【正文】 法來共同取定：第一是成本法，指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。土地出讓價格則應根據(jù)土地開發(fā)成本、 土地用途、土地等級、土地效益、市場情況、土地地理位置（臨道路、臨水景、臨街等情況）、利潤及稅金等因素合理確定。第二是收益法，指預計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于評估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。第三是市場比較法，指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法?！　〉谒氖羌僭O開發(fā)法，預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。 運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。這一方法較適用于土地地塊的估價，根據(jù)現(xiàn)時的一般建筑成本和建成后房地產(chǎn)的售價來確定地塊的價格。第五是基準地價系數(shù)修正法，基準地價和標定（準）地價由市價格主管部門會同市土地管理部門等有關部門擬定，經(jīng)市人民政府批準后，定期向社會公布，在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。運用基準地價修正法評估宗地價格時，應按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。基準地價是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時期的不同土地區(qū)域或級別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價格。標定（準）地價是以基準地價為基礎確定的標準宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。：成本法進行地價測算成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當?shù)睦悾涂梢詷?gòu)成地塊的最低出讓價格了。對單一的地塊而言，由于所花費的成本只能歸屬于單一的對象，因此計算成本很簡單，同時地塊的出讓價格與其所直接耗費的成本有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如土地用途、等級、地理位置等也都是事先確定的；但如果是大面積開發(fā)的話，某一地塊的出讓價格則與其所直接耗費成本沒有必然的聯(lián)系，售價高的可能成本很低，反之亦然，因為地塊的出讓價格還與土地用途、土地等級、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關系；因此這時候如果為了確定地塊出讓價格而去計算每一塊地塊的成本就沒有多大的意義了。但是如果從財務角度上為了核算成本，去計算每一塊地塊的成本也無不可。在大面積土地開發(fā)的情況下，對其總成本的投入計算也還是比較簡單的，但如何把總成本分配到每單一的地塊上去呢？這是一個難題。如果平均分配的話，那也很簡單，土地開發(fā)總成本由征地費用、動拆遷費用、市政工程基礎配套設施建設費用、財務費用及管理費用等組成，只要算出了總的成本，除以所有可利用地塊的總面積，就能得出各地塊每平方米的成本價，也因此可以計算出各地塊的成本了。但這樣計算出的是平均成本，沒有反映出單塊地塊的真實成本，其實這也不重要，因為地塊出讓價格與它沒有多大的關系，但是出于某種目的非要去計算的話，那么我認為應該采用就近原則較好，同時根據(jù)其相對價值大（出讓價格也高）權(quán)重也大的原則進行合理分配。就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的征地、拆遷及工程費用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設（含橋梁工程）的費用的一半歸屬于該區(qū)域地塊；財務費用及管理費用則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權(quán)重進行分攤。如果該區(qū)域地塊為單一地塊時就簡單，如果該區(qū)域地塊包含有幾塊地塊，則要采用權(quán)重原則進行合理分配，誰的價值高按權(quán)重比例誰所分攤的成本也應該高。下面就以我單位開發(fā)計劃中的第10區(qū)地塊分析如下：第10區(qū)地塊，南側(cè)為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側(cè)為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側(cè)為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側(cè)為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路和辰塔路穿越。該地塊有相對的獨立性，因此該地塊的征地、動拆遷費很好核算；歸屬于該地塊市政工程基礎配套設施建設費用根據(jù)就近原則也能夠很好的核算，所屬區(qū)的高速公路綠化帶工程費用全額分攤，油墩港橋工程費用全額分攤，辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋工程費用半額分攤，所屬區(qū)的橫涇港治理費用半額分攤，所屬區(qū)的三新路工程費用半額分攤，所屬區(qū)的施賢路和辰塔路全額分攤，整個場區(qū)內(nèi)的場地平整、綠化費用等工程費用全額分攤；財務費用及管理費用則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權(quán)重進行分攤。假設第10區(qū)地塊為一單元的地塊，那么它的總成本到此已經(jīng)核算出來了。如果第10區(qū)地塊還要細化為各小地塊再出讓的話，就要運用權(quán)重原則對總成本進行合理　攤配，根據(jù)誰的價值高誰所分攤的成本也應該高，此時就要對各小地塊的價值進行測算了，根據(jù)土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、土地等級、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等因素評定各小地塊的相對價值，取定各小地塊的權(quán)重，從而把總成本合理的分配到各小地塊上，為每一地塊的出讓底價提供參考依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認定制度。房地產(chǎn)估價，均應委托有房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書的專業(yè)估價機構(gòu)進行估價；專業(yè)估價機構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行獨立、客觀、公正地估價。因此對我公司開發(fā)地塊的估價也均需要委托專業(yè)的有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，委托估價時需要提供相應的詳細資料，并要求評估機構(gòu)至少用三種方法進行估價，根據(jù)不同的方法所得出的價格進行綜合加權(quán)取定地塊的客觀合理價格（或價值），以此價格作為我公司地塊出讓的底價。30 / 30