6土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析范文-資料下載頁(yè)
2024-09-25 18:04本頁(yè)面
【正文】 得信貸資金后，作為事業(yè)單位無(wú)法直接進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)工作，一般均須成立一家融資平臺(tái)公司專門負(fù)責(zé)相關(guān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。平臺(tái)公司將生地變?yōu)槭斓?，便可通過(guò)“招拍掛”方式將土地投入市場(chǎng)，拍賣所得收入直屬市財(cái)政[7]。在這一融資模式中，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款往往只是政府土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)行貸款融資的冰山一角，因政府還可以通過(guò)平臺(tái)公司獲得大量的銀行貸款。 可以說(shuō)，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，不太鼓勵(lì)企業(yè)參與到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中來(lái)。從2009年開(kāi)始，包括北京、海南等省市都有意強(qiáng)化了政府收編土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)無(wú)法介入。因而，企業(yè)通過(guò)與政府收益分成而獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的超額收益的機(jī)會(huì)，實(shí)際上是越來(lái)越少了。 （五）征地、拆遷工作的風(fēng)險(xiǎn) 土地對(duì)涉地單位、個(gè)人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設(shè)計(jì)不合理、或方案溝通程度不足，導(dǎo)致征地、拆遷周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)。 （六）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、樓市調(diào)控政策的變化，往往會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風(fēng)險(xiǎn)。 四、總結(jié) 盡管仍然存在著種種風(fēng)險(xiǎn)，但與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的分成收益模式往往收益率更高，并能通過(guò)與地方政府利益的捆綁，獲得多項(xiàng)政策支持，從而大幅降低一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成模式，一般會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較強(qiáng)的盈利能力，a股市場(chǎng)上的綿世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。 [1]本案例資料來(lái)源于中天城投2009年7月7日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整投資方案暨全面收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》。 [2]本案例資料來(lái)源于云南城投2008年5月12日發(fā)布的《云南城投置業(yè)股份有限公司第五屆董事會(huì)第五次會(huì)議決議公告》。 [3]本案例資料來(lái)源于漳州發(fā)展2009年12月30日發(fā)布的《董事會(huì)重大合同公告》。 [4]在前述漳州發(fā)展的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)案例中，合作協(xié)議書約定：當(dāng)?shù)貕K掛牌出讓時(shí)，若漳州發(fā)展最終中標(biāo)摘牌，XX市XX縣區(qū)政府同意，本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益于成交確認(rèn)日轉(zhuǎn)為地價(jià)款；若由非漳州發(fā)展中標(biāo)摘牌，XX市XX縣區(qū)政府應(yīng)在土地出讓收入到達(dá)其財(cái)政專戶之日起30日內(nèi)將本公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金、年12%收益及應(yīng)分得的土地出讓收益支付給漳州發(fā)展。 [5]本案例資料選自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，新江灣城位于XX省東北部XX縣區(qū)境內(nèi)，其中由上海城投公司實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)的為5平方公里。 [6]根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，由XX縣區(qū)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目的用地手續(xù)及拆遷安置工作，中新綿世方面負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施所需的全部資金，項(xiàng)目整理出來(lái)的土地對(duì)外公開(kāi)出讓取得收入后，XX縣區(qū)土地儲(chǔ)備中心先按中新綿世在項(xiàng)目的實(shí)際投入返還成本，再按項(xiàng)目土地出讓收入的23％支付中新綿世投資收益。此案例資料來(lái)源于2010年3月15日發(fā)布的《北京綿世投資集團(tuán)股份有限公司關(guān)于參股公司正在進(jìn)行的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提前終止和結(jié)算的公告》。 [7]北京案例的相關(guān)資料來(lái)源于《北京千億土地儲(chǔ)備貸款成房市推手》，載于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年4月17日版。 第14頁(yè) 共14頁(yè)
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