【正文】 法來共同取定：第一是成本法，指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。土地出讓價(jià)格則應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)成本、 土地用途、土地等級(jí)、土地效益、市場情況、土地地理位置（臨道路、臨水景、臨街等情況）、利潤及稅金等因素合理確定。第二是收益法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法適用于評(píng)估有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。第三是市場比較法，指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等的修正，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多的場合，在房地產(chǎn)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，最常用的估價(jià)方法?！　〉谒氖羌僭O(shè)開發(fā)法，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。這一方法較適用于土地地塊的估價(jià)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)的一般建筑成本和建成后房地產(chǎn)的售價(jià)來確定地塊的價(jià)格。第五是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市土地管理部門等有關(guān)部門擬定，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，定期向社會(huì)公布，在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙?duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?；鶞?zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)內(nèi)一定時(shí)期的不同土地區(qū)域或級(jí)別的不同用途的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。：成本法進(jìn)行地價(jià)測算成本法是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。由于土地在生地開發(fā)成熟地時(shí)，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當(dāng)?shù)睦?，就可以?gòu)成地塊的最低出讓價(jià)格了。對(duì)單一的地塊而言，由于所花費(fèi)的成本只能歸屬于單一的對(duì)象，因此計(jì)算成本很簡單，同時(shí)地塊的出讓價(jià)格與其所直接耗費(fèi)的成本有著必然的聯(lián)系，由于是單一所以地塊其它情況如土地用途、等級(jí)、地理位置等也都是事先確定的；但如果是大面積開發(fā)的話，某一地塊的出讓價(jià)格則與其所直接耗費(fèi)成本沒有必然的聯(lián)系，售價(jià)高的可能成本很低，反之亦然，因?yàn)榈貕K的出讓價(jià)格還與土地用途、土地等級(jí)、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等等因素有著密切的關(guān)系；因此這時(shí)候如果為了確定地塊出讓價(jià)格而去計(jì)算每一塊地塊的成本就沒有多大的意義了。但是如果從財(cái)務(wù)角度上為了核算成本，去計(jì)算每一塊地塊的成本也無不可。在大面積土地開發(fā)的情況下，對(duì)其總成本的投入計(jì)算也還是比較簡單的，但如何把總成本分配到每單一的地塊上去呢？這是一個(gè)難題。如果平均分配的話，那也很簡單，土地開發(fā)總成本由征地費(fèi)用、動(dòng)拆遷費(fèi)用、市政工程基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用等組成，只要算出了總的成本，除以所有可利用地塊的總面積，就能得出各地塊每平方米的成本價(jià)，也因此可以計(jì)算出各地塊的成本了。但這樣計(jì)算出的是平均成本，沒有反映出單塊地塊的真實(shí)成本，其實(shí)這也不重要，因?yàn)榈貕K出讓價(jià)格與它沒有多大的關(guān)系，但是出于某種目的非要去計(jì)算的話，那么我認(rèn)為應(yīng)該采用就近原則較好，同時(shí)根據(jù)其相對(duì)價(jià)值大（出讓價(jià)格也高）權(quán)重也大的原則進(jìn)行合理分配。就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的征地、拆遷及工程費(fèi)用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設(shè)（含橋梁工程）的費(fèi)用的一半歸屬于該區(qū)域地塊；財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用則按該區(qū)域地塊前述費(fèi)用按總費(fèi)用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。如果該區(qū)域地塊為單一地塊時(shí)就簡單，如果該區(qū)域地塊包含有幾塊地塊，則要采用權(quán)重原則進(jìn)行合理分配，誰的價(jià)值高按權(quán)重比例誰所分?jǐn)偟某杀疽矐?yīng)該高。下面就以我單位開發(fā)計(jì)劃中的第10區(qū)地塊分析如下：第10區(qū)地塊，南側(cè)為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側(cè)為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側(cè)為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側(cè)為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路和辰塔路穿越。該地塊有相對(duì)的獨(dú)立性，因此該地塊的征地、動(dòng)拆遷費(fèi)很好核算；歸屬于該地塊市政工程基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)就近原則也能夠很好的核算，所屬區(qū)的高速公路綠化帶工程費(fèi)用全額分?jǐn)?，油墩港橋工程費(fèi)用全額分?jǐn)?，辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋工程費(fèi)用半額分?jǐn)?，所屬區(qū)的橫涇港治理費(fèi)用半額分?jǐn)?，所屬區(qū)的三新路工程費(fèi)用半額分?jǐn)偅鶎賲^(qū)的施賢路和辰塔路全額分?jǐn)?，整個(gè)場區(qū)內(nèi)的場地平整、綠化費(fèi)用等工程費(fèi)用全額分?jǐn)?；?cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)用則按該區(qū)域地塊前述費(fèi)用按總費(fèi)用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。假設(shè)第10區(qū)地塊為一單元的地塊，那么它的總成本到此已經(jīng)核算出來了。如果第10區(qū)地塊還要細(xì)化為各小地塊再出讓的話，就要運(yùn)用權(quán)重原則對(duì)總成本進(jìn)行合理　攤配，根據(jù)誰的價(jià)值高誰所分?jǐn)偟某杀疽矐?yīng)該高，此時(shí)就要對(duì)各小地塊的價(jià)值進(jìn)行測算了，根據(jù)土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、土地等級(jí)、土地效益、市場情況、土地地理位置、交通情況、周圍的綠化環(huán)境等因素評(píng)定各小地塊的相對(duì)價(jià)值，取定各小地塊的權(quán)重，從而把總成本合理的分配到各小地塊上，為每一地塊的出讓底價(jià)提供參考依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)定制度。房地產(chǎn)估價(jià)，均應(yīng)委托有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)證書的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)；專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià)。因此對(duì)我公司開發(fā)地塊的估價(jià)也均需要委托專業(yè)的有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，委托估價(jià)時(shí)需要提供相應(yīng)的詳細(xì)資料，并要求評(píng)估機(jī)構(gòu)至少用三種方法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)不同的方法所得出的價(jià)格進(jìn)行綜合加權(quán)取定地塊的客觀合理價(jià)格（或價(jià)值），以此價(jià)格作為我公司地塊出讓的底價(jià)。30 / 30