松江新城西區(qū)市場(chǎng)定位報(bào)告(文件)
【正文】 因?yàn)槭羌児㈩愋晚?xiàng)目，所以公寓房型的可選擇范圍相對(duì)較大，其中珠江新城一期二房98 m2與三房137 m2的比例各占50%。聯(lián)排n n其中聯(lián)排的主力面積集中在200225 m2；雙拼的主力面積集中250275 m2；獨(dú)棟的主力面積集中在325350 m2。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項(xiàng)目只有泰晤士小鎮(zhèn)，、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒(méi)有正式對(duì)外銷售。合眾湖畔029景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛(ài)麗舍03/804/5 區(qū)域內(nèi)目前各項(xiàng)目的主力總價(jià)相對(duì)集中在聯(lián)排別墅110130萬(wàn)元，雙拼別墅80100萬(wàn)元，獨(dú)棟別墅主力總價(jià)相對(duì)集中在200220萬(wàn)元左右。因此在上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤走高和新城樓市啟動(dòng)之時(shí)，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。由于區(qū)域內(nèi)舊改項(xiàng)目較多，且在建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個(gè)案建筑品質(zhì)較低，立面簡(jiǎn)單粗糙，沒(méi)有形成鮮明的建筑風(fēng)格。錯(cuò)誤！不能通過(guò)編輯域代碼創(chuàng)建對(duì)象。 目前老城區(qū)市場(chǎng)可售案量較少。 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、畬山等大環(huán)境亮點(diǎn)，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。劣勢(shì)（Weakness）n n雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯(cuò)，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。 就目前來(lái)講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。 本項(xiàng)目所處位置距離軌道交通9號(hào)線、大學(xué)城以及新城的核心尚有一段距離，另外，由于本項(xiàng)目與自然的畬山風(fēng)景相隔較遠(yuǎn)，從而自然景觀的資源及景觀價(jià)值感不高。機(jī)會(huì)（Opportunity）n n而松江則因其得天獨(dú)厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊(yùn)成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖中的一枝獨(dú)秀。n n松江科技園區(qū)IC產(chǎn)業(yè)的飛速擴(kuò)張與崛起勢(shì)必導(dǎo)致更多的臺(tái)資企業(yè)和其它外資企業(yè)入駐，吸引眾多的高素質(zhì)工作和創(chuàng)業(yè)人員來(lái)此，從而也將是本案所在區(qū)域存在更大的升值空間。n n這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場(chǎng)成長(zhǎng)的前景存在不確定性。核心問(wèn)題：我們拿什幺和別人競(jìng)爭(zhēng)？差異化的創(chuàng)新！客源定位地塊特點(diǎn)市場(chǎng)狀況客戶特征客戶構(gòu)成自然環(huán)境市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求生活環(huán)境 平層電梯別墅―――我司取名為Villouse，形態(tài)上介于公寓與別墅之間，具備以下特點(diǎn)：n nn nn n。為此，我方本著客觀科學(xué)的分析對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品作如下創(chuàng)新定位：對(duì)產(chǎn)品形態(tài)、形態(tài)配比、項(xiàng)目檔次以及價(jià)格定位的關(guān)鍵指導(dǎo)三、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位的考量點(diǎn)：目前，松江新城正處于大規(guī)?？焖匍_發(fā)階段內(nèi)，一樣的土地、一樣的容積，甚至見建筑風(fēng)格也有所框限。 “英倫風(fēng)貌”和“歐陸風(fēng)格”的規(guī)劃限制使得建筑創(chuàng)作上的自由度縮小，產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化存在困難，創(chuàng)新的難度較高。威脅（Threat）n n因此各方面的綜合利好信息都相應(yīng)的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)利好，使得未來(lái)的預(yù)期良好，房地產(chǎn)增值、投資空間廣大。而且目前地塊周邊的荒涼現(xiàn)狀也可能使意向客戶對(duì)本區(qū)域的信心和好感產(chǎn)生動(dòng)搖。剛剛建成松江商業(yè)廣場(chǎng)也還未招商；只有開元廣場(chǎng)一個(gè)集中商業(yè)在建，且離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)。因此，2005年開通的9號(hào)線成為了居民過(guò)分依賴的交通方式。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項(xiàng)目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 “一城九鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學(xué)城的濃郁氛圍，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最佳的中等規(guī)模文化旅游園林城市和現(xiàn)代化衛(wèi)星城市的目標(biāo)更顯明朗，指日可待?？深A(yù)見，在與新城區(qū)同步上升一段時(shí)期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其城市核心和競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)勢(shì)地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)將逐步弱化，由市場(chǎng)的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的追隨板塊，市場(chǎng)漲幅趨緩，市場(chǎng)價(jià)格逐步被新區(qū)拉開距離。位于老城北部的方舟休閑廣場(chǎng)住宅部分市場(chǎng)價(jià)格已達(dá)到3900元/m2。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。獨(dú)棟格林威治檀香花園02/5放生池花苑02/3東明花苑02/1別墅主力面積案名開盤時(shí)間主力面積（m2）175200200225225250250275275300300325325350350以上蘭橋2001n n04/5晨島花園03/4合眾湖畔02/12開元新都02/10檀香花園02/5迭加別墅主力面積案名開盤時(shí)間主力面積（m2）160180180200200220220240放生池花苑02/3三房華亭綠景苑04/3景怡苑03/4放生池花苑02/3但隨著地價(jià)的快速攀升，以及地價(jià)的日漸成熟，04年年初以來(lái)的新開樓盤呈現(xiàn)出純公寓項(xiàng)目，特別是其中小高層、高層快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模以1520萬(wàn)平方米的大規(guī)模個(gè)案為主。n n陽(yáng)光世紀(jì)城04/5湖畔天地04下半年晨島花園03/4格林威治02/9案名開盤時(shí)間總建規(guī)模（萬(wàn)m2）5以下5101015152020以上蘭橋01/52003年至2005年開發(fā)量為360萬(wàn)㎡，年均開發(fā)120萬(wàn)㎡左右；但2003年是開發(fā)量最為集中的一年。
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