土地一級開發(fā)成本測算-資料下載頁
2025-08-01 15:51本頁面
【正文】 成后 ， 由土地一級開發(fā)主體組織 ， 委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟效益 、 社會效益 、 環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正 、 客觀的評價 。 該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標準 （ 計價格 1283號文 ）進行測算 。 （六）工程建設(shè)其他費用 6. 其他 → 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項目的其他相關(guān)費用 ， 按預(yù)計發(fā)生的項及相關(guān)文件估算 。例如：委托代建的項目還會發(fā)生 “ 代建工程管理費 ” ， 參 京發(fā)改 [2022]298號文關(guān)于印發(fā) 《 北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 （七）管理費 ? 指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費 ， 包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進行土地出讓的銷售期 。 該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 → 2022年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關(guān)于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市[2022]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項目核準 、 征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施 。 其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后 ， 土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議 。 （八）財務(wù)費用 ? 指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用 。 → 其測算依企業(yè) （ 或項目 ） 的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算 。 → 根據(jù)項目開發(fā)實施方案中開發(fā)進度 、 時序的安排 ， 相應(yīng)地做出投資計劃 ， 繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖 ， 并據(jù)此相應(yīng)地計算預(yù)計發(fā)生的財務(wù)費用 。 （九）銷售費用 ? 包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值 ， 吸引二級開發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務(wù) ， 盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃 、 推廣活動 ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費用等 。 → 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多 ， 因此沒有太多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒 。 這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃結(jié)合市場需求分別測算 。 （十）應(yīng)納稅費 ? 土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、所得稅、印花稅、進口設(shè)備關(guān)稅等。 → 具體納稅額計算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 （十一）不可預(yù)見費 ? 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。 → 視不同階段的測算精度以及項目不可預(yù)見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數(shù)，以一定比例適當計取，通常為 1％～ 5％。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 ? 以上闡述的是土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成及其測算的相關(guān)依據(jù) 。 我公司據(jù)此編制了 土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板 ， 作為成本測算的基本模板 ，結(jié)合具體項目的具體情況逐項測算 ， 并編制該項目土地一級開發(fā)的成本測算報告 。 → 成本 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 ? 編制流程如下： 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理 根據(jù)通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據(jù)：原始資料、數(shù)據(jù)，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原由 測算分析及結(jié)論 匯總編制出測算報告 結(jié) 束 語 ? 總之 ， 土地一級開發(fā)成本測算是在培訓(xùn)教材定義的土地一級開發(fā)范圍 、 工作內(nèi)容 、 品質(zhì)目標的基礎(chǔ)上 ， 根據(jù)相應(yīng)的項目土地一級開發(fā)實施方案 ， 對具體項目的成本進行測算 。 不同的土地一級開發(fā)項目 ， 開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同 ， 現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬別 ， 因此 ， 項目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至會相差很大 。 從某種意義上說 ， 每一個開發(fā)項目都有其特殊性 ， 都是不可復(fù)制的 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構(gòu)成及測算方面的普遍規(guī)律 。 在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析 ， 在獲得準確 、 詳實的基礎(chǔ)資料的前提下 ， 認真分析研究相關(guān)政策 、 法規(guī) 、 文件 ， 結(jié)合目前市場行情 ， 使成本測算結(jié)果更合理 ， 更貼近操作實際 ， 這才是我們進行測算的最終目的 。 謝謝！
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