【正文】 的選擇（包括實施一級開發(fā)及掛牌上市）。第六章 項目聯(lián)合協(xié)調組 第十一條 甲乙雙方同意成立項目聯(lián)合協(xié)調組，負責前期控規(guī)的研究、制定，土地開發(fā)階段的分配，協(xié)助項目公司辦理各相關手續(xù)以及協(xié)同一致處理解決其他具體問題全力配合支持項目的開發(fā)建設、運營和落實相關優(yōu)惠政策。項目聯(lián)合協(xié)調組的設立、成員、職責、制度等由甲乙另行具體協(xié)商約定。第七章 項目進度計劃第十二條 為合理有序開發(fā)本項目，特制訂項目進度計劃表（具體參閱附件）。第八章 政策支持和優(yōu)惠第十三條 甲方負責XX市經濟技術開發(fā)區(qū)、XX市政府及土地、財政等部門的 權限范圍內對該項目產業(yè)用地、配套用地等給予優(yōu)惠政策，原則上實現(xiàn)該區(qū)域土地開發(fā)收支平衡。甲方應為“XXXXXXXXXX項目”項目招商引資、產業(yè)導入設立專門的各項優(yōu)惠政策。乙方或其導入的其他投資者符合該產業(yè)導入優(yōu)惠政策的項目有權享受相應的優(yōu)惠政策。在國家、地方具有相關優(yōu)惠政策的情形下，甲方保證項目公司能夠享有，并積極促使項目公司在開發(fā)、建設、經營、融資、成本回收、稅收等方面享有不低于項目所在地其他第三方的各項優(yōu)惠。第九章 違約責任及退出機制第十四條 發(fā)生下述任一情形，甲方需保證乙方開發(fā)成本和投入的收回，并 仍需按已經發(fā)生的成本和投入的【】%的標準向乙方支付收益：截止【】年【】月【】日，該項目規(guī)劃仍未獲得最終批準，或批準的結果與本協(xié)議約定存在根本性的區(qū)別。非乙方原因，項目一期不能首先進行開發(fā)的。非乙方原因，推出的地塊不能如期上市交易的或交易未成功的。非乙方原因，該項目地塊存在或發(fā)生糾紛致使乙方無法進行開發(fā)的。第十五條 因本協(xié)議發(fā)生的爭議，雙方通過友好協(xié)商方式解決。如協(xié)商不成，則 可提交【】仲裁委員會予以仲裁。第十章 附則1．本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受國家法律保護和管轄。2．本協(xié)議雙方均應按本協(xié)議的約定履行各自的義務，如發(fā)生糾紛，協(xié)議雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，協(xié)議任何一方均可以向有管轄權的人民法院起訴。3．本協(xié)議經雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。4．本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行簽訂補充協(xié)議，作為本協(xié)議附件。5．本協(xié)議附件和附圖是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。6．本協(xié)議正式本一式兩份，協(xié)議雙方各持一份，本協(xié)議副本一式兩份，兩份協(xié)議正本和兩份協(xié)議副本具有同等法律效力。第五篇：土地一級開發(fā)流程土地一級開發(fā)流程 土地一級開發(fā)成本和收益 成本構成：征地、拆遷補償及有關稅費；收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的8%，主體是企業(yè)。對于招標項目，成本構成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標檔中提出方案，作為評標參考。一級開發(fā)的土地范圍政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權的；由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其它成片開發(fā)，需六、一級開發(fā)土地進入公開市場交易的審查內容根據土地儲備開發(fā)聯(lián)審會議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認需要完成交通評價、名木古樹處理、古都風貌保護及文物保護處理、環(huán)境評價等工作的，須按有關要求在土地入市交易前完成。屬于新增建設用地的，提交征地（農轉用）政府批文及征地結案檔；屬于存量劃撥建設用地的，提交國有土地使用權證或其它權屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結案檔；有上級主管單位的，應提交其上級主管單位的批準文件。其中：屬于中央在京單位的，應提交國務院機關事務管理局或中直機關事務管理局批準文件；屬于軍隊的，應遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準檔。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進行公示。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。對于可以獨立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其它可獨立出讓的市國土局在進行一級開發(fā)項目建設用地進行預審；、市國土局委托市、區(qū)縣土地儲備機構編制一級開發(fā)實施方案；市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項目提交市土地儲備開發(fā)聯(lián)席會議討論（平均兩個月召開一次），聯(lián)席會對一級開發(fā)實施方案提出原則意見。