東縱項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和土地價(jià)值分析報(bào)告地產(chǎn)價(jià)格(文件)
【正文】 住宅 地下室 土建及綜合工程 備注： 在未來(lái) 年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第 一個(gè) 內(nèi)的 24％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入 42％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三年 內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費(fèi)及相應(yīng) 的專業(yè)費(fèi)用 。 ? 預(yù)測(cè)東縱項(xiàng)目 高層 住宅在 2020 年市場(chǎng)均價(jià) ： 6300 元 /㎡。 車庫(kù) 20%在 工程 建造完成后即可售出 ， 30％半年后才能售出，其余 50％一年后才能售出。 總建筑費(fèi) ＝ 858,731,109 24％ /(1+10%) 十 858,731,109 42％ /(1+10%) 十858,731,109 34％ /(1+10%) ＝ 777,442,380 元 3) 靜態(tài) 地價(jià)估算 a、管理費(fèi)：取建造成本 的 3%，合計(jì) 25,761, b、不可預(yù)見費(fèi)：取建造成本的 5%,合計(jì)： 42,936, c、財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要是利息及融資費(fèi)用，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期按 年計(jì)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期 4 年計(jì)，利率取銀行五年期以上貸款 %，地價(jià)按初期一次性投入，建安按開發(fā)建設(shè)期內(nèi)均勻投入計(jì)算利息、并按利息的 10%考慮融資費(fèi)用 。 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間定為該塊土地的出售時(shí)間，即 2020 年 11月，年貼現(xiàn)率為 10％。 5) 地塊價(jià)值 動(dòng)態(tài)地價(jià)的剩余法測(cè)算價(jià)值 項(xiàng)目 內(nèi)容 計(jì)算要求 單方總價(jià) 銷售收入 折現(xiàn)后的銷售收入 10%的折現(xiàn)率 1,658,646,397 建造總費(fèi)用 折現(xiàn)后的建造總費(fèi)用 10%的折現(xiàn)率 777,442,380 管理費(fèi) 取建造成本的 3% 23,323,271 不可預(yù)見費(fèi) 取建造成本的 5% 38,872,119 總利息 由于總地價(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)用在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮了時(shí)間因素，實(shí)際上均已含利息，故在此不再單獨(dú)計(jì)算總利息。 各年建 筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是 、 、 的情況。 4) 動(dòng)態(tài)地價(jià)測(cè)算 a) 銷售收入預(yù)算 預(yù) 計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的 45％在 工程 建造完成后即可售出， 30％半年后才能售出，其余 25％一年后才能售出。 序號(hào) 工程項(xiàng)目 工程建造成本（元 /㎡ ) 地下室（含樁基） 商 場(chǎng) 高層住宅 1 開發(fā)配套費(fèi) 44 44 44 2 設(shè)計(jì)勘察 24 24 24 3 基礎(chǔ)工程 66 66 66 4 前期場(chǎng)地費(fèi) 6 6 6 5 主建成本 1,935 900 1,800 6 消防設(shè)計(jì)報(bào)建及施工 60 60 60 7 智能化安裝 25 25 35 8 給排水安裝 85 85 90 9 通訊 10 15 15 10 配電（強(qiáng)、弱電） 70 70 70 11 高壓配電 30 30 30 12 電（扶）梯 0 43 83 13 室外配套 110 110 110 14 其他費(fèi)用 50 50 50 15 合計(jì) 2,515 1,528 2,483 ? 動(dòng)態(tài)建造成本和專業(yè)費(fèi)（貼現(xiàn)率為 10%） 在未來(lái) 年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費(fèi)用的投入情況如下：第 一個(gè)內(nèi)的 年需投入 24％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第二年需投入 42％的建筑費(fèi) 及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用；第三 年內(nèi)的 年 投入余下的 34％的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用 。 