6土地一級開發(fā)的內(nèi)容及模式比較分析范文-資料下載頁
2025-09-16 18:04本頁面
【正文】 得信貸資金后，作為事業(yè)單位無法直接進行一級土地開發(fā)工作，一般均須成立一家融資平臺公司專門負責相關(guān)土地一級開發(fā)。平臺公司將生地變?yōu)槭斓兀憧赏ㄟ^“招拍掛”方式將土地投入市場，拍賣所得收入直屬市財政[7]。在這一融資模式中，商業(yè)銀行發(fā)放的土地儲備貸款往往只是政府土地一級開發(fā)進行貸款融資的冰山一角，因政府還可以通過平臺公司獲得大量的銀行貸款。 可以說，目前的政策在大方向上是確保政府能壟斷土地一級市場，不太鼓勵企業(yè)參與到土地一級開發(fā)的過程中來。從2009年開始，包括北京、海南等省市都有意強化了政府收編土地一級開發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)無法介入。因而，企業(yè)通過與政府收益分成而獲得土地一級開發(fā)的超額收益的機會，實際上是越來越少了。 （五）征地、拆遷工作的風險 土地對涉地單位、個人的重要性不言而喻。相關(guān)單位、個人對征地、拆遷及安置方案的利益訴求不盡相同，存在因方案設計不合理、或方案溝通程度不足，導致征地、拆遷周期不確定的風險。 （六）市場風險 相對于二級開發(fā)，土地一級開發(fā)的周期一般較長。由于宏觀經(jīng)濟形勢、樓市調(diào)控政策的變化，往往會對土地市場景氣程度有一定影響，從而可能引發(fā)土地分期和滾動開發(fā)的周期不完全確定、土地上市能否成交的風險。 四、總結(jié) 盡管仍然存在著種種風險，但與房地產(chǎn)二級開發(fā)相比，土地一級開發(fā)的分成收益模式往往收益率更高，并能通過與地方政府利益的捆綁，獲得多項政策支持，從而大幅降低一級開發(fā)的市場風險。因而，在擁有相關(guān)政府資源的前提下，選擇土地一級開發(fā)的收益分成模式，一般會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較強的盈利能力，a股市場上的綿世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。 [1]本案例資料來源于中天城投2009年7月7日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整投資方案暨全面收購華潤貴陽股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告》。 [2]本案例資料來源于云南城投2008年5月12日發(fā)布的《云南城投置業(yè)股份有限公司第五屆董事會第五次會議決議公告》。 [3]本案例資料來源于漳州發(fā)展2009年12月30日發(fā)布的《董事會重大合同公告》。 [4]在前述漳州發(fā)展的土地一級開發(fā)案例中，合作協(xié)議書約定：當?shù)貕K掛牌出讓時，若漳州發(fā)展最終中標摘牌，XX市XX縣區(qū)政府同意，本公司實際投入的土地一級開發(fā)資金、年12%收益及應分得的土地出讓收益于成交確認日轉(zhuǎn)為地價款；若由非漳州發(fā)展中標摘牌，XX市XX縣區(qū)政府應在土地出讓收入到達其財政專戶之日起30日內(nèi)將本公司實際投入的土地一級開發(fā)資金、年12%收益及應分得的土地出讓收益支付給漳州發(fā)展。 [5]本案例資料選自中國房產(chǎn)信息集團，新江灣城位于XX省東北部XX縣區(qū)境內(nèi)，其中由上海城投公司實施綜合開發(fā)的為5平方公里。 [6]根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，由XX縣區(qū)土地儲備中心負責項目的用地手續(xù)及拆遷安置工作，中新綿世方面負責提供項目實施所需的全部資金，項目整理出來的土地對外公開出讓取得收入后，XX縣區(qū)土地儲備中心先按中新綿世在項目的實際投入返還成本，再按項目土地出讓收入的23％支付中新綿世投資收益。此案例資料來源于2010年3月15日發(fā)布的《北京綿世投資集團股份有限公司關(guān)于參股公司正在進行的土地一級開發(fā)項目提前終止和結(jié)算的公告》。 [7]北京案例的相關(guān)資料來源于《北京千億土地儲備貸款成房市推手》，載于《21世紀經(jīng)濟報道》2010年4月17日版。 第14頁 共14頁
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