【正文】 ，相傳晉代葛洪在此得道成仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存有駙馬祠等古跡，鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富，出產(chǎn)得絲苗米、荔枝等都是佳品。這些都是休閑度假型項(xiàng)目開發(fā)投資可利用資源。 面臨的威脅(T) 鄰近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競爭。，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)較大。6項(xiàng)目開發(fā)競爭對手分析（略）（略）：，價(jià)格低；廣園東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬平方米.......均是大規(guī)模或超大規(guī)模項(xiàng)目，其銷售價(jià)格都在3000元/平方米左右；依靠優(yōu)質(zhì)低價(jià)吸引了大批顧客。，環(huán)境建設(shè)力度大，眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)營過程中已經(jīng)創(chuàng)建了自己良好的社會(huì)形象和品牌。項(xiàng)目雖地處鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)?、新塘等地企業(yè)和富裕居民，但作為用地面積達(dá)9000畝的大盤，要想持續(xù)消化掉所有產(chǎn)品，必須依托一個(gè)更大的市場，這個(gè)市場只能是A。通過對相關(guān)市場需求問卷調(diào)查，我們得到本項(xiàng)目的市場需求分析報(bào)告如下。，對居住文化有自己獨(dú)到的見解，屬于“行為積極”型消費(fèi)者，為他們設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品時(shí)，可沿用集團(tuán)過往項(xiàng)目成功的開發(fā)模式，注重射去文化的營造，分期分批開發(fā)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化和精品化，迎合不同品味的需求。，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。往返市區(qū)的屋村巴士等交通設(shè)施必須在項(xiàng)目推出初期就配備。故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)以自買家自用為基礎(chǔ)，突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)心的元素。但如果貴集團(tuán)擬開發(fā)此類物業(yè)，建議對市場需求作進(jìn)一步的研究。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購房者的認(rèn)同。建議在項(xiàng)目開發(fā)中，盡可能保護(hù)大洲島上的原生樹木，保留自然生態(tài)。主要客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)嘏c東莞的富裕人群，在 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓 A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。 A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等地的高級白領(lǐng)及管理人員收入較高且穩(wěn)定，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有品味，價(jià)格吸引，交通條件能為他們所接受（一般以單程通勤時(shí)間不超過一小時(shí)為限），相信可以吸引一定數(shù)量的買家。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂、度假等主題。以水上運(yùn)動(dòng)，水上風(fēng)光為主題，作為項(xiàng)目賣點(diǎn)。如修建江堤觀景道、碼頭，建游艇俱樂部等，提高項(xiàng)目檔次。經(jīng)市場比較法，獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)分別為4600元/平方米，3800元/平方米，區(qū)內(nèi)配套商業(yè)均價(jià)為5500元/平方米。整個(gè)銷售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。9．1．2項(xiàng)目總投資與成本估算項(xiàng)目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案比較每次加價(jià)(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收益率%,年_TDLY土地來源(1土地拍賣 2其它)1(1土地拍賣 2其它)_JSQ項(xiàng)目分成幾個(gè)計(jì)算期12最大200,單位:按計(jì)算期單位_JSQDW計(jì)算期單位(1年 2半年 3季 4月)2(1年 2半年 3季 4月)_JSSNF第1個(gè)計(jì)算期所在年份2005(4位數(shù)的完整年份)_JSSXH第1個(gè)計(jì)算期是該年的第幾 半年/季/月 ?1自動(dòng)判斷單位。詳見表1411土地成本編號名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1土地拍賣價(jià)塊159612土地契稅塊479土地拍賣價(jià)3%TOTAL合計(jì)16440B前期工程費(fèi)：2，373萬元，詳見表1412前期工程費(fèi)編號名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1472取建安工程費(fèi)3%2水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%3籌建開辦、市場調(diào)研費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)1226取建安工程費(fèi)%4可行性研究費(fèi)_JAGCF*項(xiàng)74取建安工程費(fèi)%5FGJFGJGFJ393TOTAL合計(jì)2453C建安工程費(fèi):47,460萬元。詳見表1414基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)編號名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1供電平方米4502供水平方米10803綠化工程平方米18004道路工程平方米9005煤氣接入平方米2706橋梁平方米3247三通一平平方米9008其他平方米19HHH6286TOTAL合計(jì)12011：3096萬元。