深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價值評估地產(chǎn)價格(文件)
【正文】 園等規(guī)模住宅社區(qū)及貿(mào)業(yè)百貨、旺角廣場、九龍城廣場、太陽廣場、東門步行街、百變電子城、順電家居廣場等知名商廈和商業(yè)街，是深圳知名的特色商業(yè)圈。土地用途為商住混合用途，土地面積 平方米，規(guī)劃計入容積率總建筑面積不超過 23020平方米，住宅 20620平方米，商業(yè) 2400 平方米，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 50％ 。 根據(jù)基準(zhǔn)地價修正法的原理及深圳市公示地價及市場地價測算的有關(guān)規(guī)定，測算公式如下： 宗地總地價＝建筑面積基準(zhǔn)地價使用年期修正系數(shù) （ 2）估價前提 根據(jù)估價的合法原則、最高最佳使用原則以及 H2120029 宗地的《房地產(chǎn)證》、《土地使用權(quán)出讓合同書》，確定委估宗地用地面積為 平方米，建筑面積為 23020平方米，其中，住宅建筑面積為 10 20620 平方米，商業(yè)建筑面積為 2400平方米。因此對基準(zhǔn)地價進行土地使用年限修正（計算時土地還原利率參照深圳市有關(guān)規(guī)定取 5％） 住宅部分修正系數(shù)： K1=[11(1+5%)]/[11/(1+5%)70]= 商業(yè)部分修正系數(shù)： K2=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%)40]= 則根據(jù)公式，計算宗地的總地價為： 總地價＝住宅部分基準(zhǔn)地價 K1住宅部分建筑面積 +商業(yè)部分基準(zhǔn)地價 K2商業(yè)部分建筑面積 ＝ 2650 20620+5900 2400 ＝ 70,422,775元 故：宗地使用權(quán)價值為： 70,422,775元（取整） 單位面積地價為： 22,333元 /平方米（取整） 11 樓面地價： 3,059 元 /平方米（取整） （ 1）基本思路：根據(jù)預(yù)期原理，估算待估宗地擬建高層商住物業(yè)總開發(fā)價值的 基礎(chǔ)上，扣除建造總成本、利息、利潤、銷售費用等后，以價格余額來確定待估宗地的土地價格。 ，建造成本在建造期內(nèi)均勻投入。 則銷售收入為 ： （ 8100 20620+24800 2400） [80％（ 1+%/12） 24 + 20％（ 1+%/12） 27 ] ＝ 203,228,201（元） 《深圳建設(shè)工程價格信息》中“深圳市各類建筑工程成本費用統(tǒng)計表”和“建筑成本造價增加值”和本項目具體情況估算項目建設(shè)成本，并按照分部工程單價方法估算。 （ 58950800+4604000+3177740） 3％＝ 2,001,976 元 g)不可預(yù)見費與工程監(jiān)理費 分別按照建安費、室外配套費、專業(yè)人員費用、管理費用之和的 5％、 ％計。 203228201 ％＝ 17,680,853元 銷售收入－銷售稅費＝建造成本 +利息 +利潤，則 地價＝ 92,988,398元 地價＝ 68,852,499元 故：總地價： 68,852,499元（取整） 單位面積地價： 21835元 /平方米（取整） 樓面地價： 2991元 /平方米（取整） (三 )地價確定 1. 地價的確定方法 假設(shè)開發(fā)法與基準(zhǔn)地價修正法計算出的宗地地價結(jié)果有一定差距，假設(shè)開發(fā)法結(jié)果是宗地的實際情況，根據(jù)項目所在區(qū)域的市場價格，確定委估宗地上開發(fā)物業(yè)的客觀合理的可實現(xiàn)價格，扣除合理的成本、費用、利息、利潤后的合理價格，相對較好地反應(yīng)了宗地的市場價格。若本物業(yè)以評估值發(fā)生轉(zhuǎn)讓，預(yù)計應(yīng)納稅費見下表： 預(yù)計稅費計算表 16 （單位：元） 預(yù) 計 稅 費 稅（費）種 稅費計算方法 物業(yè)名稱 H2120029 地塊 轉(zhuǎn)讓額 69,637,
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