【文章內(nèi)容簡介】 利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)記入“開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)成本”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方，此類配套實(shí)施一般包括會所、銀行、郵局、游泳館、體育館等。 ? 對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②前期工程費(fèi)；③基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；④建筑安裝工程費(fèi)；⑤配套設(shè)施費(fèi)；⑥開發(fā)間接費(fèi)。 ? 上述配套設(shè)施完工后，一般按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? ①由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ? ②由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本。 六、開發(fā)間接費(fèi) ? （一）開發(fā)間接費(fèi)的組成和核算 ? 開發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為組織和開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其應(yīng)為哪一項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計(jì)入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 一般情況下，開發(fā)間接費(fèi)包括以下內(nèi)容： ? （ 1）工資。 ? （ 2）福利費(fèi)。 ? （ 3）保險(xiǎn)費(fèi)。 ? （ 4）職工住房公積金。 ? （ 5）勞動保護(hù)費(fèi)。 ? （ 6）折舊費(fèi)。 ? （ 7）辦公費(fèi)。 ? （ 8）周轉(zhuǎn)房攤銷。 ? （ 9）資本化利息支出。 ? （ 10）其他費(fèi)用。 ? 從上述開發(fā)間接費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出開發(fā)間接費(fèi)屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而同比例地增減。但就單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單個(gè)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。 （二）資本化利息支出 ? 按照新 《 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 》 規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 ? 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)，具體到房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是企業(yè)開發(fā)的商品房、土地和投資性房地產(chǎn)等。 ? 借款費(fèi)用只有同時(shí)滿足下列條件的，才能開始資本化： ? ①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出； ? ②借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生； ? ③為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。 ? 在資本化期間內(nèi)，每一會計(jì)期間的利息資本化金額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)所借款項(xiàng)的性質(zhì)不同而分別處理： ? ①為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定； ? ②為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。 ? 對于借款所發(fā)生的輔助費(fèi)用，也不能一概而論，而是需要根據(jù)所借款項(xiàng)的性質(zhì)而區(qū)別對待： ? ①專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本； ? ②在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益； ? ③一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 ? [例 62]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2020年 7月競拍購得一塊土地，并于次月啟動了開發(fā)工作，由于資金較為緊張，該企業(yè)決定向銀行申請 2年期房地產(chǎn)開發(fā)專項(xiàng)貸款 2億元和 1年期流動資金貸款 5000萬元。經(jīng)審核，銀行同意了上述申請并于 2020年 1月 1日發(fā)放了貸款，其中 1年期流動資金貸款年利率為 %， 2年期專項(xiàng)貸款利率為 %。 ? 截止到 2020年 3月 31日，該企業(yè)共計(jì)發(fā)生如下借款相關(guān)費(fèi)用： ? 1月 2日支付流動性貸款手續(xù)費(fèi) 1000元，支付某擔(dān)保公司擔(dān)保費(fèi) 20萬元（專項(xiàng)貸款）； ? 3月 21日，支付流動性貸款利息 279萬元，支付專項(xiàng)貸款利息 1170萬元，該企業(yè)對以上借款費(fèi)用進(jìn)行了相應(yīng)的賬務(wù)處理（為簡便核算，假定項(xiàng)目開發(fā)未占用流動資金貸款，該企業(yè)沒有其他在建開發(fā)項(xiàng)目）。 ? （ 1）核算輔助費(fèi)用時(shí) ? 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 1000 ? 貸：銀行存款 1000 ? 借：開發(fā)成本 202000 ? 貸：銀行存款 202000 ? （ 2）核算貸款利息支出時(shí) ? 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 2790000 ? 貸：銀行存款 2790000 ? 借：開發(fā)成本 1170000 ? 貸：銀行存款 1170000 ? 對于利息資本化的暫停以及停止也應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即： ? ①符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過 3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程序，借款費(fèi)用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。 ? ②購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。 （三）開發(fā)間接費(fèi)的分配 ? 每月月末，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行分配，全額分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定，如使用投資比重、開發(fā)面積比例等。企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，不論土地開發(fā)、商品房開發(fā)、可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施還是代建工程開發(fā)，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)，準(zhǔn)確進(jìn)行成本分配。雖然開發(fā)間接費(fèi)的分配方法可自行確定，但并不表明會計(jì)人員可以隨意分?jǐn)?，需要服從于成本分配目的，即客觀公平計(jì)算成本、激勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)部門努力降低成本、供經(jīng)濟(jì)決策信息等。 ? [例 63]乙開發(fā)企業(yè)以累計(jì)投資比例對在建項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)?，那么某?xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi) （某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的累計(jì)投資額 247。 該企業(yè)在建項(xiàng)目的累計(jì)投資額）。 ? 假設(shè)乙企業(yè)在 2020年 12月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)100萬元，在建的 A住宅項(xiàng)目、 B土地開發(fā)項(xiàng)目和 C寫字樓項(xiàng)目的累計(jì)投資額分別是 2020萬元、 1000萬元和 7000萬元，則應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)為： ? A住宅項(xiàng)目： 100萬元 （ 2020萬元 /10000萬元） =20（萬元） ? B土地開發(fā)項(xiàng)目： 100萬元 （ 1000萬元/10000萬元） =10（萬元） ? C寫字樓項(xiàng)目： 100萬元 （ 7000萬元/10000萬元） =70（萬元） ? 根據(jù)上面計(jì)算，可編制開發(fā)間接費(fèi)分配表，如表61所示。 ? 表 61 開發(fā)間接費(fèi)分配表 ? 2020年 12月 單位：萬元 在建項(xiàng)目 累計(jì)投資額 應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi) A住宅項(xiàng)目 2020萬元 20萬元 B土地開發(fā)項(xiàng)目 1000萬元 10萬元 C寫字樓項(xiàng)目 7000萬元 70萬元 合計(jì) 10000萬元 100萬元 ? 根據(jù)表 61，即可將開發(fā)間接費(fèi)分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，作如下會計(jì)分錄： ? 借：開發(fā)成本 房屋開