【正文】 當(dāng)。在價格上，單價以4000元/平方米―6000元/平方米的項(xiàng)目居多，占到了總新盤數(shù)量的1/4?！　〈送猓瑔蝺r4000元/平方米以下的項(xiàng)目有9個，其中8個項(xiàng)目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素。 　　b、從需求規(guī)模測算，2010年前每年有20萬套住房需求。西方有些發(fā)達(dá)國家的套型，平均超過了100平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來，退到80－100平方米。按此測算，(2001年戶籍平均家庭人口)，；。) 　　1990－。 　　c、據(jù)以上因素測算推斷，2004－2010年全市住房年均竣工規(guī)模保持在2000萬平方米左右，約20萬套。住房發(fā)展的基本目標(biāo)建議：人均住房使用面積年均增長4%，2005年達(dá)到20平方米，2010年達(dá)到25平方米。 ——住宅需求基本特征分析，二居、三居更適合市民需求 　　綜合有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的各種市場調(diào)查，現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： 　　a、面積及居室需求。 　　b、住房價格承受能力。 　　c、購房方式及付款方式。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購房者的選擇。 　　a、從居民消費(fèi)能力分析，目前北京人均GDP已達(dá)3800美元，到2008年會有較大增長，對于拉動房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會起到積極作用。%%。 　　c、鼓勵賣舊房，買新房。 　　d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)移，今后政策會優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施。隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資項(xiàng)目的增加，南城房升值空間較大。 小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。 ——房型科學(xué)、合理地設(shè)計(jì)和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問題。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會所、學(xué)校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。盡可能利用現(xiàn)代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設(shè)備，減少噪音、塵埃、污水等對環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境?？赏ㄟ^計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視聽、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。三、區(qū)位差異分析說明：鑒于本項(xiàng)目地處西四環(huán)沿線，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對北京東、南、西、北四環(huán)沿線住宅市場作比較分析。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價格全線上漲，價格漲幅較2003年同期上漲了2%。 2001——2002年是西北四環(huán)沿線供應(yīng)量最大的一年，區(qū)域總供應(yīng)量超過了近200萬平方米，區(qū)域平均價格為 7000元/平方米，從2003年開始，西北四環(huán)的供應(yīng)量開始下降，平均的區(qū)域均價開始上揚(yáng)，除了世紀(jì)城的價格一直保持相對穩(wěn)定之外，上河村等其他樓盤都經(jīng)歷了不同程度的價格上漲。 　　西北部地區(qū)房價高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風(fēng)景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成為了該區(qū)域“價格上漲”的另一大利好。總之，2004年的西北四環(huán)沿線房價的大幅上揚(yáng)將成為必然。 北京207萬輛汽車和日益嚴(yán)峻的交通問題似乎幫了東四環(huán)項(xiàng)目的忙。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開復(fù)工面積。它們大致分布在東四環(huán)、朝陽北路和朝通邊緣區(qū)域。這種價格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。到2008年之前，中央電視臺和北京電視臺陸續(xù)東遷?！?——北部地區(qū)l 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅城北樓盤供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。 城北開發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成，目前可開發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。 l 北四環(huán)沿線項(xiàng)目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項(xiàng)目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。這個特點(diǎn)應(yīng)引起正在開發(fā)建設(shè)的西四環(huán)、南四環(huán)的注意，西四環(huán)、南四環(huán)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該借鑒北四環(huán)的經(jīng)驗(yàn)。——南部地區(qū)l 交通優(yōu)勢成為南城項(xiàng)目最大優(yōu)勢　　長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善。 　　南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項(xiàng)目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會對南城物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生利好影響。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠(yuǎn)的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。l 南城的高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯道路的改善將使周邊項(xiàng)目受益，但不會對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競爭進(jìn)入散戶時代以來，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場的關(guān)鍵，例如觀筑、風(fēng)格與林兩個品質(zhì)，價格非常適中的低密度住宅。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。京城西北部是香山、頤和園等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。對于這部分人群來說，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價值更加突出。如誠品建筑、觀瀾國際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝?，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場。