土地一級開發(fā)項目成本測算概述-資料下載頁
2025-01-20 12:56本頁面
【正文】 發(fā)項目和開發(fā)過程進行公正 、 客觀的評價 。 該費用可參考國家有關工程咨詢的收費標準 （ 計價格 1283號文 ）進行測算 。 （六）工程建設其他費用 6. 其他 → 指其他和工程建設相關但未歸屬前述項目的其他相關費用 ， 按預計發(fā)生的項及相關文件估算 。例如：委托代建的項目還會發(fā)生 “ 代建工程管理費 ” ， 參 京發(fā)改 [2023]298號文關于印發(fā) 《 北京市政府投資建設項目代建制管理辦法 （ 試行 ） 》 的通知 執(zhí)行 。 （七）管理費 指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費 ， 包括土地一級開發(fā)的建設期和代政府進行土地出讓的銷售期 。 該費用應根據項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平 、 資源投入情況等進行核算 。 → 2023年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市[2023]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機構負責籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項目核準 、 征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施 。 其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的 ， 開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后 ， 土地儲備機構應當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協議 。 （八）財務費用 指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關財務費用 。 → 其測算依企業(yè) （ 或項目 ） 的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應視具體情況分別測算 。 → 根據項目開發(fā)實施方案中開發(fā)進度 、 時序的安排 ， 相應地做出投資計劃 ， 繪出資金流入流出的現金流量圖 ， 并據此相應地計算預計發(fā)生的財務費用 。 （九）銷售費用 包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值 ， 吸引二級開發(fā)商和最終用戶 ， 完成土地出讓任務 ， 盡快收回開發(fā)成本而進行的策劃 、 推廣活動 ， 和因此發(fā)生的各種廣告 、 宣傳費用等 。 → 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定 ， 而且市場中二級開發(fā)的銷售經驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售 ， 已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多 ， 因此沒有太多的經驗數據可供借鑒 。 這就需要企業(yè)根據自己項目的土地出讓計劃結合市場需求分別測算 。 （十）應納稅費 土地一級開發(fā)涉及的應納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、所得稅、印花稅、進口設備關稅等。 → 具體納稅額計算方法詳見國家相關稅收政策的規(guī)定。 （十一）不可預見費 包括基本預備費和漲價預備費。 → 視不同階段的測算精度以及項目不可預見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數，以一定比例適當計取，通常為 1％～ 5％。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 以上闡述的是土地一級開發(fā)項目的成本構成及其測算的相關依據 。 我公司據此編制了 土地一級開發(fā)項目成本測算通用模板 ， 作為成本測算的基本模板 ， 結合具體項目的具體情況逐項測算 ， 并編制該項目土地一級開發(fā)的成本測算報告 。 → 成本 測算報告編制包括： 1. 編制 測算表格； 2. 編制測算說明； 3. 編制測算分析。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 編制流程如下： 基礎數據收集、整理 根據通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據：原始資料、數據，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原由 測算分析及結論 匯總編制出測算報告 結 束 語 ?總之 ， 土地一級開發(fā)成本測算是在培訓教材定義的土地一級開發(fā)范圍 、 工作內容 、 品質目標的基礎上 ， 根據相應的項目土地一級開發(fā)實施方案 ， 對具體項目的成本進行測算 。 不同的土地一級開發(fā)項目 ， 開發(fā)范疇及具體建設內容不同 ， 現況及周邊條件亦可能千差萬別 ， 因此 ， 項目的開發(fā)成本往往不盡相同 ， 甚至會相差很大 。 從某種意義上說 ， 每一個開發(fā)項目都有其特殊性 ， 都是不可復制的 。 因此 ， 我們今天只是闡述了一些成本構成及測算方面的普遍規(guī)律 。 在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析 ， 在獲得準確 、 詳實的基礎資料的前提下 ， 認真分析研究相關政策 、法規(guī) 、 文件 ， 結合目前市場行情 ， 使成本測算結果更合理 ， 更貼近操作實際 ， 這才是我們進行測算的最終目的 。 謝謝！ 謝謝 觀賞 WPS Office Make Presentation much more fun WPS官方微博 kingsoftwps
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