【正文】 （一）工作體系 5/16/2023 62 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的綜合實(shí)施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。 視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。 比如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生 “代建工程管理費(fèi) ”等 。 這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分 ， 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或修建性詳細(xì)規(guī)劃 ， 或初步設(shè)計(jì)圖紙 ， 或施工圖紙 ， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo) ， 或概算定額 ， 或預(yù)算定額測定 。其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等 。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。 隨后 ， 國家計(jì)委 、 國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了 《 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知 》 （ 計(jì)價(jià)格 ［ 2023］ 125號(hào) ） 。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。如果土地一級(jí)開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力，就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。 5/16/2023 13 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程勘察 、 測繪 、 定樁費(fèi)用 2023年 1月 7日國家計(jì)委 、 建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號(hào)文發(fā)布了 《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定 》 ， 從 2023年 3月 1日起執(zhí)行 。 5/16/2023 18 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測算可依據(jù) 2023年 1月 7日國家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格 [2023]10號(hào)文發(fā)布的《 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》 中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測定。 征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 。 應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 5/16/2023 38 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 指在土地一級(jí)開發(fā)工作完成后 ， 由土地一級(jí)開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正 、 客觀的評(píng)價(jià) 。 5/16/2023 43 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。 （一）工作體系 5/16/2023 60 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 專家體系：是項(xiàng)目成本管理的強(qiáng)力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見對(duì)項(xiàng)目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。以下是成本管理和控制的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 65 五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 審慎分析項(xiàng)目前期可研 審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案 抓好綜合策劃 (或?qū)嵤?)方案的編制和研究 正確選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位 合理安排項(xiàng)目實(shí)施的工期、進(jìn)度、時(shí)序 推行第一責(zé)任人制度 引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴 引進(jìn)專業(yè)化的合作團(tuán)隊(duì) 加強(qiáng)成本目標(biāo)管理 （三）關(guān)鍵環(huán)節(jié) 5/16/2023 66 結(jié) 束 語 不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦不同 ， 因此項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 測算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 5/16/2023 33 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 包括： 1. 工程監(jiān)理費(fèi) 2. 竣工圖編制費(fèi) 3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 4. 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 5. 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 6. 其他 5/16/2023 34 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程監(jiān)理費(fèi) 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法 》 (京價(jià)收 1996第 043號(hào) )， 規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取 ， 用插入法計(jì)算 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì) 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整 。 招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表 5/16/2023 20 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于 2023年 8月出臺(tái)了 《 關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見 》 建質(zhì) [2023]133號(hào) ， 指出： “建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式 ， 它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 、 落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成 ， 包括建筑工程一切險(xiǎn) 、 安裝工程一切險(xiǎn) 、 工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等 。 規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià) ， 并按照 《北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求 》 編制咨詢報(bào)告。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 7 ? 土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù) 土地一級(jí)開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估，最終通過竣工決算確定下來的。 由項(xiàng)目前期費(fèi)用 、 征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 、 工程建設(shè)其他費(fèi)用 、管理費(fèi) 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 、 土地招拍掛中的交易費(fèi)用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成 。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 ◆ 作用： 5/16/2023 9 二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成 （ 一 ） 項(xiàng)目前期費(fèi)用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費(fèi)用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 七 ） 管理費(fèi) （ 八 ） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 九 ） 銷售費(fèi)用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費(fèi) （ 十一 ） 不可預(yù)見費(fèi) 5/16/2023 10 三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測算依據(jù) （ 一 ） 項(xiàng)目前期費(fèi)用 1. 立項(xiàng)報(bào)告 、 可研報(bào)告 、 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi) 2. 委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 3. 工程勘察 、 測繪 、 定樁費(fèi)用