剩余法測(cè)算的股價(jià)原理和公式 剩余法是通過在地塊上開發(fā)的房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)值扣除其合理的建造成本、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)而得出的土地使用權(quán)的價(jià)格，其公式如下： 地價(jià) = 房地產(chǎn)總售價(jià) 總建造成本（包括建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)） 管理費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用 稅費(fèi) 利潤(rùn) 剩余法測(cè)算過程 1) 房地產(chǎn)總售價(jià)：按照對(duì)項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)的預(yù)期， 其中商鋪一層銷售價(jià)格為 25300 元/㎡，二層售價(jià)格為 17800 元 /㎡，三層銷售價(jià)格為 10800 元 /㎡；住宅均為中高層和高層，銷售價(jià)格為 6600 元 /㎡；我們以上述價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的總售價(jià)，合計(jì)為： 2,234,440,000 元。 銷售價(jià)格安排 根據(jù)區(qū)域相同性判斷， 住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價(jià)格年增長(zhǎng)率變化率高， 小區(qū)成熟程度高對(duì)價(jià)格增長(zhǎng) 的 變化率 較 高； 商業(yè)價(jià)格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對(duì)干擾少，故不考慮；考慮項(xiàng)目有 4 年開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價(jià)不能 完全依照當(dāng)前價(jià)格作為參照物，所以目前 應(yīng) 按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)， 來(lái)完善本項(xiàng)目未來(lái)的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格。 其他設(shè)計(jì)要求見 規(guī)劃圖（附件：規(guī)劃平面圖） 六 、項(xiàng)目 市場(chǎng)價(jià)值 分析 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 規(guī)劃用地面積 ㎡ 97600 地上總建筑面積 ㎡ 292800 其 中 商業(yè)建筑面積 ㎡ 42000 住宅建筑面積 ㎡ 250800 地下車庫(kù)建筑面積 ㎡ 63410 機(jī)動(dòng)車總泊位 個(gè) 2080 其 中 地下總泊位 個(gè) 1580 地上（屋頂）總泊位 個(gè) 500 住宅占地面積 ㎡ 10000 容積率 建筑密度 % 25 總戶數(shù) 戶 2000 最大高度 m 綠化覆蓋率 % 45 建筑 進(jìn)度 計(jì)劃 安排 項(xiàng)目工程開發(fā)分為二期建設(shè)施工，一期為商場(chǎng)， 40%地下室， 40%住宅小區(qū)；其中一期建筑 施工 面積為商場(chǎng) 萬(wàn)㎡，地下室 萬(wàn)㎡， 住宅小區(qū)為 10萬(wàn)㎡，共計(jì)建筑施工面積為 萬(wàn)㎡； 二期為 60%住宅小區(qū)， 其中二期建筑施工面積為地下室 多萬(wàn)㎡，住宅小區(qū)為 15多萬(wàn)㎡，共計(jì)建筑施工面積為 19萬(wàn)㎡。 5. 住宅區(qū) 規(guī)劃 ? 按健康生活住宅小區(qū)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)要點(diǎn)要專門以中老年住宅的要求為準(zhǔn)。 結(jié)論： 在西方想方設(shè)法尋找辦法幫助老年人離開養(yǎng)老院時(shí)， 而 中國(guó)家卻越來(lái)越多地求助于養(yǎng)老院。兩戶室內(nèi)空間組成規(guī)模和形式也可各自選擇確定。 b) 半同居戶型：主體戶和同居戶同設(shè)一個(gè)總戶門，兩戶共享一個(gè)起居空間，合用廚房，分設(shè)衛(wèi)生間。 m) 煤氣等各種開關(guān)上的字要加大，以利老人辨識(shí)。 h) 老人視覺功能下降，房間照度提高 2 倍以上， i) 老人不適應(yīng)眩光，要加以抑制。 c) 室內(nèi)地面平坦，沒有高差，特別是沒有一個(gè)踏步的高差，不設(shè)門檻等障礙物。 所以，周邊 不管是 豪宅還是普通住宅 ， 對(duì)老年人住宅設(shè)計(jì)基本都沒有涉及，作為新型的健康養(yǎng)生住宅，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)： ? 人的一生要經(jīng)歷嬰兒 成年 老年的發(fā)展階段 ，所以健康住宅應(yīng)是 可持續(xù)的人類住區(qū) ，其 規(guī)劃 是動(dòng)態(tài)的設(shè)計(jì)過程，以 居家養(yǎng)老 為主 體， 規(guī)劃中 要增加對(duì)未來(lái)需求的預(yù)測(cè)和考慮這一要素。 關(guān)于養(yǎng)生和對(duì)老年群體的照顧，中老年產(chǎn)業(yè)和商業(yè)化投入不足 ? 中國(guó)的人口老齡化程度越來(lái)越明顯， 60 歲以上的老人占總?cè)丝诘?11%，即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，預(yù)計(jì)到 2020 年，全國(guó)老年人將達(dá)到 億，占總?cè)丝诘?17%，目前中國(guó)老年人用品市場(chǎng)的需求量為 4000 億元 (每年僅老年人的服飾穿著消費(fèi)潛力至少也有1000 億元 )，到 2020 年將達(dá)到 10 萬(wàn)億元，而現(xiàn)階段全國(guó)為老年人提供的產(chǎn)品不足10%，離市場(chǎng)需求差距很大。THREE SIXTY 意譯就是 360 行的 360 種體驗(yàn)。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機(jī)餐廳，包括 Kosmo、 Life caf233。 ii. 在東莞關(guān)于兒童的
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