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內容：市國土局會同相關部門直接委托土地儲備機構實施土地一級開發(fā)或者通過招標選擇具備相應資質的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設意見，市國土局據此確定招標條件；下達土地一級開發(fā)批復；簽訂土地一級開發(fā)合同。程序三：辦理建設意見（根據聯(lián)席會要求辦理）對于部分重點項目，需根據聯(lián)席會議要求到市建委辦理建設意見。程序四：辦理交通評價檔審批（根據聯(lián)席會要求辦理）下列項目需要辦理交通影響評價：（1）規(guī)劃市區(qū)內，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項目及超過5萬平方米的居住類項目；市園林局監(jiān)督檢查處 審查標準：申辦人提出的申請符合申請條件，提交的申請材料齊全，符合法定形式；凡申請避讓保護古樹名木的申請人必須按申請書所列欄目認真填寫，字跡清楚；樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：北京市園林局避讓保護古樹名木措施申請表。申請內容包括申請人；聯(lián)系電話；申請避讓保護古樹名木的詳細地點；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、標牌號、原因；申報單位意見（蓋章）；古樹名木產權業(yè)主單位意見（蓋章）；規(guī)劃意見書及附圖；避讓保護古樹名木措施（含具體避讓保護方案）。辦理時間： 20個工作日——辦理避讓古樹名木移植許可 政府主管部門： 市園林局城市綠化處 審查標準：是否屬于因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案是否符合要求；市政府或市發(fā)改委審核的項目在市環(huán)保局環(huán)境影響評價管理處辦理，區(qū)縣項目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標準：符合《北京市為保護環(huán)境禁止建設項目、禁止建設地區(qū)和嚴格控制建設地區(qū)的名錄》的要求；符合國家產業(yè)政策；符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護規(guī)劃；要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；采用的技術與裝備政策須符合清潔生產的要求；污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護排放標準；滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。建設單位應當承諾在項目投入使用前向利害關系人如實說明該地區(qū)的環(huán)境質量現(xiàn)狀及擬采取的防護措施。能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報告書的建設項目，需提交論證會、聽證會或采取其它方式征求有關單位、專家和公眾意見的結果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；1離輻射防護與輻射源安全基本標準》（GB188712002）和《電磁輻射防護規(guī)定》（GB870288）及其導出標準中的強制性規(guī)定。1地區(qū)環(huán)境質量超標，建設單位應采取必要的防護措施，以減少外環(huán)境對本項目的影響；1圍產生污染的工業(yè)項目保持一定的防護距離；報告書60日、報告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書 政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設用地管理科）審查標準：實體審查（1）符合各類城市規(guī)劃（《城市規(guī)劃法》和《北京市城市規(guī)劃條例》）。（2）新征（占）用地的建設項目，市計劃主管部門對項目建議書的批復檔原件1份(中央和部隊在京項目,為市建設主管部門的批復檔)。自有用地的建設項目，需有建設單位（個人）的用地權屬文件。形式審查（1）環(huán)保部門批準的環(huán)境影響評價檔。（2）無線電主管部門對產生無線電波輻射和可能對無線電臺（站）造成有害干擾的建設項目的審查同意意見；（3）廣播電視主管部門對擬搬遷廣播電視設施的建設項目及在已有廣播電視信號空中專用傳輸通路內的建設項目審查同意意見；所需文件資料：申請書；用地說明書；地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；平面設計圖1份；環(huán)評、交評審批意見；地區(qū)布局合理；主要產品未對國內市場形成壟斷；未影響我國經濟安全；合理開發(fā)并有效利用了資源；生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產得到有效保護；未對公眾利益，特別是項目建設地的公眾利益產生重大不利影響；1房地產企業(yè)開發(fā)資質證明文件；1項目申報單位具有承擔相應項目建設的能力。