土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的基本工作內(nèi)容及成本測(cè)算-資料下載頁
2025-05-13 21:52本頁面
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【正文】 正、客觀的 評(píng)價(jià) 。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（計(jì)價(jià)格 1283 號(hào)文）進(jìn)行測(cè)算。 其他 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項(xiàng)目的其他相關(guān)費(fèi)用，按預(yù)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)及相關(guān)文件估算。例如：委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”，參省市發(fā)改系統(tǒng)文件關(guān)于“政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建管理辦法”執(zhí)行。 （七）管理費(fèi) 指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 可以參考北京市，北京市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》的通知京國(guó)土市 [2021]549 號(hào)文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本 2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。 其測(cè)算 依企業(yè)（或項(xiàng)目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有所不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況測(cè)算。 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度、時(shí)序的安排，相應(yīng)地做出投資計(jì)劃，繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖，并擾此相應(yīng)地計(jì)算預(yù)計(jì)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （九）銷售費(fèi)用 包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng)，和因此而發(fā)生的廣告、宣傳費(fèi)用等。 目前，政府給一級(jí)土地開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定 ，而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售，已經(jīng)實(shí)施的完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自身項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃結(jié)合市場(chǎng)需求分別測(cè)算。 （十）應(yīng)納稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)城市建設(shè)保護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等。 具體納稅計(jì)算方法詳見國(guó)家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 （十一）不可預(yù)見費(fèi)用 包括：基本預(yù)備費(fèi)和和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 視不同階段的測(cè)算精度以及項(xiàng)目不可預(yù)見因素多少的不同。以開發(fā)成本為基 數(shù)，以一定比例適當(dāng)計(jì)取，通常為 15%。 四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算 報(bào)告 編制 以上簡(jiǎn)述的是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù)。市場(chǎng)上有《土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板》。具體見下文。 總之，土地一級(jí)開發(fā)是根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)范圍、工作內(nèi)容、品質(zhì)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，根據(jù)相應(yīng)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，對(duì)具體項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行測(cè)算。不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦可能千差萬別，因此，項(xiàng)目開發(fā)成本往往不盡相同，甚至?xí)嚓P(guān)很大。從某種意義上說，每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目 都有著自己特殊性，都是不可能復(fù)制的。因此，以上僅僅是一些成本構(gòu)成及測(cè)算的普遍規(guī)律。具體項(xiàng)目測(cè)算時(shí)還需要具體問題具體分析，在獲得準(zhǔn)確、詳實(shí)的基礎(chǔ)資料的前提下，認(rèn)真分析研究相關(guān)政策。 特別聲明： 1：資料來源于互聯(lián)網(wǎng)，版權(quán)歸屬原作者 2：資料內(nèi)容屬于網(wǎng)絡(luò)意見，與本賬號(hào)立場(chǎng)無關(guān) 3：如有侵權(quán)，請(qǐng)告知，立即刪除。
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