【正文】 （2）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員資格管理目前從事房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)估價員。 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房[1995]147號） （1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱規(guī)范）房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。估價時點，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示?！】陀^合理價格（或價值），是指基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。這是房地產(chǎn)估價的主要難點。個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素和心理因素等等。委托估價時應(yīng)明確的基本事項包括:（1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應(yīng)明確它的坐落位置（門牌號碼）、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。土地開發(fā)成本由征地費用、動拆遷費用、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程建設(shè)費用（包括項目前期調(diào)查、工程地質(zhì)勘探、地形測量、設(shè)計費用、監(jiān)理費用及審價費用等）、財務(wù)費用及管理費用等組成。當(dāng)我公司完成了對農(nóng)民集體所有的土地征地后，土地便成了國有土地，在此基礎(chǔ)上對生地進(jìn)行八通一平的開發(fā)建設(shè)，變成熟地后再出讓，使用人要支付土地出讓金。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等，還有人口，社會，國際，經(jīng)濟(jì)因素等。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。第三是市場比較法，指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。這一方法較適用于土地地塊的估價，根據(jù)現(xiàn)時的一般建筑成本和建成后房地產(chǎn)的售價來確定地塊的價格。標(biāo)定（準(zhǔn)）地價是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。但是如果從財務(wù)角度上為了核算成本，去計算每一塊地塊的成本也無不可。就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的征地、拆遷及工程費用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設(shè)（含橋梁工程）的費用的一半歸屬于該區(qū)域地塊；財務(wù)費用及管理費用則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。假設(shè)第10區(qū)地塊為一單元的地塊，那么它的總成本到此已經(jīng)核算出來了。因此對我公司開發(fā)地塊的估價也均需要委托專業(yè)的有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，委托估價時需要提供相應(yīng)的詳細(xì)資料，并要求評估機(jī)構(gòu)至少用三種方法進(jìn)行估價，根據(jù)不同的方法所得出的價格進(jìn)行綜合加權(quán)取定地塊的客觀合理價格（或價值），以此價格作為我公司地塊出讓的底價。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)定制度。下面就以我單位開發(fā)計劃中的第10區(qū)地塊分析如下：第10區(qū)地塊，南側(cè)為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側(cè)為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側(cè)為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側(cè)為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路和辰塔路穿越。如果平均分配的話，那也很簡單，土地開發(fā)總成本由征地費用、動拆遷費用、市政工程基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費用、財務(wù)費用及管理費用等組成，只要算出了總的成本，除以所有可利用地塊的總面積，就能得出各地塊每平方米的成本價，也因此可以計算出各地塊的成本了。由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當(dāng)?shù)睦?，就可以?gòu)成地塊的最低出讓價格了。運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值?！　〉谒氖羌僭O(shè)開發(fā)法，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。第二是收益法，指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。為了合理確定各地塊的價格，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）的要求，可以由以下五種當(dāng)中的二至三種方法來共同取定：第一是成本法，土地使用權(quán)出讓地價有三種方式，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，但不管用何種方法出讓，均需要有一個出讓底價，土地出讓金底價的計算方式要根據(jù)發(fā)布的地價文件，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途及容積率、建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo)計算，要注意的是待出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府來決定的。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費”；“征用其他土地的土地補(bǔ)償費和安置費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用的土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)償費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定”；“征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納新菜地開發(fā)基金”。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產(chǎn)估價是沒有意義的。（3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點。需要指出的是，一宗房地產(chǎn)在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而經(jīng)常變動。在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價原則，是指估價人員在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。估價目的，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。規(guī)程規(guī)定了土地估價的目的、運用范圍、技術(shù)途徑、估價成果等內(nèi)容。 （2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行