低調(diào)的生活形象會更接近本案的受眾。這種低開高走的方式好處在于：使已購買客戶信心保障；對觀望的客戶有一定的促進作用；很好地引入投資者；同競爭對手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間。l 最終可實現(xiàn)價格：住宅價格+地塊升值系數(shù)=6621+400元/平米=7021元/平米價格建議： 與周邊項目進行比較之后，建議毛坯房價格開盤，開盤均價定在6600元/平米與周邊項目毛坯房價格相當(dāng)，但賣點豐富存在競爭力。6711元/平米(市場比較法定價)實現(xiàn)18%開發(fā)利潤價位 165。 選擇項目選擇本區(qū)域內(nèi)8個項目，包括：誠品建筑 綠波上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進行有效的弱化改善。共開發(fā)20多個房地產(chǎn)項目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個?。ㄊ校_發(fā)的總量500余萬平方米；其中規(guī)模較大的項目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉別墅、溫州瑞安外灘工程等等。小區(qū)北側(cè)將開通一條規(guī)劃市政路。地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風(fēng)上水特征。購房用作投資、商住比例明顯提高。 年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān)的因素之一。另外，位于五棵松附近的紫金長安于今年開始推廣，市場的供應(yīng)量48萬平米，對本案具有相當(dāng)?shù)耐{，值得關(guān)注。本案的三居面積在100～140㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。對于一居室來講，作為4786㎡比較適中，也是現(xiàn)在市場上一居室的主流面積。古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶，以運動為主題的綠化帶。本案28326㎡114552㎡圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個項目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機的序列變化，輔以欄板、窗棱等強烈的黑白對比樂府江南110000㎡300000㎡徽派風(fēng)格。憑借這些優(yōu)越的自然條件以及硬件配套設(shè)施，本案應(yīng)充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢，作為的一個推廣工作中的一個宣傳重點。漫板阜成路八里莊東北角項目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)藍(lán)靛廠東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路: 71360、83運通104等68萬平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時代購物中心。２００１年各項目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，２００２年預(yù)計在８０萬平方米。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤的價格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟高增長期、土地政策進一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非常看好。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。 　　南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會對南城物業(yè)項目產(chǎn)生利好影響。 城北開發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成，目前可開發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。它們大致分布在東四環(huán)、朝陽北路和朝通邊緣區(qū)域。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成為了該區(qū)域“價格上漲”的另一大利好。三、區(qū)位差異分析說明：鑒于本項目地處西四環(huán)沿線，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對北京東、南、西、北四環(huán)沿線住宅市場作比較分析。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資項目的增加，南城房升值空間較大。 　　a、從居民消費能力分析，目前北京人均GDP已達(dá)3800美元，到2008年會有較大增長，對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。 ——住宅需求基本特征分析，二居、三居更適合市民需求 　　綜合有關(guān)機構(gòu)組織的各種市場調(diào)查，現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： 　　a、面積及居室需求。按此測算，(2001年戶籍平均家庭人口)，；。在價格上，單價以4000元/平方米―6000元/平方米的項目居多，占到了總新盤數(shù)量的1/4。 l 2004年的經(jīng)濟適用住房將更加符合百姓要求。 新樓盤主要有以下特點： l 中小規(guī)模為主。2003年商品房住宅價格回落到4456元/平方米。b、占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過半 2003年，%。 l 房地產(chǎn)市場日趨成熟 a、商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個人購房成為商品住宅消費主體 。同期上海商品房住宅銷售價格為4989元/平方米。雖然有三百多萬平方米的萬象新天、上百萬平方米的遠(yuǎn)洋山水等大規(guī)模的社區(qū)，但總的來看，30萬以下的中小規(guī)模項目在數(shù)量上仍然占主流。經(jīng)濟適用房和中低價位商品住宅的建設(shè)無疑仍將是政府的重點工作和百姓關(guān)注的熱點之一。這一情況說明了目前北京商品房中的住宅依舊是保持一個比較適中的價格。這也就是說，到2010年前后，北京家庭住房平均面積將提高到一個比較穩(wěn)定的合理水平。