【正文】 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本，有關資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期計入期間費用扣除； ? 企業(yè)為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，可以直接扣除，不需要資本化計入有關投資的成本； ? 借款未指明用途的，其借款費用應按經(jīng)營性活動和資本性支出占用資金的比例，合理計算應計入有關資產(chǎn)成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。 ? （ 4）稅金。 項目名稱 開工日期 竣工日期 開發(fā)面積 計劃開發(fā)成本 實際開發(fā)成本 一、商品性土地 二、自用土地 三、商品房 四、投資性房地產(chǎn) 五、配套設施 六、代建工程 表 63已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表 年 月 至 年 月 第七節(jié) 期間費用的核算和結轉 一、銷售 費用 ? “銷售費用”賬戶用來核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。 ? 為了反映各項開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構成，在建開發(fā)產(chǎn)品成本表應采用棋盤式結構，縱向各行反映期末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目；橫向各欄反映期末各類各項開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。 ? 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，同開發(fā)產(chǎn)品的項目結算一樣，當自建的投資性房地產(chǎn)項目完工并辦理竣工驗收、符合交付使用條件后，應對整個項目的工程造價進行結算，對該項目所涉及的所有合同性成本、非合同性成本進行逐筆結轉并最終計算出工程直接成本，并結轉記入“投資性房地產(chǎn)”。開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格，可以按照合同規(guī)定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。 ? 開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關發(fā)包工程進度款項的核算，應在“應付賬款”和“預付賬款”兩個賬戶進行。 該企業(yè)在建項目的累計投資額）。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費用的資本化應當繼續(xù)進行。 ? 借款費用只有同時滿足下列條件的，才能開始資本化： ? ①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務形式發(fā)生的支出； ? ②借款費用已經(jīng)發(fā)生； ? ③為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。 ? （ 7）辦公費。 六、開發(fā)間接費 ? （一）開發(fā)間接費的組成和核算 ? 開發(fā)間接費是指企業(yè)為組織和開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其應為哪一項開發(fā)產(chǎn)品所負擔，因而無法將它直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。主要包括以下內容： ? (1) 土建工程費。 ? (6) 通訊工程費：電話、寬帶網(wǎng)絡等線路的鋪設、配套費等。 ? (5) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。 ? 為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)有關部門驗收后，應將其實際成本從“開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品 湖東危改地塊”賬戶的借方。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定不得隨意改變。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，將被征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費。 ? （ 5）“財務費用”賬戶用于核算企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進行資金籌集等活動而發(fā)生的財務費用，如借款利息（非資本化利息支出部分）、匯兌損益、銀行手續(xù)費等。 ? (3)同一項目有公寓、寫字樓等不同功能的，在按區(qū) (期 )劃分成本核算對象的基礎上，還應按產(chǎn)品類型劃分成本核算對象；同一區(qū)域、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 ? （ 2）按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和賬簿，按成本核算對象歸集、結轉開發(fā)成本費用。 第六章 開發(fā)成本與費用支出核算 第一節(jié) 成本費用的核算特點 房地產(chǎn)行業(yè)成本費用核算有如下特點： 房地產(chǎn)行業(yè)成本費用核算有如下特點： ①核算時間跨度大，房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，少則 1～ 2年，多則超過 5年，使房地產(chǎn)成本費用核算的時間跨度很大； ②核算難度較大，房地產(chǎn)開發(fā)的全成本不僅僅包括常見的土地、建安成本 ,還包括基礎設施、公共配套、管理費用、營銷費用和利息支出等各類成本，這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領域，從而導致成本的核算難度較大； ③成本核算的差異性較大，不同的房地產(chǎn)項目受地域、項目定位、產(chǎn)品功能、用途、規(guī)模等各方面因素的影響很大，導致不同項目之間的差異性很大，每個項目都或多或少有自己的特點。 ? （ 3）按權責發(fā)生制和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準，并據(jù)此對歸集的開發(fā)成本費用在各核算對象之間進行分配。 三、成本費用核算賬戶的設置 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內可能承擔若干個項目的開發(fā)建設，這些項目按開發(fā)項目的內容和管理方式不同，可以分為土地開發(fā)項目、商品房開發(fā)項目、配套設施項目和代建工程項目等。 第三節(jié) 開發(fā)成本的核算和結轉 一、土地征用及拆遷補償費 ? 土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標 ,一般情況下土地費用主要包括出讓金、批租費用、動遷費用等。 ? 另外還包括土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。 ? 企業(yè)開發(fā)的土地，因其開發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。 ? 假如上述湖東危改地塊累計支出 100萬元后，完工并辦理了驗收手續(xù)，應作如下會計分錄： ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 湖東危改地塊 1000000 ? 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 湖東危改地塊 1000000 ? 為本企業(yè)商品房開發(fā)用的土地，應于土地開發(fā)完成并投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結轉計入有關商品房等項目的開發(fā)成本，結轉計入開發(fā)成本的土地開發(fā)支出。 ? (6) 其他：包括環(huán)境監(jiān)測費等。 ? (7) 電視工程費：有線電視 (閉路電視 )的線路鋪設和按規(guī)定應繳納的有關費用。 ? (2) 安裝工程費。 ? （ 2）對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費”賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? （ 8）周轉房攤銷。 ? 在資本化期間內，每一會計期間的利息資本化金額，應當根據(jù)所借款項的性質不同而分別處理： ? ①為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定； ? ②為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應當根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。 ? ②購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應當停止資本化。 ? 假設乙企業(yè)在 2020年 12月份共發(fā)生了開發(fā)間接費100萬元，在建的 A住宅項目、 B土地開發(fā)項目和 C寫字樓項目的累計投資額分別是 2020萬元、 1000萬元和 7000萬元，則應分配的開發(fā)間接費為： ? A住宅項目： 100萬元 （ 2020萬元 /10000萬元） =20（萬元） ? B土地開發(fā)項目： 100萬元 （ 1000萬元/10000萬元） =10（萬元） ? C寫字樓項目： 100萬元 （ 7000萬元/10000萬元） =70（萬元） ? 根據(jù)上面計算，可編制開發(fā)間接費分配表，如表61所示。開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預付給承包企業(yè)的工程款、材料款，應記入“預付賬款”賬戶的借方；按照工程