有關(guān)土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本測算工作-資料下載頁
2025-08-04 01:39本頁面
【正文】 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級開發(fā)項(xiàng)目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管，對有些項(xiàng)目還要從社會利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級開發(fā)項(xiàng)目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認(rèn)真估算。項(xiàng)目后評價(jià)費(fèi)用指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評價(jià)。該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算 。其他指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如：委托代建的項(xiàng)目還會發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等 。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費(fèi)用。（七）管理費(fèi)指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。有關(guān)地方規(guī)定通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測算依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費(fèi)用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。（十）應(yīng)納稅費(fèi)土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計(jì)算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。（十一）不可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測算精度不同，而以開發(fā)成本為基數(shù)，適當(dāng)計(jì)取一定比例。
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