西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤的價格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非?？春谩榇?，他們愿意、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。 “西奧運(yùn)中心”催動北京西區(qū)樓市“西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者，最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于奧運(yùn)會前后，使該區(qū)域得到徹底的升級，從而帶動全北京的城市平衡發(fā)展。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價比已經(jīng)成為一種時尚。本區(qū)域住宅多數(shù)項(xiàng)目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。２００１年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是９７萬平方米，２００２年預(yù)計(jì)在８０萬平方米。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運(yùn)作階段，預(yù)計(jì)在未來一、二年內(nèi)上市。素質(zhì)高由于本區(qū)域具有獨(dú)特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價格和大面積戶型而形成的高總價，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。三、周邊競爭項(xiàng)目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準(zhǔn)。漫板阜成路八里莊東北角項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)藍(lán)靛廠東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路: 71360、83運(yùn)通104等68萬平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時代購物中心。公交線路: 337433850、370等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南300米路西緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項(xiàng)目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。 l 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個地區(qū)的核心地段。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認(rèn)知構(gòu)架。憑借這些優(yōu)越的自然條件以及硬件配套設(shè)施，本案應(yīng)充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢，作為的一個推廣工作中的一個宣傳重點(diǎn)?？梢约?zhèn)渖鲜鰞蓚€地區(qū)的地段配套優(yōu)勢，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務(wù)。漫板37000㎡37000㎡建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達(dá)到88%。每個園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對獨(dú)立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯板設(shè)計(jì)，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局觀瀾國際花園81000㎡200000㎡項(xiàng)目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長橋北京印象49800㎡170000㎡由德國著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設(shè)計(jì)。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機(jī)的序列變化，輔以欄板、窗棱等強(qiáng)烈的黑白對比樂府江南110000㎡300000㎡徽派風(fēng)格。湯泉逸墅70000㎡90000㎡湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達(dá)。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。本案28326㎡114552㎡圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個項(xiàng)目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點(diǎn)。l 建筑設(shè)計(jì)上本區(qū)域的項(xiàng)目自身都有獨(dú)到之處，但酈城、北京印象由于在建筑風(fēng)格上過于另類，立面表現(xiàn)手法差強(qiáng)人意，對銷售造成了不利的局面。l 本區(qū)域項(xiàng)目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高。：項(xiàng)目名稱景 觀 設(shè) 計(jì) 特 色綠化率誠品建筑日本TAM地域環(huán)境研究所的國際級大師秋山寬設(shè)計(jì)誠品建筑的園林，特色噴泉設(shè)計(jì)：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉45%綠波古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶，以運(yùn)動為主題的綠化帶。 60%樂府江南景觀遠(yuǎn)達(dá)與西山相映，內(nèi)庭外園渾然一體65%湯泉逸墅64000平米立體園林，湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色30%酈城園林設(shè)計(jì)主要以周邊綠化為依托。4. 樓宇配套設(shè)施分析：項(xiàng)目名稱樓 宇 配 套 設(shè) 施裝修標(biāo)準(zhǔn)誠品建筑日本東芝（TOSHIBA）牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)精裝修綠波5. 戶型及銷售率分析：項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積（㎡）銷 售 率一居兩居三居四居誠品建筑652～～～～85%綠波對于一居室來講，作為4786㎡比較適中，也是現(xiàn)在市場上一居室的主流面積。l 區(qū)域市場的兩居面積有兩個集中點(diǎn)，108和127㎡。但從銷售角度來看，兩居的面積大小與區(qū)域沒有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，不會對銷售造成影響，而差異點(diǎn)則充分體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項(xiàng)目個性，本項(xiàng)目的二居室屬于實(shí)用性，在銷售上于其他項(xiàng)目有所區(qū)別。三居室面積從128—226㎡，面積跨度達(dá)98㎡，相當(dāng)于普通一～二居室的面積。本案的三居面積在100～140㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來講屬于到位型產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點(diǎn)，面積多在151340㎡之間，其整體市場訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對于每個項(xiàng)目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應(yīng)量較少，只有湯泉逸墅此類戶型的比重較大，主要同其產(chǎn)品的市場定位有關(guān)。6．價格分析：項(xiàng)目所在地區(qū)的項(xiàng)目銷售均價集中在62008300元