所需文件資料：由具備相應工程咨詢資格的機構編制的項目申請報告一式5份（主要內容包括：項目申報單位元情況，擬建項目情況，建設用地與相關規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經濟和社會效果分析等）；一級開發(fā)批復；項目用地預審意見；征地補償安置初步協(xié)議；法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；中外合營項目，合營各方簽署的合作意向書；環(huán)評、交評審批意見；其它材料。辦理時間：區(qū)縣發(fā)改委20個工作日，市發(fā)改委20個工作日1土地利用總體規(guī)劃局部調整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時間：分局30個工作日，市局30個工作日 程序十一：辦理拆遷許可證（實施拆遷）一級開發(fā)項目用地內涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結案表后方可入市。對于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科 所需文件資料：申請書；《規(guī)劃意見書》及附圖；一級開發(fā)批復和建設項目用地預審意見；一級開發(fā)項目立項核準檔；拆遷實施方案；安置房屋或者拆遷補償資金的證明檔；其它材料。辦理時間： 30個工作日程序十二：編制市政基礎設施實施方案 政府主管部門：市國土局會同有關部門 主要工作內容：完成一級開發(fā)后的土地納入土地儲備庫，依據土地供應計劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲備庫的，由市國土局根據委托合同和成本審核結果支付相應土地開發(fā)費或管理費；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設補償費。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時，國土局應會同有關部門確定入市交易底價，具體步驟如下：市國土局和市發(fā)改委根據評估機構評估的市場價格提出土地入市交易底價初步建議；市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設、財政等相關部門和有關專家組成的地價評審委員會進行審議；市國土局會同市發(fā)改委根據審議意見確定底價，特殊情況與市發(fā)改委共同報市政府批準。按照目前的運作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會議討論，但基本都能通過。今后土地供應計劃和儲備開發(fā)計劃完善后，預計此步驟可省去。直接確定開發(fā)企業(yè)的一級開發(fā)項目程序當前，土地一級開發(fā)項目招標管理辦法尚未出臺，由企業(yè)實施的一級開發(fā)項目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下： 程序一：確定土地一級開發(fā)項目授權委托書（原件2份）；代理人身份證（復印件2份）；該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；項目所在區(qū)域控規(guī)（復印件蓋章2份）； 1：2000或1：500地形圖（原件2份）；無抵押、無法院查封等他項權利限制說明（原件蓋章2份）；1國有土地使用證或權屬證明文件（驗原件、留蓋章復印件2份）；1原土地方同意進行一級開發(fā)的意見；1項目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級主管部門同意進行一級開發(fā)的意見；1演示文稿（電子版）；1其它數(shù)據。程序三：簽訂土地一級開發(fā)合同一級開發(fā)項目經聯(lián)席會議同意后，由市國土局對一級開發(fā)企業(yè)下達土地一級開發(fā)批復，雙方簽訂一級開發(fā)合同。程序四：辦理建設項目用地預審 政府主管部門：擬進行一級開發(fā)的單位先向國土分局市場科提出預審申請，經同意后，開發(fā)單位再將材料上報到市國土局市場處。審查標準：選址符合總體規(guī)劃（在總歸圖紙上沒有，但是如果在文字中有體下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。九、符合458號文的一級開發(fā)項目程序根據市國土局《關于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出2004）458號），對于以下三類用地在符合先行有關政策的前提下，準許其以原建設單位為主體，繼續(xù)完善前期相關批準手續(xù)并進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作，使土地達到入市交易條件：（1）2004年1月9日前已經取得項目建議書批復或規(guī)劃批準檔,且到2004年8月31日至少有一個檔依然有效的用地；（2）2004年8月31日前已取得市危保辦或區(qū)政府核發(fā)規(guī)劃論證意見函的房改帶危改項目用地；（3）2004年8月31日前，符合綠化隔離帶相關政策并已進入實施階段的項目用地。這三類項目的一級開發(fā)程序如下：程序一：取得市聯(lián)席會議準許繼續(xù)辦理前期工作的意見所需提交的材料除了授權委托的一級開發(fā)項目上會需提交的材料外，還應提交項目符合458號文要求的檔。程序二：辦理建設項目用地預審 與授權委托的一級開發(fā)項目相同下面的程序與“土地一級開發(fā)一般程序”的“程序三”至“程序十四”相同。開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）承擔。這個規(guī)定為開發(fā)商參與土地一級開