【正文】 松江新城西區(qū)市場定位報告第一部分 市場研究產(chǎn)品定位的市場依據(jù)松江，是上海歷史、文化的發(fā)祥地，有上海之根之譽，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊和豐富的旅游資源。在上海城市總體規(guī)劃中，松江將建設(shè)成為上海輔城。一、區(qū)域環(huán)境地理位置松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江上游，南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，總面積604平方公里，是上海西南的重要門戶，也是連接浙滬兩域的重要樞紐。松江距上海市區(qū)30公里，距虹橋機場16公里，距浦東國際機場68公里。行政區(qū)劃松江區(qū)內(nèi)轄有4個街道、11個鎮(zhèn)，分別包括了岳陽街道、永豐街道、中山街道、方松街道；新橋鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、畬山鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)以及葉榭鎮(zhèn)。人口狀況松江區(qū)及松江老城區(qū)人口歷史數(shù)據(jù)及未來預(yù)測圖：n n 2002年，松江區(qū)戶籍人口達(dá)到50萬。在過去3年，%。n n 松江傳統(tǒng)市區(qū)即老城區(qū)（滬杭高速公路以南部分），根據(jù)松江區(qū)統(tǒng)計局過去的3年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，%，估計05年區(qū)域人口將接近20萬。n n 在上海市整體人口呈現(xiàn)負(fù)增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大，將為松江房地產(chǎn)市場提供持續(xù)的市場支撐。交通狀況松江交通便捷，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成６條主要交通軸線，為發(fā)展區(qū)內(nèi)各項產(chǎn)業(yè)提供了便利的交通條件。n n 主軸線滬杭鐵路、滬杭高速公路橫貫新城和老城之間；n n 滬杭公路、沉磚公路橫貫松江的北部和東西，同時是上海中心城區(qū)至畬山國家級旅游度郊區(qū)的重要游覽路線；n n 葉新公路橫貫松江南部地區(qū)東西；n n 嘉金快速干道及滬松公路縱貫松江東部的南北； n n 同三國道縱貫松江西部的南北；n n 嘉松路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。松江區(qū)跨區(qū)、跨省市的交通方式主要以汽車客運、鐵路為主。目前，區(qū)內(nèi)共有樂都汽車站、長途汽車站以及大眾公交城東公交站三個主要汽車站點。和五個鐵路站，包括兩個三等站（新橋站及松江站）以及三個四等站。 歷史文化n n 歷史沿革松江古稱華亭，是江南著名的魚米之鄉(xiāng)。在上海開埠前，松江一直是上海地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，距今約6000年，先民們就在九峰一帶勞動、生息，創(chuàng)造了崧澤型和良渚型等古文化。東漢建安二十四年（219年），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。唐天寶十年（751年），置華亭縣。元至元十四年（1277年）升為華亭府，翌年改為松江府。民國元年（1912年）廢府，華亭、婁縣合并為華亭縣。民國3年（1914年）改為松江縣。解放后，蘇南行政署設(shè)松江專區(qū)。1958年3月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州專區(qū)。1958年11月由江蘇省劃歸上海市。1998年2月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)區(qū)。n n 人文特色綜觀歷史，松江碩士名人燦若星漢，歷代以來，涌現(xiàn)出陸機、趙孟俯、張弼、董其昌等一大批名人雅士。從宋至清，共有521位進(jìn)士，狀元數(shù)人。在近現(xiàn)代史上，更是涌現(xiàn)出了史量才、柳亞子、馬相伯、施哲存等文化名人，活躍于文化藝術(shù)界。n n 松江名勝松江名勝之多居上海各區(qū)縣之首，唐宋元明清各朝代都保存有豐富的遺跡。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的唐代陀羅尼經(jīng)石幢、云間白鶴寺（即清真寺）、頤園、西林禪寺、方塔、醉白池等歷代建筑不但見證了松江古老、燦爛的歷史，更是松江發(fā)展特色文化旅游的寶貴資源。二、松江經(jīng)濟主要經(jīng)濟指標(biāo)錯誤！不能通過編輯域代碼創(chuàng)建對象。n n 2000年。，%。n n 固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售額持續(xù)增加，投資者對松江經(jīng)濟發(fā)展前景的普遍樂觀，區(qū)域生活水平不斷提高。投資和消費兩頭拉動將有利于松江房地產(chǎn)市場的供需兩旺。錯誤！不能通過編輯域代碼創(chuàng)建對象。n n 人均收入隨之大幅度提高。2002年全區(qū)人均4300美元，%。預(yù)計2007年人均GDP將達(dá)到7500美元，實現(xiàn)比2001年翻番。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著松江經(jīng)濟的不斷發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也發(fā)生相應(yīng)變化，出現(xiàn)了“二、三、一”的結(jié)構(gòu)，以房地產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)地位。2002年，松江區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為5：32：63。其中，。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位主要得益于兩方面因素：一方面，松江各園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的投資力度加大、經(jīng)濟效益提高，促使第二產(chǎn)業(yè)的比重有所增加；第二方面，松江新城的規(guī)劃帶動了區(qū)內(nèi)眾多房地產(chǎn)的開發(fā)，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的比重增加。財政收入?yún)^(qū)內(nèi)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大地提高了松江的財政收入。2002年，%。國民經(jīng)濟增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、處于全市領(lǐng)先水平。利用外資2002年，松江區(qū)新批準(zhǔn)投資項目總投資額超過19億美元，%，其中利用外資超過17億美元，%，%%，居市郊各區(qū)之首。投資項目來自美國、日本、新加坡及泰國等31個國家和地區(qū)，其中有709家外商外資企業(yè)在松江區(qū)投產(chǎn)，比上年增加112家。，%，%。截止2002年底，松江累計批準(zhǔn)2032個外商投資項目，，投資項目來自50個國家和地區(qū)。外商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)60%，外向型經(jīng)濟地位進(jìn)一步上升。居民生活職工月平均工資20012002增幅2003增幅松江（元/月）1426165716.%182810%上海（元/月）14801623%184714%n n 2002年，松江職工月平均工資達(dá)到1657元，高于上海市的職工年平均工資水平，其增長率顯大于上海。2003年，松江職工月平均工資的增長幅度雖然落后于上海，但是職工平均月收入1828元，與上海水平非常接近。 農(nóng)民人均收入2000年2001年2002年2003年松江（元/月）463518566上海（元/月）569590555 n n 2003年，松江農(nóng)民人均月收入達(dá)到566年，高于上海市總的農(nóng)民收入水平。農(nóng)民人均純收入增長原因有三：一是工資性收入增加。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使農(nóng)村富余勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時農(nóng)村居民家庭中有行政事業(yè)單位工作的人員工資水平提高，也是工資性收入增加的另一因素。二是農(nóng)村居民家庭的財產(chǎn)性收入增加。農(nóng)村居民家庭財產(chǎn)性收入，包括房屋出租和征地補償費等。三是農(nóng)村居民家庭轉(zhuǎn)移性收入增加。n n 可以看出，松江工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型基本為技術(shù)密集型，建設(shè)基本來自外來投入，對當(dāng)?shù)剞r(nóng)村就業(yè)沒有太大的促進(jìn)。人均居住面積，%平