土地一級開發(fā)成本測算(編輯修改稿)
2024-08-28 15:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 一般為投保金額的 1%左右 ， 第三者責(zé)任險按比例投保 。 但 2022年 11月中旬進(jìn)行的北京地鐵 10號線建安險及第三者責(zé)任險合同費(fèi)率卻是 5‰ 左右 。 2022年深圳地鐵項(xiàng)目中 ， 工程質(zhì)量險和運(yùn)營初期的運(yùn)營險合計也低至投保金額的 5‰ ， 可見目前保險業(yè)競爭是相當(dāng)激烈的 。 因此在項(xiàng)目前期階段 ， 要準(zhǔn)確估算工程質(zhì)量保險費(fèi)是很困難的 ， 可以暫按建安工程造價的 1%2%估算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 包括： 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 3. 房屋拆遷評估費(fèi) 4. 拆除工程費(fèi)用 5. 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 6. 其它 （二）征地、拆遷費(fèi)用 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 → 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用 。 → 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的 ， 根據(jù) 2022年 5月21日北京市人民政府令第 148號公布的 《 北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 》 進(jìn)行補(bǔ)償安置 。 征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi) 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) 。 青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物 。 其他土地附著物包括房屋 、 水井 、 道路 、 管線 、 水渠等建筑物 、 構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等 。 → 本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平 、 農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定 ， 報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行 。 征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會 、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ◆ 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ， 補(bǔ)償原則及依據(jù)亦不同 。 → 集體土地房屋拆遷：根據(jù) 2022年 6月 6日 北京市人民政府令第 124號公布的 《 北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 → 城市房屋拆遷：根據(jù) 2022年 11月 1日 北京市政府令第 87號公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 → 按照上述管理辦法進(jìn)行房屋拆遷時 ， 需要對被拆遷房屋重置成新價進(jìn)行評估的 ， 應(yīng)當(dāng)按照 關(guān)于發(fā)布 《 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京國土房管拆 [2022]808號文 的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ◆ 根據(jù)房屋的不同用途相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ，補(bǔ)償原則及計算依據(jù)亦不同 。 → 房屋拆遷評估：根據(jù) 《 北京市房屋拆遷評估規(guī)則 （ 暫行 ） 》 京國土房屋拆字 [2022]1234號文 進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價計算 。 ◆ 此外 ， 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬家補(bǔ)償 、 停產(chǎn)停業(yè)損失 、設(shè)備 （ 家電 ） 移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)?， 因此需對被拆遷區(qū)域進(jìn)行詳實(shí)的現(xiàn)況調(diào)查 、 費(fèi)用評估 ， 才能最終確定 。在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下 ， 通過各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該部分費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 → 住宅房屋： 《 北京市房屋拆遷評估規(guī)則 （ 暫行 ） 》 京國土房屋拆字 [2022]1234號文 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 房屋拆遷補(bǔ)償價 =（基準(zhǔn)地價 Ｋ＋基準(zhǔn)房價） 被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價 → 非住宅房屋：根據(jù) 1234號文及 關(guān)于印發(fā) 《 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的通知京房地評字[1999]656號文 進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算 。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價 =區(qū)位價格 K1 K2 K3建筑面積 +地上物補(bǔ)償價 （二）征地、拆遷費(fèi)用 3. 房屋拆遷評估費(fèi) → 1997年 12月 1日 ， 北京市物價局發(fā)布了 《 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 》 京價 (房 )字 [1997]第 398號文 ，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂 ，規(guī)定 “ 因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格評估的 ， 按補(bǔ)償價款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評估費(fèi) 。 ” （二）征地、拆遷費(fèi)用 4. 拆除工程費(fèi)用 → 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量 ， 并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮渣土運(yùn)輸 、 消納等因素進(jìn)行測算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 5. 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù) 、 還建費(fèi)用 → 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù) 、 還建方案 ， 套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額 ， 充分考慮修繕 、 保護(hù) 、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測算 。 （二）征地、拆遷費(fèi)用 6. 其它 → 指根
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