土地一級開發(fā)成本測算-資料下載頁
2025-08-01 15:51本頁面
【正文】 成后 ， 由土地一級開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益 、 社會效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正 、 客觀的評價(jià) 。 該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 計(jì)價(jià)格 1283號文 ）進(jìn)行測算 。 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 6. 其他 → 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項(xiàng)目的其他相關(guān)費(fèi)用 ， 按預(yù)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)及相關(guān)文件估算 。例如：委托代建的項(xiàng)目還會發(fā)生 “ 代建工程管理費(fèi) ” ， 參 京發(fā)改 [2022]298號文關(guān)于印發(fā) 《 北京市政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 （七）管理費(fèi) ? 指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi) ， 包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期 。 該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進(jìn)行核算 。 → 2022年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關(guān)于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市[2022]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項(xiàng)目核準(zhǔn) 、 征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施 。 其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后 ， 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議 。 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 → 其測算依企業(yè) （ 或項(xiàng)目 ） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算 。 → 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度 、 時(shí)序的安排 ， 相應(yīng)地做出投資計(jì)劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應(yīng)地計(jì)算預(yù)計(jì)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 （九）銷售費(fèi)用 ? 包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值 ， 吸引二級開發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務(wù) ， 盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃 、 推廣活動 ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費(fèi)用等 。 → 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實(shí)施完成的土地一級開發(fā)項(xiàng)目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃結(jié)合市場需求分別測算 。 （十）應(yīng)納稅費(fèi) ? 土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等。 → 具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 （十一）不可預(yù)見費(fèi) ? 包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 → 視不同階段的測算精度以及項(xiàng)目不可預(yù)見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數(shù)，以一定比例適當(dāng)計(jì)取，通常為 1％～ 5％。 四、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算報(bào)告的編制 ? 以上闡述的是土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測算的相關(guān)依據(jù) 。 我公司據(jù)此編制了 土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算通用模板 ， 作為成本測算的基本模板 ，結(jié)合具體項(xiàng)目的具體情況逐項(xiàng)測算 ， 并編制該項(xiàng)目土地一級開發(fā)的成本測算報(bào)告 。 → 成本 測算報(bào)告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 四、土地一級開發(fā)項(xiàng)目成本測算報(bào)告的編制 ? 編制流程如下： 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理 根據(jù)通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原由 測算分析及結(jié)論 匯總編制出測算報(bào)告 結(jié) 束 語 ? 總之 ， 土地一級開發(fā)成本測算是在培訓(xùn)教材定義的土地一級開發(fā)范圍 、 工作內(nèi)容 、 品質(zhì)目標(biāo)的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)相應(yīng)的項(xiàng)目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 ， 對具體項(xiàng)目的成本進(jìn)行測算 。 不同的土地一級開發(fā)項(xiàng)目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬別 ， 因此 ， 項(xiàng)目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至?xí)嗖詈艽?。 從某種意義上說 ， 每一個開發(fā)項(xiàng)目都有其特殊性 ， 都是不可復(fù)制的 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測算方面的普遍規(guī)律 。 在具體項(xiàng)目成本測算時(shí)還要具體問題具體分析 ， 在獲得準(zhǔn)確 、 詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認(rèn)真分析研究相關(guān)政策 、 法規(guī) 、 文件 ， 結(jié)合目前市場行情 ， 使成本測算結(jié)果更合理 ， 更貼近操作實(shí)際 ， 這才是我們進(jìn)行測算的最終目的 。 謝謝！
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