【正文】 從某種意義上說 ，每一個開發(fā)項目都有其特殊性 ， 都是不可復制的 。主要包括對分解后的成本控制目標的落實、關鍵點的控制、工作效率的提高、項目完成后的后評價和效益分析等等，本層面成本管理的特點是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。 5/16/2023 46 四、成本測算報告的編制 項目土地一級開發(fā)投資估算及投融資分析 （一）投資估算 總投資估算 估算所依據(jù)的相關資料 估算依據(jù)的相關文件 5/16/2023 47 四、成本測算報告的編制 （ 二）投融資分析 資金使用計劃 融資額度及融資成本 融資渠道及模式 貸款本息償還 附相應表格 5/16/2023 48 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （一）經(jīng)濟效益測算及分析 測算及分析前提 投資測算和市場預測數(shù)據(jù) 項目開發(fā)周期及時序安排 5/16/2023 49 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （一）經(jīng)濟效益測算及分析 相關數(shù)據(jù)的確定 毛地價的確定 招拍掛交易價格預測 土地出讓一級開發(fā)企業(yè)收入 稅 (費 )率 貸款利率 財務基準收益率 Ic 5/16/2023 50 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （一）經(jīng)濟效益測算及分析 經(jīng)濟效益分析 可經(jīng)營性出讓面積及銷售計劃 土地掛牌出讓平均底價 土地上市出讓收入、成本、稅金、利潤 5/16/2023 51 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （二）財務分析 項目財務盈利能力分析 財務內(nèi)部收益率 FIRR(%) 財務凈現(xiàn)值 NPV(萬元 ) 投資回收期 (年 ) 投資利潤率 償債能力分析 資金平衡分析 5/16/2023 52 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （ 三）不確定性與風險分析 不確定性與風險 不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析 5/16/2023 53 四、成本測算報告的編制 土地一級開發(fā)經(jīng)濟效益分析及資金平衡 （四）結論與建議 結論 項目盈利能力如何 項目的償債能力如何 項目風險怎樣 項目是否可行 建議 5/16/2023 54 ? 編制流程如下： 基礎數(shù)據(jù)收集、整理 根據(jù)通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原因 測算分析及結論 匯總編制 四、成本測算報告的編制 總測算報告 樣表 5/16/2023 55 五、土地一級開發(fā)項目成本的管理與控制 土地一級開發(fā)項目在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。 也可以按預計銷售收入的 1%計取 。 2023年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市 [2023]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機構負責籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項目核準 、 征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施 。 這筆費用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況 ， 千差萬別 ， 不一而足 ， 須慎重對待 ， 認真估算。 建設前期階段按工程概預算的 ％ 計取 。這是土地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。 5/16/2023 23 （二）征地、拆遷費用 拆遷補償費用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應發(fā)生不同的拆遷補償費用 ， 計取依據(jù)亦不同 。 ? 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的 ， 根據(jù) 2023年 5月21日北京市人民政府令第 148號公布的 《 北京市建設征地補償安置辦法 》 進行補償安置 。 其中 ， 工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結構問題和滲漏問題等提供風險保障 。 ”1997年 12月 1日北京市物價局發(fā)布了 京價 (房 )字 (1997)第 398號文件 《 關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知 》 ， 對我市房地產(chǎn)中介服務收費的有關規(guī)定進行了修訂 ， 規(guī)定 “房地產(chǎn)價格評估收費 、 土地價格評估收費標準實行政府定價 ， 其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制 。 進行建設項目交通影響評價咨詢工作的機構應具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì) 。 → 2023年 6月 ， 為了規(guī)范規(guī)劃設計市場計費 ， 中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究 ， 制定并發(fā)布了 《城市規(guī)劃設計計費指導意見 》 ， 作為城市規(guī)劃設計計費的參考依據(jù) 。不同階段的土地一級開發(fā)成本預估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。 5/16/2023 4 一、土地一級開發(fā)項目成本的概念、作用 ◆ 概念： 土地一級開發(fā)成本 “540號文 ”中： “土地儲備開發(fā)成本 ” 《 北京市土地一級開發(fā)項目實施方案審批表 》 ：一級開發(fā)投資總額 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用 。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。因此，土地一級開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價格的重要依據(jù)。 該通知中規(guī)定了項目前期進行建設項目環(huán)境影響評價分析 ， 包括編制環(huán)境影響報告書 （ 含大綱 ） 、 環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書 （ 含大綱 ）、 環(huán)境影響報告表進行技術評估的費用標準 ， 可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依據(jù) 。 目前 ， 全國各省市對地震安全性評價收費標準都有不同的規(guī)定 ， 北京市的工程可依據(jù)原 北京市物價局 2023年 9月 18日京價 (收 )字 [2023]361號文件 《關于地震安全性評價收費標準的函 》 的規(guī)定進行核算 。北京市可執(zhí)行 市規(guī)發(fā) [2023]761號《關于開展施工圖設計文件審查工作的通知》 中第五條 “審查收費：在國家正式下達施工圖審查收費標準前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計劃委員會 計價格 (1999)1283號文件中《工