公共設(shè)施配套費(fèi)編號名稱自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1項(xiàng)目地塊A1452文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)100居委會(huì)項(xiàng)800球場項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)22項(xiàng)目地塊B1352文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)800球場項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)23FGHFGHFGH292TOTAL合計(jì)3096：4148萬元。4227萬元，取以上a~f6項(xiàng)之和的5%。91656萬元，以上a~g7項(xiàng)合計(jì)。a管理費(fèi)用：2616萬元，~f6項(xiàng)之和的3%。開發(fā)費(fèi)用：16722萬元，前面1~3項(xiàng)之和?？偝杀举M(fèi)用估算匯總表 表1418序號項(xiàng)目合計(jì)（萬元）得房成本（米/㎡）連體別墅獨(dú)立別墅商鋪一開發(fā)成本915652685301523591土地成本164405015015012前期工程費(fèi)24537282633建安工程費(fèi)490571430163012654基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)120113503993105公共設(shè)施配套費(fèi)3096841216開發(fā)期間稅費(fèi)41481211381077不可預(yù)見費(fèi)4360127145112二開發(fā)費(fèi)用167224875564311管理費(fèi)用26167687672銷售費(fèi)用87932562922273財(cái)務(wù)費(fèi)用5314155177138合計(jì)108288317235712791本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。詳細(xì)投資計(jì)劃表（第1張/共2張）編號名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1開發(fā)成本估算9156521488142591668910346711710402土地成本1644091497291建安工程費(fèi)49057606090893752562860599089基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)120113003300330023003公共設(shè)施配套費(fèi)3096854854694694前期工程費(fèi)245313651088開發(fā)期間稅費(fèi)4148512768317476513768不可預(yù)見費(fèi)43605455455455455455452開發(fā)費(fèi)用估算114091050135556464411241455管理費(fèi)用2616259388160240259388銷售費(fèi)用87937919674044048651067TOTAL合計(jì)10297422538156141725310990824111857詳細(xì)投資計(jì)劃表（第2張/共2張）編號名稱實(shí)際小計(jì)72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1開發(fā)成本估算9156546156649土地成本16440建安工程費(fèi)4905737525628基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)12011公共設(shè)施配套費(fèi)3096前期工程費(fèi)2453開發(fā)期間稅費(fèi)4148318476不可預(yù)見費(fèi)43605455452開發(fā)費(fèi)用估算1140911151194948745607608管理費(fèi)用2616160240131130130131銷售費(fèi)用8793955954817615477477TOTAL合計(jì)10297457307843948745607608投資計(jì)劃與資金籌措表（第1張/共2張）編號名稱實(shí)際小計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1投資總額(不含借款利息)10297422538156141725310990824011857建設(shè)投資102974225381561417253109908240118572資金籌措10297422538156141725310990824011857自有資金3207714538961450591796128942借款資金230008000600060003000經(jīng)營收入再投入4789761946194811210915投資計(jì)劃與資金籌措表（第2張/共2張）編號名稱實(shí)際小計(jì)72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1投資總額(不含借款利息)10297457297843948746608608建設(shè)投資102974572978439487466086082資金籌措10297457297843948746608608自有資金32077借款資金23000經(jīng)營收入再投入4789757297843948746608608根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款23000萬元用于投資，在第一年和第二年分四期分別向銀行貸款8000萬元、6000萬元和3000萬元。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，％。借款還本付息表（第1張/共2張）編號名稱合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初 已借款累計(jì)8232146452124424948221322期初 再借款230008000600060003000(參數(shù))還款方式:2222(參數(shù))開始還款計(jì)算期:5555(參數(shù))分幾期進(jìn)行還款:8888(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應(yīng)計(jì)利息53142324135997037246424期末 還本付息28312353935395期末 剩余借款累計(jì)82321464521244