現(xiàn)階段90%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為60－150平方米，其中大部分居民的需求又在80－100平方米之間。 　　b、從居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)分析，改善居住條件的消費比重將有比較大的增長。二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計趨勢　——規(guī)劃總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。 ——配套有更加完善的生活配套設(shè)施體系?！鞑康貐^(qū)l 供應(yīng)量逐年減少西北四環(huán)沿線的整體價格呈現(xiàn)出集體上揚之勢，同時也伴隨著產(chǎn)品的進一步升級換代。位于緊臨西奧中心的紫金長安，預(yù)計四月份上市亮相，從目前認(rèn)購形勢看，預(yù)計開盤后房價最終會升至9000至10000元。朝陽北路為中檔，均價不低于4000元；東壩等邊緣區(qū)域價格在3000元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價格最高，均價不低于8000元。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢也吸引了北京有錢人到這個區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟型別墅或獨立住宅較多的區(qū)域。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠(yuǎn)了。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。此外，此地公共交通發(fā)達(dá)，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達(dá)市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達(dá)的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。 　　隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點是追求自然、健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于一些項目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會逐步釋放。觀瀾國際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局樂府江南半壁店永定路一號緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。l 本案從配套設(shè)施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素?？梢钥闯?，規(guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項目則以品質(zhì)取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導(dǎo)因素。以文化為主題的綠化帶35%觀瀾國際花園社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀64%北京印象“ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。l 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠購買單價在7000元/平方米左右的購房者，其家庭年收入大多集中于20萬元以上（見下表）可以說是國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有想法、有能力購買中高檔商品房。購房關(guān)注因素客戶關(guān)注因素所占比例價格17%位置16%交通10%物業(yè)管理10%戶型9%社區(qū)環(huán)境12%配套設(shè)施11%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢6%房屋質(zhì)量9%被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及社區(qū)環(huán)境。同時明清期間就建造了大量的園林，皇家的三山五園坐落于此，昆玉河和永定河也流經(jīng)這里。主要的公共交通及其路線公交路線： 121 阜成門—西黃莊 56 菜戶營—定慧寺橋 804 花鄉(xiāng)駕?！f湖 336 阜成門—大峪 701 南湖渠—玉海園南口 850 北七家村—古城西街 921 東湖—大峪 981 蓮花池—上岸種植園 小12路 塔院—南辛莊 小25路 中海雅園小區(qū)—河灘 小15路 中海雅園—銀建公司 967 北崗子—鴻益駕校 746 阜成門—高井 603 草橋欣園—玉泉路北口 850 南七家—張儀村 854 宣頤家園—香山東路 368 左安路—定慧橋 617 廣安門—玉泉路 846 翠福園—定慧橋 982 西客站—西北旺 809 岳各莊西站—北苑輕軌站 851 張儀村—南七家 運通113 吳莊—萊廣營 740 十八里店—十八里店 977 胡春苑—馮村西里 運通106 北宮門—半壁店 運通202 趙公口長途站—定慧寺 運通102 趙公口長途站—錦繡大地市場601 金五星百貨—定慧寺 941北苑家園—恩濟西街康恩專線 恩濟西街—康家溝 759 良鄉(xiāng)鴻順園—頤和園南門733 嘉園—香山 735錦繡大地市場—郁金香花園905 長豐園—頤和園南門 414恩濟西街—翠林小區(qū)748 育新小區(qū)—曉月苑小區(qū)項目對外交通狀況本項目處于交通樞紐地段，向北距離香山公園，八大處公園大約有20分鐘的車程，距中關(guān)村科技園區(qū)也只有10分鐘的車程，到香格里拉飯店大約10分鐘的車程。眾多房地產(chǎn)項目所形成的整體規(guī)模為“新湖房產(chǎn)”品牌提供了扎實的基礎(chǔ) 。 項目市場機會分析（Opportunity）l 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大；l 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項目銷售都已過半，并持續(xù)熱銷。漫板 世紀(jì)城3期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價格比較修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進度報價權(quán)重15%15%30%15%15%10%誠品建筑1111118300本案市場比較價格一：8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進